Рынок недвижимости Рио-де-Жанейро активно растёт и развивается: в самых престижных районах города выходят проекты от крупнейших застройщиков Бразилии. Сегодня мы разберём два интереснейших объекта с разной логикой инвестирования, но одинаково привлекательные по цифрам.
Контекст: почему именно Барра-да-Тижука
Барра-да-Тижука — огромный район, который часто называют "бразильский Майами" — продолжает активно развиваться. Это одно из самых безопасных и комфортных мест для жизни во всей Бразилии. Предлагаю рассмотреть здесь два места, которые демонстрируют разные подходы к жизни и инвестициям:
Barra Olímpica — самый молодой район Рио, созданный на базе олимпийской инфраструктуры, выделен из территорий соседних районов в 2024 году. Активно застраивается и развивается, цены пока сильно ниже средних по Барре.
Península — эксклюзивный закрытый микрорайон, где 92% территории занимают парки и озёра. Строительство здесь ограничено на законодательном уровне: остались три последних крупных проекта, после чего застройка прекращается для сохранения экологии. Это создаёт естественный дефицит предложения.
Оба проекта строит Cyrela — крупнейший застройщик Бразилии.
Основана: 1962 (63 года)
Девелоперская компания №1 в Бразилии — 63 года безупречной репутации.
- Основана в 1962 году
- IPO на бирже B3 (Novo Mercado) — первая в секторе (2005)
- Работает в 16 штатах + Аргентина + Уругвай
- Бренды: Cyrela (премиум), Living (средний класс), Vivaz (социальное жильё)
- 200+ стройплощадок одновременно
- 111,000+ клиентов, 45,000+ сданных квартир
- Founder: Элли Хорн (еврейская семья, компания соблюдает шаббат)
- Партнёрство с George Soros через IRSA (Аргентина)
- 10 лет подряд "Самая уважаемая компания" (Carta Capital)
Вывод: Это "Mercedes" бразильского девелопмента. Масштаб огромный, качество стабильное.
И этот гигант прямо сейчас строит несколько объектов в Barra Olímpica и Península. Предлагаю рассмотреть два из них, чтобы можно было оценить преимущества обоих вариантов в сравнении. Но сначала опишу несколько важных общих моментов, которые ждут покупателя.
Что входит в стоимость от Cyrela
Cyrela как застройщик премиум-класса сдаёт квартиры с качественной отделкой:
- Керамогранит высокого качества
- Каменные столешницы в ванных и кухне
- Сантехника приличных марок
- Облицовка ванной и кухни плиткой
- Двери с замками, окна
- Готовые точки электрики и водоснабжения
Расходы после покупки квартиры
Что нужно докупить:
Закладывайте дополнительные ~10-25% от стоимости объекта:
- Кондиционеры (есть подготовка, но сами устройства не установлены)
- Техника (плита, холодильник, стиральная машина)
- Освещение (только выводы, без люстр)
- Кровати с матрасами, диваны, столы, стулья, шкафы, тумбы
- Прочие принадлежности
Расходы на оформление сделки
Составят примерно 3-5% от цены объекта:
- ITBI (налог на передачу): 2% в Рио-де-Жанейро
- Регистрационные сборы: ~0,5-1%
- Нотариальные расходы: ~0,5-1%
- Юридическое сопровождение: ~0-2%
При сдаче квартиру в аренду через управляющую компанию операционные расходы составят 10-15% аренды. Самостоятельный поиск арендаторов потенциально может увеличить доходность, но потребует вашего непосредственного участия в процессе и может привести к увеличению времени простоя объекта. Кроме того, если вы рассчитываете сдавать объект на Airbnb — обязательно уточните, не запрещена ли посуточная аренда правилами жилого комплекса. Арендаторы в Бразилии обычно сами оплачивают IPTU и condominio (коммунальные расходы), что снижает нагрузку на владельца.
