Многие люди боятся начинать строить, так как им кажется, что стройка — это сплошные проблемы. Не зная как правильно взаимодействовать со строителями они откладывают постройку дома как могут, либо довольствуются просто покупкой готового дома и стараются жить в его рамках.
Самая первая проблема — страх связанный с возможным неверным выбором подрядчика для своего дома. Связан он с неосязаемой связью между стоимостью, качеством и сервисом, которые хотелось бы получить от подрядчика за весьма осязаемые деньги.
В этой статье я хотел бы показать Вам как правильно выстраивать отношения со строителями так, чтобы для Вас все было предсказуемо и управляемо, Ваши строители удовлетворяли Вас высоким качеством и достойным сервисом. В статье отсутствует маркетинг, только факты из нашей практики, сравнимые с коммерческой тайной. Но ведь у нас от вас не может быть тайн.
Вы можете также прочитать часть 1 https://dzen.ru/a/aS3nHeJRtm3Z09RD и часть 2 https://dzen.ru/a/aS3oglbxwgMhL5os этой большой статьи.
Если работы не соответствуют ожиданиям
На приемке работ вы понимаете, что сказали подрядчику, что стены должны быть бежевыми, а они не достаточно бежевые. Или Вы сказали подрядчику, сделай шпаклевку под покраску, пришли с лампой Лосева и сильно испугались. Формально, подрядчик сделал все, как вы просили, но Вас это не устраивает, а переделка стоит денег. Кто виноват, кто оплачивает переделки и как этого избежать?
Даже проект не всегда способен ответить на вопрос какой именно цвет стен подойдет для конкретного помещения, так как на разных сторонах дома разное освещение. На южной стороне дома серый цвет будет восприниматься теплее или желтее из-за вмешательства солнца, а на северной стороне тот-же цвет будет читаться холоднее или голубее.
В данных случаях помогает проведение небольших пробных работ на небольших участках. Например, Вы можете выкрасить в разных комнатах небольшие участки стен разными оттенками красок и посмотреть какой лучше конкретно для этого помещения. Тоже самое касается и остальных работ. Договоритесь с подрядчиком на пробный участок работ чтобы понять об одном и том-же Вы говорите.
Отклонения от проекта или согласованного Вами решения
Чаще всего подрядчик отклоняется от согласованных с Вами вопросов из-за неявного лица принимающего решения на стройке. Утром пришли Вы и сказали подрядчику делать так, днем приехала Ваша супруга\супруг, сказал сделать по другому, Вечером приехал Тесть и сказал, что никто не понимает и деды знали как делать и надо делать так. В итоге и подрядчиков замучали и результата внятного не получили.
От подобных проблем спасает общий чат, с явно выделенным лицом, которое имеет право писать слово “Согласованно” или “Нет” под вопросами и предложениями подрядчиков. Подрядчики должны хотя-бы раз в неделю присылать фотоотчет с описанием выполненных работ, а Вы его отсматривать.
В случае, если у Вас есть подробный проект, рекомендую пользоваться услугами Авторского надзора и Технического надзора. Авторский надзор проследит, чтобы работа подрядчика полностью соответствовала проекту. Технический надзор проследит чтобы технология и “качество” работ не были искажены подрядчиком.
Ущерб
Чем ближе Вы к финалу строительства дома, тем чаще возникает вероятность нанесения ущерба. На этапе строительства коробки дома падение кирпича на плиту перекрытия совсем не страшно, а вот если плита облицована камнем уже страшно. При том шанс падения кирпича равен и и в том и в том варианте.
Для защиты от ущерба на стройке мы практикуем укладку защитных материалов везде, где может потребоваться. Укрываются все террасы и отделанные ступени. Места, где ходят люди — зашиваются фанерой. Пленкой укрываются стекла и тд. Конечно, это не застрахует дом от въезда в него трактора, потому за переноской материалов и передвижением техники должен внимательно следить отдельный человек.
Не стоит считать работы по защите от ущерба на строительной площадке — проблемой подрядчика. Строительство — коммерческая деятельность и если Вы не готовы финансировать защиту результатов работ, то строителю неоткуда взять на это средства. Следует осознавать, что как-бы подрядчик аккуратно не работал, шанс ущерба есть. Без защиты Вы рискуете остаться с поврежденной отделкой, а максимально дешевый подрядчик совершенно точно не сможет Вам это компенсировать.
У некоторых страховых есть услуга “Страхование Строительно-Монтажных работ”, профессиональные подрядчики, в том числе и мы, используют данную страховку, чтобы все точно могли спать спокойно.
