Многие люди боятся начинать строить, так как им кажется, что стройка — это сплошные проблемы. Не зная как правильно взаимодействовать со строителями они откладывают постройку дома как могут, либо довольствуются просто покупкой готового дома и стараются жить в его рамках.
Самая первая проблема — страх связанный с возможным неверным выбором подрядчика для своего дома. Связан он с неосязаемой связью между стоимостью, качеством и сервисом, которые хотелось бы получить от подрядчика за весьма осязаемые деньги.
В этой статье я хотел бы показать Вам как правильно выстраивать отношения со строителями так, чтобы для Вас все было предсказуемо и управляемо, Ваши строители удовлетворяли Вас высоким качеством и достойным сервисом. В статье отсутствует маркетинг, только факты из нашей практики, сравнимые с коммерческой тайной. Но ведь у нас от вас не может быть тайн.
Как выбрать и договориться с подрядчиком, читайте в первой части: https://dzen.ru/a/aS3nHeJRtm3Z09RD
Как избежать основных страхов работы со строителями
Строительство дома — бездонная пропасть
На первом месте стоит страх, что траты на строительство дома не закончатся никогда, подрядчик будет выставлять все новые и новые сметы, а стройка продолжаться из года в год.
Первой причиной такого страха может стать — неосязаемость результата строительства, что становится следствием отсутствия полного проекта дома. Что лучше, знать, что на весь дом требуется 1000 куб.м. бетона и 120 тонн арматуры и иметь контроль над этими объемами или на свой страх и риск постоянно передавать подрядчикам деньги, надеясь на его порядочность? Полный проект дома дает Вам и подрядчикам первую надежную опору для понимания результата, к которому все движется. Дает нам понимание объема и характера работ.
Вторая надежная опора — список всех предстоящих работ и подробная смета по ним. Да, в процессе строительства некоторым материалы и работы могут подорожать, виды работ незначительно прибавиться, потому смета допускает незначительное изменение цены со временем. Однако это изменение цены будет не глобальным, сопоставимым с курсом валют и инфляцией. Смета дает нам понимание общей стоимости работ и материалов.
Третья надежная опора — график работ с обозначенными датами платежей и закупок.
Это специальная таблица с пунктами из всех смет, привязанных к каждой неделе года. График тоже может незначительно перемещаться, это связано чаще всего с несовместимостью требований некоторых материалов и погодных условий на эти даты и тд. Однако график работ в общем передает срок.
Вывод
Полный проект, подробная смета и график работ позволяет сделать строительство дома осязаемым и измеримым.
Взятые с потолка цены
Нередко у заказчиков возникают сомнения, что подрядчики воспринимают их “дойной коровой” и необоснованно завышают ценник. Не стану спорить, строительство — коммерческая деятельность, а смысл любой коммерческой деятельности купить подешевле, продать подороже. Однако, Вы можете это проконтролировать.
Закупка материалов хорошо контролируется через сравнение цен в смете и цен в крупных торговых сетях типа Петровича и Лемана про. Если цена выше, это повод обсудить это с подрядчиком, если ниже, то все хорошо. При том, за весь материал, поставленный подрядчиком на объект, несет ответственность подрядчик, потому можно не слишком переживать за его качество, особенно, если пользуетесь услугами технического и авторского надзора за строительством.
Стоимость работ также контролируется запросами стоимости конкретных работ у сторонних подрядчиков. Это даст Вам общее понимание цен в рынке. Хотя это и не может дать простого ответа, так как часто подрядчики с минимальными ценами оказываются подрядчики с максимальными ценами,просто они не досчитали часть работ. Иногда приходится проводить целое расследование, сравнивать качество работ на объектах и проводить подробный аудит всех предложенных смет.
Подрядчик исчезнет с авансом
От подобных “подрядчиков” не застрахован никто. Существуют мошеннические схемы, специализирующиеся на подобном. Наш коллектив аналогично сталкивается с подобными “подрядчиками”, однако на этапе отбора кандидатов они быстро вычисляются через открытые ресурсы и собеседование. Схема проста.
Они создают большое количество объявлений на сайтах агрегаторах, красиво и компетентно говорят по телефону и обещают прекрасный результат на Ваших условиях. Жалуются, что предыдущий наниматель им не заплатил и для того, чтобы бригада приехала к вам на работы им необходимо перевести аванс в 30%. Обычно, переведенные им средства оседают в ближнем недружественном зарубежье.
С введением закона о запрете возможности “пробива” персональных данных, для множества СБ при строительных компаниях стало сложнее фильтровать подобных мошенников, однако, делать это все еще возможно через открытые данные. Для начала выясняются данные персоны, с которым будет заключаться договор. Запрашивается фото паспорта с номером и пропиской, данные ИНН, проводится первый видео-созвон для идентификации контакта. Далее, на основе данных из открытых источников проводится анализ и выясняется первичная благонадежность подрядчика. Только после многоступенчатой проверки подрядчик допускается до проверочного участка работ, после которого принимается решение о его привлечении на весь объем, подписывается полный договор и подрядчик допускается до средств.
Дорого, долго, плохо
Многих заставляет переживать неосязаемое обещание качественно выполненной работы, ведь понимание качества у всех разное. Для рабочего из далекой зарубежной деревни сам факт укладки на объекте мрамора — потрясающее качество, для миллиардера, который объездил весь мир факт того, что рабочий уложил этот мрамор неровно и с щелями в палец — порча материала, трата времени и денег.
Несоответствие понимания слова “качество” получается из недостаточно оговоренных условий работы. Слова “сделай качественно” или “сделай, как себе” — не работают.
Только подробный договор, с перечисленными мерами слова “Качество” позволит избежать недопонимания. Вам необходимо озвучить по каким критериям Вы будете принимать работу, например — перепад геометрии не более 1мм на 3 метра, или примыкание не более 1 мм толщиной. Должны быть именно измеримые требования.
А за их исполнением проследит авторский и технический надзор.
Также важно озвучить срок работ и штрафные санкции за нарушение срока, так как работа одних подрядчиков может блокировать работу других. В процессе строительства не должно быть перекосов по срокам, иначе могут начаться платные простои и заторы с поставкой материалов.
Маскировка косяков подрядчиком
Ситуация. Подрядчик плохо соединил трубу горячего водоснабжения, встроенную в стену. Без приемки заделал ее шпаклевкой, заштукатурил, впоследствии стену облицевали мрамором. Через какое-то время заказчик заселился и начал активно пользоваться инженерными сетями и однажды заметил, что пористая мраморная структура начала прорастать плесенью, появились трещины и впоследствии мраморная отделка отвалилась, чисто случайно никому не навредив. Как можно было этого избежать?
Именно для таких случаев существует акт о приемке скрытых работ, в котором закрепляется, что подрядчик сдал, а технический надзор принял скрытые работы. Данный акт разделяет ответственность за качество работ между подрядчиком и техническим надзором, что заставляет специалиста технического надзора очень внимательно проверять работы на соответствие всем требованиям.
В контексте описанной ситуации технический надзор заставил бы подрядчика провести работы по опрессовке, которые выявляют случаи подобных утечек на этапе, пока система еще открыта и ее можно исправить без затрат.
P.S.
А с какими проблемами на стройке сталкивались Вы? Напишите в комментариях и мы разберем их совместно