Расходы при продаже
Важно учитывать, что если вы планируете продавать квартиру, то возможно, нужно будет оплатить налог на прирост капитала (Imposto de Renda sobre Ganho de Capital). Налогом облагается разница между ценой продажи и ценой покупки (включая документально подтверждённые расходы на приобретение и улучшения).
Ставки прогрессивные:
Освобождаются от налога:
- Резиденты Бразилии, при продажа единственного жилья стоимостью до R$ 440.000, если за последние 5 лет не было других продаж (в нашем случае не применимо).
- Резиденты Бразилии, вложившие в течение 180 дней всю сумму после продажи жилья в покупку другого жилья на территории Бразилии. Льгота действует раз в 5 лет.
Опция "под ключ" от управляющей компании
Партнёр Cyrela предлагает очень интересное комплексное решение для инвесторов: сопровождение клиента на всех этапах, от покупки объекта недвижимости в Рио-де-Жанейро, до управления им с гарантированным доходом по контракту.
22 квартиры продано только в одном комплексе LIKE — это будет настоящий "русский дом" в Рио. За счёт объёма закупок и договоров с местными подрядчиками стоимость доработки квартиры "под ключ" будет ниже рыночной на 20-30%.
Но компания предъявляет ряд требований к объектам, которые берёт в управление. Они сами подбирают квартиру исходя из необходимых параметров: локация, дом, этаж, вид, декор. Они также полностью подбирают всю технику и мебель - это необходимое условие выполнения обязательств по договору. Стоимость полного оснащения квартиры от $25000.
Что включено:
- Индивидуальный дизайн-проект
- Все материалы и работы
- Техника по оптовым ценам
- Мебель и аксессуары
- Все необходимые предметы и принадлежности для проживания
- Полная готовность к сдаче
Взамен компания берёт на себя обязательства по контракту сдавать квартиры 11 месяцев в году от $1500/месяц. При расходах на управление в размере 10% гарантированный доход от аренды составит $14850/год! Насколько это выгодно — посчитаем дальше.
Сразу скажу, это очень привлекательные цифры. И серьёзные обязательства для исполнителя — поэтому компании требуется строгий контроль процесса на всех этапах, что, впрочем, является лишь дополнительным удобством для инвестора. Всё будет продумано профессионалами, которые хорошо знают местный рынок, разбираются в местных комплектующих и материалах — такой подход позволяет им давать гарантии по контракту.
LIKE Residencial Club — высокая доходность в растущем районе
LIKE — жилой комплекс от Cyrela в сердце Barra Olímpica. Это:
- Территория участка: 33.323 м²
- 4 корпуса по 17 этажей
- 714 квартир площадью от 64 до 167 м²
- Зона отдыха: 6.158 м²
На территории: бассейн с дорожкой 25м, бар у бассейна, детский бассейн, сауна, SPA, спортивные площадки, спортзал, коворкинг, игровые, зона барбекю, зона для домашних животных и многие другое.
Подробное описание жилого комплекса можно посмотреть на официальном сайте проекта, если нужно сделать отдельный пост по нему — напишите в комментариях.
Сдача: ноябрь 2026. Проект находится на финальной стадии строительства.
Цены (актуальные, декабрь 2025)
При полной оплате (максимальная скидка):
- 2 спальни (66 м²): R$ 552.000 (~$102k)
- 3 спальни (77 м²): R$ 671.000 (~$124k)
Контекст цен:
- Цена за м² в LIKE: ~$1.500-$1.600
- Средняя цена в Barra Olímpica: ~$1.700-1.800/м² (массовый сегмент)
- Средняя цена в Barra da Tijuca: $2.600-2.700/м² (массовый сегмент)
Рассрочка от застройщика без переплат (пример 2 спальни):
- 1-й взнос при подписании: R$ 280.000 (~$52k)
- 2-й платёж (февраль 2025): R$ 170.000 (~$32k)
- 3-й платёж (декабрь 2026): R$ 102.000 (~$19k)
- Итого: R$ 552.000 (~$102k)
Важно. Вы можете обратиться напрямую к застройщику — он предоставит вам своего риэлтора (такие правила рынка недвижимости Бразилии) и предложит базовые цены. Если покупать через партнёрское агентство (является зарегистрированной компанией в Рио-де-Жанейро и официальным партнёром Cyrela) вы получите сопровождение сделки на русском и скидку до 15% от цены застройщика (эксклюзивные условия за объём сделок — уже 22 квартиры в этом комплексе продано семьям из России).
