Это недвижимости Рио-де-Жанейро, а точнее — района Барра-да-Тижука, с опорой на официальные данные. Не ради теории, а чтобы попытаться найти ответ на совсем не простой вопрос: стоит ли инвестировать сюда деньги.
Почему именно сюда? Мы сравнивали много факторов: климат, стоимость, безопасность, доступность. Но сейчас об инвестициях, поэтому скажу так: потому что порог входа здесь пока ещё остаётся относительно низким, при этом арендная доходность выглядит привлекательно. Потому что по данным Índice de Progresso Social за 2022 год (аналог индекса человеческого развития, учитывающий здоровье, доступ к базовым услугам, образование, экологию и социальную включённость), Барра-да-Тижука заняла 1-е место среди всех 158 районов Рио, опередив даже такие престижные районы как Ипанема и Леблон. И, наконец, потому что сами объекты и инфраструктура в Барре новее, а цена квадратного метра по-прежнему ниже на 40%, чем в других топовых районах.
Тем не менее, многие выводы из этого исследования будут в той или иной степени касаться недвижимости всей Бразилии — поэтому прочитайте, мне кажется это действительно любопытный кейс для всех, кто интересуется зарубежной недвижимостью.
Цифры, которые могут отпугнуть
Цифры выше — это цифры за последний год. Вообще, последние 5 лет недвижимость здесь растёт хорошими темпами. Но если посмотреть на динамику цен на недвижимость в Барра-да-Тижука за последние 10 лет, то картина выглядит тревожно: с 2014 года (R$ 12.233 за квадратный метр) цены упали до R$ 9.456 в 2018 году — это минус 22,7%. Шесть лет подряд недвижимость в одном из лучших районов города теряла в цене. Инвестор, вложивший деньги в 2014 году, к 2018-му потерял почти четверть своего капитала в номинальном выражении. Скажу больше: если бы вы вложили деньги в этот район в 2012 году, вы бы до сих пор не вышли в плюс, если сделать перерасчёт в долларах США. Звучит не слишком обнадёживающе, правда? На этом можно было бы остановиться, закрыть тему и вычеркнуть Бразилию из списка потенциальных рынков для инвестиций.
Но именно так большинство упускает лучшие возможности — принимая решения на основе одного эпизода истории, вырванного из контекста.
Что стоит за цифрами: крупнейший кризис за 30 лет
Падение 2014–2020 годов — это не особенность рынка недвижимости Рио. Это отражение глубочайшего экономического кризиса в современной истории Бразилии. Совпали сразу несколько факторов: обвал мировых цен на нефть и сырьё (а Бразилия — экспортная экономика), политический кризис с импичментом президента Дилмы Русефф, и гигантский коррупционный скандал Lava Jato, который парализовал крупнейшие строительные компании страны.
ВВП страны упал на 7% за 2015–2016 годы. Безработица выросла с 6% до 13%. Это был не просто спад — это была глубочайшая рецессия с начала 1990-х годов. И район Барра-да-Тижука пострадал особенно сильно, потому что готовился к Олимпиаде-2016: застройщики возвели здесь огромное количество жилья в расчёте на приток населения, а кризис обрушил спрос.
Но вот что важно понять: каждая страна переживает кризисы. Такие риски есть везде. Судить о потенциале рынка по одному кризисному эпизоду — всё равно что оценивать здоровье человека по температуре во время гриппа.
Другой масштаб: 30 лет истории
Если посмотреть на тот же рынок в масштабе 30 лет — картина меняется радикально.
В 1995 году, после стабилизации экономики (знаменитый Plano Real, остановивший гиперинфляцию), квадратный метр в Барра-да-Тижука стоил около R$ 1.500. Сегодня — R$ 14.195. Это рост почти в 10 раз за 30 лет. При этом тот самый «катастрофический» кризис 2014–2020 на длинном графике выглядит как лёгкая коррекция на восходящем тренде.
Более того: к 2025 году цены не только восстановились, но превысили докризисный пик на 13%. А с минимума 2018 года рост составил 47%.
Те, кто купил на дне кризиса в 2018–2019 годах, сегодня имеют доходность почти 50% за 6 лет — и это без учёта арендного дохода.
