Судя по статистике и отзывам, большинство людей уверены, что вторичное жилье всегда дешевле. На самом деле это не всегда так. Давайте рассмотрим на реальную картину в 2025 году и возможный сценарий на 2026 год.
Сколько стоит жилье в Москве
В среднем квадратный метр жилья в новостройке Москвы сейчас стоит около 370 тысяч рублей, а на вторичном рынке – 320 тысяч. Повторюсь, это усредненные значения, которые собираются с сайтов агрегаторов, размещающих объявления о продаже жилья. На первый взгляд, разница очевидна и вторичка явно выигрывает.
Но даже в группе вторичного жилья «все смешано»: от хрущевок на окраинах до современных монолитов в центре, от панельных домов до бутик-комплексов. На деле, даже в Московской области все сильно зависит от района.
Реальность таков, что в некоторых локациях вторичка дороже, чем новостройка. Потому что квартира в давно застроенном районе – это часто районы с метро в пешей доступности, школами, парками и магазинами. А новостройка – это еще не сданный дом, может быть на окраине, но с возможностью получить скидку при покупке, оформить льготную ипотеку и сэкономить десятки тысяч на ежемесячных платежах.
То есть если смотреть только на ценник – вторичка иногда кажется выгоднее. Но если учитывать полный финансовый расчет, включая ипотеку, ремонт и даже коммунальные платежи – картина может полностью поменяться.
Какую квартиру дешевле купить в ипотеку
В ноябре 2025 года, базовая ставка по ипотеке на вторичку 22%. При этом семейная ипотека на новостройки доступны под 6%.
Приведу конкретный пример: покупка 1-комнатной квартиры в Москве. Для семьи, подходящей под семейную ипотеку. В качестве првоначального взноса имеются сбережения – 6 миллионов рублей.
В новостройке мы подобрали вариант за 15,3 миллиона рублей со сдачей в 2026 г, на вторичке дешевле – 12, 5 миллиона рублей, но дом 1977 г. Разница – 3,8 тысяч.
Но! При ставке 6% (по льготной ипотеке) ежемесячный платеж на новостройку составит 104 тысячи рублей
А при базовой ставке на вторичку – уже 134 тысячи.
Разница переплаты за 10 лет – 3,6 млн. рублей. Даже при том, что квартира в новостройке дороже.
Таким образом, не размер первоначального взноса, а ставка по кредиту становится решающим фактором доступности. Особенно для семей и тех, кто может поучаствовать в донорской ипотеке – для них новостройка сегодня – практически единственный реальный шанс на ипотеку.
А что с ремонтом, заселением и инфраструктурой
Здесь действительно есть компромиссы – и каждый вариант подходит разным людям.
Новостройка – это:
- юридическая чистота: никаких обременений, наследников, неснятых с регистрации жильцов;
- возможность сделать ремонт «под себя» – особенно если застройщик предлагает черновую или свободную планировку;
- современные коммуникации: трубы, проводка, лифты, вентиляция – все новое;
- благоустроенные дворы, парковки, зоны отдыха – все по современным стандартам;
- но – нужно ждать сдачи дома (от 6 месяцев до года), а пока – жить где-то.
Вторичка, в свою очередь:
- позволяет заселиться буквально через 2–3 недели после сделки;
- чаще всего находится в уже сложившихся районах – рядом школа, садик, метро, магазины;
- может продаваться уже с ремонтом – иногда даже с мебелью и техникой, но если хочется чего-то свое, в ремонт можно вложить не меньше, чем в новостройку;
- требует тщательной проверки юридической истории, риска скрытых обременений, долей несовершеннолетних;
- старые дома могут иметь изношенные коммуникации – придется вкладываться в замену труб, проводки, стояков.
То есть если есть возможность подождать и есть где жить – новостройка имеет колоссальные финансовые и эксплуатационные преимущества. Если же нужно срочно въехать – вторичка становится рациональным выбором, но только при условии, что имеется крупный первоначальный взнос (от 80%) или возможность обеспечивать дорогой краткосрочный кредит.
А что с ценами в будущем
Согласно прогнозам аналитиков цены на новостройки будут расти, пусть и умеренно. Особенно это касается локаций с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Даже снижение ключевой ставки не стимулирует снижение цен, т.к есть и другие факторы роста. Подробнее о них уже шла речь на канале:
Оптимистичных прогнозов для снижения цен на вторичное жилье тоже нет. Единственное, могут быть единичные случае, где из-за высоких ставок по ипотеке спрос падает, и продавцы вынуждены снижать цены, но только если нужна срочная продажа. Впрочем, в престижных районах Москвы эта тенденция почти не заметна.
С точки зрения инвестиций новостройка – явный фаворит. Покупка на этапе котлована или старта строительства дает возможность заработать до 30% к моменту сдачи. Через 5-7 лет новая квартира в современном ЖК сохраняет свою ликвидность и востребованность на рынке аренды и перепродажи – это особенно важно, если вы рассматриваете недвижимость не только как жилье, но и как актив. Поэтому право на семейную ипотеку для покупки квартиры в новостройке здесь будет очень кстати.
А клиенты ипотечного центра «РОДИНА» получают дополнительные привилегии:
✅ Эксклюзивные скидки, которые не публикуются открыто и недоступны при самостоятельной покупке.
✅ Бесплатный подбор новостроек – мы учитываем не только бюджет, но и локацию, планировку, этаж, вид из окна, дату сдачи и условия оплаты.
✅ Сопровождение сделки «под ключ».
✅ Подбор выгодной ипотечной программы – мы подбираем не просто «ипотеку», а максимально выгодную комбинацию ставки, субсидии и условий банка.
👉 Пишите мне в WhatsApp для записи на бесплатную консультацию.
P.S. Не ориентируйтесь только на цену. В 68% случаев в 2025 году нашим клиентам оказалась выгоднее новостройка, за счет льготных программ, скидок и долгосрочной экономии. Хотите узнать, подходит ли вам такой вариант?