Сдача: Ноябрь 2026
Инвестиционный потенциал RJZ Cyrela Like
Также два основных сценария: продажа объекта без мебели сразу после окончания строительства или последующая сдача в аренду через управляющую компанию.
Сценарий 1: Продажа через 1 год
Полная стоимость входа:
- Покупка: $102.000
- Расходы при покупке: $4.100
- Итого: $106.100
Недвижимость на этапе строительства дорожает за счёт двух факторов: дисконта застройщика на старте продаж и общего роста рынка. По данным Sinduscon, итоговая премия за период строительства может составить 20–50%. Учитывая, что данный объект уже на финальной стадии строительства, район активно развивается и присутствует ценовое давление со стороны других объектов — ожидаемая премия скорее всего будет ближе к нижней границе диапазона, около 20−30%. Но здесь отличный потенциал дальнейшего роста цены в будущем.
Консервативный расчёт:
- Стоимость при сдаче (+20%): $122.400
- Прибыль до налога: $16.300
- Налог на прирост капитала (15%): −$2.450
- Чистая прибыль: $13.850, ROI за 1 год: 13%
- При реинвестировании в жильё в течение 180 дней: ROI 15% (без уплаты налога)
Сценарий 2: Горизонт инвестирования 10 лет
(Аренда 9 лет + продажа)
Полная стоимость входа:
- Покупка: $102.000
- Отделка и мебель: $25.000
- Транзакционные расходы: $4.100
- Итого: $131.100
Годовой доход от аренды:
- Аренда: $1.500/мес. × 11 месяцев = $16.500
- Управление (10%): -$1.650
- Чистый доход: от $14.885
- Чистая годовая доходность: 11,3%
- Срок окупаемости при текущей арендной ставке и заполняемости: 9 лет (за счёт аренды, без учёта роста стоимости актива)
Прибыль при продаже через 10 лет (консервативный прогноз):
- Стоимость меблированной квартиры (при росте 6% в год): $210.000
- Арендный доход за 9 лет: $133.965
- Прибыль от продажи до налога: $78.900
- Налог на прирост капитала (15%): −$11.835
- Общий доход: $332.130
- Чистая прибыль: $201.030
- ROI за 10 лет: 153%
- При реинвестировании в жильё в течение 180 дней: ROI 162% (без уплаты налога)
Инвестиционная логика
- Плюсы:
✅ Минимальный входной порог (от $106k за трёхкомнатную квартиру с оформлением)
✅ Высокая доходность от аренды (свыше 11% чистыми, если передать в управление с гарантированной доходностью)
✅ Расчётный ROI 162% за 10 лет!
✅ Растущий район с новой инфраструктурой
✅ Готовность через 11 месяцев (ноябрь 2026)
✅ Рассрочка без переплат и скидки от партнёра
Минусы:
⚠️ Молодой район (инфраструктура ещё дозревает)
⚠️ Сейчас выглядит не так оживлённо по сравнению с центральной Баррой
⚠️ Зависимость от общего развития Barra Olímpica
Для кого: Более агрессивные инвесторы, покупатели первого объекта в Бразилии, арендный бизнес, молодые семьи с детьми.
ENDLESS Península by EDSA — один из последних проектов в закрытом раю
ENDLESS — флагманский проект от Cyrela в сердце Península.
Характеристики проекта:
- Территория участка: 16.000+ м²
- 3 корпуса, 669 квартир
- Квартиры: 2-4 спальни, от 69 м² до 236 м²
- Зона отдыха: 8.000+ м² (уровень курортного отеля)
- Дизайн: международное бюро EDSA (США) — 300+ наград, проекты в Дубае, Орландо. Минималистичный стиль, панорамные окна, вид на Лагуну Тижука и Педра-да-Гавеа.