Немного контекста о районе
Чтобы лучше понять цифры на этом графике, углубимся еще немного в историю. Барра — это уникальный феномен для Рио-де-Жанейро. Район был спроектирован в 1969 году легендарным Лусио Костой и развивался как альтернатива перенаселённой Южной зоне города. Широкие проспекты, современные жилые комплексы, 18 километров пляжей, лагуны, торговые центры — всё это создавалось с нуля на протяжении последних 50 лет.
Население района выросло с 45.000 человек в 1980 году до более чем 300.000 сегодня. Барра пять лет подряд остаётся самым популярным районом для покупки недвижимости в Рио — на неё приходится 30% всех сделок города. При этом средняя цена здесь (R$ 14.195/м²) всё ещё значительно ниже, чем в исторических престижных районах: Леблон (R$ 24.734), Ипанема (R$ 24.080), Лагоа (R$ 16.853).
Что дальше: планы развития
Барра-да-Тижука — очень развитый район, в котором есть всё что нужно для комфортной жизни. Настоящий "город" в городе. Пожалуй, единственное, что могло останавливать от переезда сюда жителя Рио — это некоторая его оторванность от Южной зоны. Но это скоро изменится: в июне 2025 года правительство штата Рио-де-Жанейро представило масштабный план развития метро с инвестициями R$ 28,8 млрд до 2032 года. Для Барра-да-Тижука ключевой пункт — продление Линии 4 от станции Jardim Oceânico до Recreio dos Bandeirantes с бюджетом в R$ 9,8 млрд. Это 19 км новых путей и 5 новых станций, которые планируют завершить к концу 2032 года.
Сегодня метро доходит только до начала Барры (станция Jardim Oceânico), а дальше — BRT и личный транспорт. Продление линии свяжет весь район с Южной зоной напрямую и сделает его значительно доступнее. Для рынка недвижимости это классический драйвер роста: исследования по всему миру показывают, что объекты вблизи новых станций метро дорожают на 10–15% быстрее окружающих.
Кроме того, Terminal Alvorada (центральный транспортный узел Барры) планируют превратить в стратегическую точку интеграции всех видов транспорта — это ещё больше повысит связность района с остальным городом.
Задача инвестора — видеть возможности
Уоррен Баффет говорил: «Бойтесь, когда другие жадничают, и жадничайте, когда другие боятся».
Мне кажется, бразильский рынок недвижимости — классический пример этого принципа. Пока одни видят в 10-летнем графике причину держаться подальше, другие видят рынок, который прошёл полный цикл коррекции и вступил в фазу устойчивого роста.
Текущие прогнозы экономистов (OECD, BBVA Research, МВФ) показывают замедление роста ВВП Бразилии до 2,1% в 2025 году — но не рецессию. Центральный банк страны остаётся независимым, безработица на минимуме за 10 лет, а рынок недвижимости Рио демонстрирует лучшую динамику с 2015 года. Вероятность повторения кризиса масштаба 2014–2020 в ближайшие годы оценивается как низкая. Тем не менее, осторожному инвестору стоит подумать о хеджировании валютных рисков.
Безусловно, невозможно знать наверняка, что нас ждёт в будущем, но невозможно также и отрицать факты, указывающие на неплохой потенциал роста в ближайшие годы. Конечно, любые инвестиции сопряжены с рисками, и доходность будет сильно зависеть от конкретного объекта и условий. Интересные объекты и условия на рынке есть прямо сейчас, и о некоторых из них я расскажу в ближайших статьях — подпишитесь, чтобы не пропустить.
Как вам информация? Ставьте лайк, пишите комментарии и читайте другие публикации на тему Бразилии:
Барра-да-Тижука: почему состоятельные бразильцы выбирают «не настоящий» Рио
Барра Олимпика: самый молодой район Рио, рожденный Олимпиадой
Пенинсула: как в Рио построили бразильский рай за 20 лет
Выбор лучшего района Рио 2025: для отдыха и для жизни
Аренда жилья в Бразилии: честное сравнение способов
Как найти жильё в Рио с помощью Telegram - разбираем бесплатный удобный сервис