Проблемы организации работ
Срыв сроков
Строительство — механизм, похожий на работу оркестра. В оркестре каждый знает в какой момент он должен включиться, отработать и завершить свою партию. Когда действия каждого согласовано — получается музыка. В стройке тот-же принцип, есть график строительства, в котором выход одних подрядчиков зависит от завершения работы других и таких зависимостей десятки и сотни. Если какие-то и подрядчиков выполняют свои работы недостаточно быстро это может сдвинуть весь процесс строительства дома. Сорван срок строительства по вине одного подрядчика — сдвигается весь график строительства.
Основная проблема в том, что такие подрядчики — далеко не редкость. Подрядчики, которые соблюдают сроки, требования к качеству и сами решают возникающие проблемы — на перечет и мы всех их очень бережем.
Основная проблема генподрядчика, который отвечает перед заказчиком за организацию строительства — как обеспечить взаимодействие подрядчиков “опоздунов” так, чтобы это не влияло на основной график строительства. Часто приходится искать способы вывода очередного подрядчика, пока предыдущий еще проводит работы. Это требует большого опыта в строительстве и смекалки.
Борьба с простоями и прогулами
Нередко бывает, что бригады совмещают работы одновременно на нескольких объектах, мотивируя это тем, что “пока ждем материал можем поработать на другом объекте”. Проблемы начинаются, когда бригада набирает объектов больше, чем может произвести. Начинаются неоправданные простои и прогулы, что сдвигает сроки и вынуждает генподрядчика или заказчика связываться с ними в стиле “Коллекторов”, требуя завершить свою работу.
Из практики нам помогает только жесткие договорные условия и содержание подобных подрядчиков в “ежовых рукавицах”, ведь выбор объекта на который они поедут сегодня зависит от субъективного уровня его важности. Чем больше ты занимаешь пространства в его памяти, тем быстрее он к тебе приедет.
Отсутствие чистоты на объекте и порядка в организации
Сталкиваясь с работой подрядчиков эконом класса Вы замечаете, что они не следят за порядком на объекте, отходы складируются неорганизованно, материалы лежат не системно в хаотичном порядке, инструменты разбросаны. Так выглядит тотальная экономия, Вы экономите на подрядчиках, подрядчики экономят на внимании к объекту и его содержании.
На уборку объекта, вывоз мусора, организацию городка необходимо выделять средства и закреплять в договоре обязанности подрядчика по осуществлению подобных работ и их периодичности.
Отсутствие порядка в организации строительтсва иной вопрос. Порядок, это когда к сроку, обозначенному в графике производство работ на объект уже привезли необходимый материал и приехала необходимая бригада рабочих со всеми необходимыми инструментами.
Этого можно добиться только благодаря ведению графика строительных работ, в котором будут отражены сроки поставки материалов и даты выхода подрядчиков, которые специализируются на нужных работах. Далеко не у всех строительных компаний есть такой график. У нас есть.
Тяжелые подрядчики. Недоговороспособность
Некоторые подрядчики, осознавая свою компетентность и незаменимость теряют свою гибкость, отказываются от части необходимых но рискованных работ, искажают понятие ответственности за свою работу. И это становится большой проблемой для управляющего стройкой, так как это гибкий процесс и часто приходится адаптировать одних подрядчиков под работу других, разделять или совмещать их процессы, продумывать распределение ответственности так, чтобы стороны были согласны с этим.
Генеральный подрядчик обязан выяснять у подобных, негибких подрядчиков, что на самом деле их заставляет принимать те или иные решения и каким образом запустить работы. Особенно непросто, когда приходится стыковать 2-х таких подрядчиков.
В нашей практике управления присутствуют подобные подрядчики и приходится проявлять тонкости дипломатии для реализации каких либо работ. Работа непростая, зато результаты получаются прекрасные. Конечно, в случае, если работа с подобным партнером становится невыносимой, самым лучшим решением будет отпустить его в свободное плавание.
Хамство
Начиная строительство большого дома, помните, что в его строительстве участвует огромное количество подрядчиков, специализирующихся на отдельных видах работ. На объекте, где сменяется примерно 30 — 45 бригад успевает поработать 150-500 человек.
Часто в подобных бригадах работают простые деревенские мужики, или лица с не самым светлым прошлым, для которых этикет — французское слово. В некоторых бригадах, бригадир — просто самый харизматичный деревенский мужик, за которым пошли другие деревенские мужики с простым и прямым пониманием справедливости. Отбросив маркетинг, любой организатор строительства или проверяющий может столкнуться с хамством и угрозами, это спутник любой стройки.