- На территории: 4 бассейна, SPA, коворкинг, детская игровая комната, гастрономическая зона, банкетный зал, спортивные площадки, минимаркет, консьерж-сервис, инфраструктура для электромобилей и многое другое.
Цены (ноябрь 2025)
Edifício Parque:
- 2 спальни (69-73 м²): от R$ 1.060.000 (~$196k)
- 3 спальни (90-92 м²): от R$ 1.470.000 (~$272k)
- Верхние этажи с панорамным видом и садами: до R$ 1.700.000 (~$319k)
Edifício Reserva:
- 2 спальни (72 м²): от R$ 1.120.000 (~$207k)
- 3 спальни: R$ 1.470.000 – R$ 1.600.000 (~$272-296k)
- Двухуровневые квартиры до 194 м²: R$ 3.300.000 – R$ 3.500.000 (~$610-650k)
Edifício Pedra da Gávea:
- 4 спальни (118 м²): от R$ 1.821.000 (~$337k)
- Средние этажи: R$ 1.900.000 – R$ 2.160.000 (~$352-400k)
- Дуплексы (236 м²): R$ 4.200.000 – R$ 4.300.000 (~$777-796k)
Условия: 30% первоначальный взнос, остаток равными платежами до сдачи.
Сдача: Декабрь 2028
Инвестиционный потенциал ENDLESS Península by EDSA
Также два основных сценария: продажа объекта без мебели сразу после окончания строительства или последующая сдача в аренду через управляющую компанию.
Сценарий 1: Продажа через 3 года
Полная стоимость входа:
- Покупка: $200.000
- Транзакционные расходы: $8.000
- Итого: $208.000
Как упоминалось ранее, итоговая премия при продаже новостройки может составить 20–50%. Для премиального сегмента Península, с учётом ограничения застройки района и активного развития инфраструктуры прилегающих территорий, ожидаемая премия будет ближе к верхней границе диапазона — т.е. 40–50%.
- Стоимость при сдаче (плюс минимум 40% для этого объекта): $280.000
- Прибыль до налога: $72.000
- Налог на прирост капитала (15%): −$10.800
- Чистая прибыль: $61.200, ROI за 3 года: 29%
- При реинвестировании в жильё в течение 180 дней: ROI 35% (без уплаты налога)
Сценарий 2: Горизонт инвестирования 10 лет
(Аренда 7 лет + продажа)
Полная стоимость входа:
- Покупка: $200.000
- Отделка и мебель: $30.000
- Транзакционные расходы: $8.000
- Итого: $238.000
Годовой доход от аренды:
К сожалению, по этому объекту пока нет предложения с гарантированной доходностью, возможно, появится ближе к завершению. Поэтому расчёт буду вести по рыночной:
- Аренда: от $2.000/мес. × 11 месяцев = $22.000
- Управление (10%): -$2.200
- Чистый доход: от $19.800
- Чистая годовая доходность: от 8,3%
- Срок окупаемости при росте аренды 6%/год: ~9-10 лет (за счёт аренды, без учёта роста стоимости актива)
Прибыль при продаже через 10 лет:
- Стоимость меблированной квартиры (при росте 6% в год): $421.000
- Арендный доход за 7 лет (при росте 6% в год): $166.000
- Прибыль от продажи до налога: $183.000
- Налог на прирост капитала (15%): −$27.450
- Общий доход: $559.550
- Чистая прибыль: $321.550
- ROI за 10 лет: 135%
- При реинвестировании в жильё в течение 180 дней: ROI 147% (без уплаты налога)
Инвестиционная логика
Плюсы:
✅ Законодательный стоп застройки → дефицит предложения в одном из лучших районах Бразилии, возможно ускорение роста цен
✅ 20 лет стабильного роста цен в Península
✅ Престижная локация с репутацией
✅ Топовый застройщик (Cyrela — №1 в Бразилии)
✅ Готовая инфраструктура: школы, больницы, торговля
✅ Безопасность уровня премиум-комплексов Европы
✅ Уникальная экология (92% парков и озёр)
Минусы:
⚠️ Высокий входной порог (от $208k с учётом расходов на оформление)
⚠️ В случае кризиса премиальное жильё сложнее продать
⚠️ Сдача только в конце 2028 года
Для кого: Консервативные инвесторы с горизонтом 3-10 лет, семьи с детьми для личного проживания, покупатели второго жилья в Бразилии с возможностью сдавать в аренду.
