Офисы - это ведь далеко не самая популярная инвестиционная идея на рынке недвижимости, о которой услышать намного сложнее, чем об очередном старте продаж, готовом арендном бизнесе или каком-нибудь флиппинге, и я уже привык к удивленным глазам клиентов, которым я начинаю про нее рассказывать.
Почему так сложилось, как на это повлиял ковид, наш менталитет и почему розничный инвестор в рынке недвижимости зачастую смотрит перегретый ритейл или даже квартиры под сдачу в аренду можно рассуждать долго, но по статистике отчетливо видно, что в последние 2 года тенденция начала меняться:
В структуре спроса мы видим следующую картину по количеству сделок с офисами, площадью до 1000м²:
2020 - 142 сделки
2021 - 273 сделки
2022 - 327 сделок
2023 - 680 сделок
2024 - 1022 сделки
Фиксируем рост количества сделок в 7 раз по сравнению с 2020, где всё, конечно, можно списать на ковид и в 3 раза по сравнению с 2022 годом, когда ковид "ушел из России".
Общее количество реализованных площадей также достигло 894 тыс. м² по сравнению с 137 тыс. м² в 2020
При столь существенном увеличении предложения арендные ставки на офисы должны пойти вниз?
:)
По данным CORE.XP по итогам III кв. 2025 г. средневзвешенные ставки аренды офисных помещений в Москве в пределах МКАД достигли 35 000 руб. за кв. м в год без учета НДС и операционных расходов, продемонстрировав рост на 38% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.
В премиальных локациях — Центральном деловом районе и Москва-Сити — стоимость аренды выросла до 56 000 руб. за кв. м в год - на 44% выше III кв. 2024 года.
Наиболее заметный рост ставок зафиксирован в сегменте офисов класса Prime. По итогам III квартала 2025 года аренда таких помещений в среднем обходилась в 72 тыс. руб. за кв. м в год - на 58% выше показателя годичной давности.
Теперь к делу - о проекте Bell:
- 380 метров от метро Белорусская
- 5 сентября получено разрешение на строительство
- возврат или зачет НДС
- потолки 3,93 метра
- 12 двойных лифтов double deck
- зона высадки для автомобилей drop-off
- машиноместа в подземном паркинге от 5,5 млн
- от 630 тысяч за метр
- от 131 метра
- беспроцентная рассрочка до 1 квартала 2029 года с первым взносом от 40%
Прогнозируемый арендный потенциал Prime-класса на Белорусской к 2029 году (ГАП): 80-150 тыс./м2 в год.
Из этого прогноза мы и получаем доходность, указанную в заголовке, а ожидание сдачи проекта нивелирует капитализация актива на пару с инфляцией. Конечно, не забываем про рекордную для московского рынка рассрочку на 4 года. Доходность на вложенный капитал будет даже выше.
Получить презентацию и актуальные цены
Почему Белорусская?
Попробуйте снять здесь приличный офис. Серьезно. Любую площадь.
Циан говорит, что средняя цена в результатах поиска офисов класса A от 200 до 300 метров в 10 минутах пешком от метро Белорусская - 3,67 млн рублей, но эта цифра очевидно завышена и я предлагаю изучить конкретные предложения в БЦ Белая площадь (White Square):
Арендные ставки в соседнем БЦ Уайт Стоун (A-класс 2005 года постройки) за м² в год:
Добавьте сюда увеличение НДС до 22%. Акционеры и собственники компаний в серьез задумаются о новых активах для зачета увеличенного НДС и получится, что офисы в Bell обойдутся им на 22% дешевле.
Спасибо, что дочитали мою статью до конца!
Автор статьи: Артёмов Никита.
Брокер премиальной московской недвижимости.
Связаться, задать вопрос или получить консультацию