К моему сожалению, не встретить на стройке хамство Вы можете только выбрав комфортного для Вас человека или команду, которые встанут между Вами, как заказчиком и конечными исполнителями работ. Конкретно у нашей команды есть четкие правила работы с подобными лицами.
Нежелание исправлять косяки
Одна из наших основных строительных мантр: — “Есть 2 способа сделать свою работу хорошо, первый — сделать сразу как надо, второй — переделывать, пока не станет как надо”.
Важно четко говорить подрядчику в каком виде необходимо предъявить работы, закрепляя это в договоре, иначе подрядчик сделает на свое усмотрение, а потом потребует денег за переделки. Формулировка “сделай ровно” — не четкая, а вот “максимальный перепад высот — 1мм на 2 метра, иначе работу не примем” — довольно четкая.
Всегда помните, если Вы считаете какую-то работу “Косяком”, то не факт, что подрядчик выполнивший ее в глубине души согласен с вами. Отсутствие понимания проблемы ведет к ее решению спустя рукава.
Правовые вопросы
Нет договора — нет обязательств
Работа без договора — нередкое явление, которое может приводить к самым неприятным последствием, федь фактически, отсутствие договора — это отсутствие договоренностей. Юридически, Вы ни о чем не договаривались с подрядчиком, а уж тем более не передавали ему никаких средств. Потому, даже после авансирования работ, он Вам ничего не должен.
Договор в стройке обязателен как для заказчика, так для подрядчика. При том нет типовых форм договора и для каждого вида работ он должен быть индивидуальный ведь в нем содержатся требования о приемке работ. Будет странно, если требования по приемке укладки напольной плитки будут указаны в договоре у монтажников окон.
Договор создан для конкретики, в нем не должно быть расплывчатых формулировок, иначе, это будет использовано против Вас. В случае создания договора на строительные работы рекомендую проверить договор со строительным юристом, это не так дорого, как кажется, но действенно.
Рекомендую обратить внимание на гарантийные работы, во многих договорах этот пункт отсутствует. Обычно гарантия 1-3 года, в зависимости от вида работ и используемых материалов. В случае, если подрядчик отказывается дать гарантии на свои работы, необходимо получить от него письменный отказ с указанием причин.
Нарушения дисциплины
Воровство материалов
Спутник множества строек — пропажа материала и инструментов. Связанно это с жадностью некоторых должностных лиц. а также с текучкой бригад на объекте.
Мы боремся с этим путем организации хранения на объекте. Все материалы стоят строго на своих местах, на склад и выезд с объекта направлены камеры наблюдения.
Материалы пытаются вывозить с имуществом привлекаемых бригад, проносить через мусорные контейнеры, малыми партиями в сумках и другими необычными путями. Заказчик может защититься от этого просматривая камеры видеонаблюдения, а также ведя учет привезенной/затраченной тары.
Аналогично и с инструментом. Инструмент находится в специальной закрытой бытовке, на объекте есть ответственный за выдачу под подпись и хранение инструмента, бытовка аналогично находится под наблюдением.
Но и это не гарантирует, что однажды кто-то не досчитается новенькой болгарки. Есть определенная группа исполнителей, склонных к воровству, за которыми следует особенно следить.
Ночной притон
Проживание рабочих подрядчиков на участке — норма. Для них собираются специальные городки из бытовок, с кухней, душевой, су и спальными местами.
Соблюдение порядка в городке ложится на плечи генподрядчика. Фильтруются люди, имеющие доступ к городку, отслеживается соблюдение санитарных, пожарных норм и иных дисциплинарных правил, несоблюдение которых приводит к штрафам и выдворениям с территории объекта.
Алкоголь
Главный враг строителя — алкоголь. Люди, которые на протяжении нескольких месяцев видят только работу, проживая в условиях бытовок, часто склонны к алкоголизму. Особой задачей любого подрядчика стоит сбор непьющей команды.
Алкоголь ведет к конфликтам в коллективе, травмам и даже летальным исходам. В некоторых коллективах встречаются лица, выходящие на объект в состоянии алкогольного опьянения, которые однажды могут не удержаться на лесах и рухнуть вниз. В итоге, расслаблялся рабочий, а ответственность за это будет нести генеральный подрядчик или заказчик.
Мы жестко пресекаем любой факт употребления алкоголя или других запрещенных средств на объекте выдворением с объекта рабочего или целой бригады, при этом для заказчика это проходит бесшовно и незаметно.
Финал
В данной статье перечислены основные факторы, которые могут омрачить стройку. Но, если готов к проблеме заранее — она перестает быть проблемой и становится лишь набором действий, который позволит построить Ваш желанный дом в запланированный срок, с соблюдением бюджета и в полном комфорте для Вас.