Какие риски следует учесть осторожному инвестору
Номинальные цифры часто выглядят привлекательно, но важно также учитывать инфляцию и валютную переоценку актива. За последние 4 года недвижимость в Barra da Tijuca выросла на впечатляющие 44,5% номинально. Но с учётом накопленной инфляции (~30%) реальный рост составил всего 11% за 4 года, или ~2,7% годовых.
Однако это только капитализация, полная картина интереснее:
- Чистая арендная доходность: ~ 8,3%
- Реальный рост цены: ~2,7%
- Общая доходность: ~11% годовых
В моменте реальная доходность может выглядеть скромно, но на длинной дистанции недвижимость аккумулирует инфляцию: арендные ставки в Рио за последние 4 года выросли на 57% при инфляции 30% — то есть не просто сохранили, а увеличили покупательную способность дохода. Для консервативного актива с защитой капитала — отличный результат.
Валютные риски для долларовых инвесторов рекомендуем хеджировать производными финансовыми инструментами, но это тема отдельной статьи.
Заключение
Бразильский рынок недвижимости — один из немногих, где всё ещё можно найти 10-16% чистой годовой доходности при умеренных рисках и надёжном застройщике уровня Cyrela.
LIKE и ENDLESS — это не просто две квартиры, это две философии инвестирования:
LIKE — ставка на рост молодого района. Вы заходите в почти готовый объект премиум-уровня по низкой рыночной цене и получаете высокую доходность от аренды с взрывным потенциалом роста на горизонте 5-10 лет. Минимальный входной порог $106k делает его доступным для большинства инвесторов.
ENDLESS — ставка на дефицит и престиж. Вы покупаете жильё в закрытом элитном районе, который больше не будет расти по площади — только в цене. Законодательное ограничение застройки создаёт в нём естественный дефицит. Это надёжная инвестиция с горизонтом 3-10 лет.
Обе стратегии работают. Выбор зависит от вашего бюджета, риск-профиля и предпочтений. Но важно понимать, что рынок не стоит на месте, лучшие объекты быстро разбирают, поэтому лучше поспешить.
Контакты для консультации:
Русскоговорящий агент в Рио поможет с подбором квартиры, оформлением CPF, проведением сделки и (если потребуется) управлением. На этапе подбора проекта вы получите персональный расчёт доходности проекта под ваш бюджет. По всем вопросам пишите мне в Телеграм.
Материал подготовлен на основе реальных данных рынка недвижимости Рио-де-Жанейро на декабрь 2025 года и отражает взгляд автора на подход к инвестициям в недвижимость Бразилии. Цифры доходности ориентировочные, указаны с учётом всех основных расходов. Статья не является инвестиционной рекомендацией. Прошлые результаты не гарантируют будущей доходности. Проконсультируйтесь с финансовым советником перед принятием инвестиционных решений.
Понравилась статья? Подписывайтесь, чтобы не пропустить интересные статьи и читайте другие публикации на тему Бразилии:
Недвижимость Бразилии: стоит ли инвестировать в Рио в 2025 году
Барра-да-Тижука: почему состоятельные бразильцы выбирают «не настоящий» Рио
Барра Олимпика: самый молодой район Рио, рожденный Олимпиадой
Пенинсула: как в Рио построили бразильский рай за 20 лет
Выбор лучшего района Рио 2025: для отдыха и для жизни
Аренда жилья в Бразилии: честное сравнение способов
Как найти жильё в Рио с помощью Telegram - разбираем бесплатный удобный сервис