История пенсионерки из Якутии, ставшей жертвой дистанционных мошенников и впоследствии оспаривавшей продажу своей квартиры, получила неожиданный финал в Верховном суде республики. Это дело наглядно демонстрирует, как сложно признать сделку недействительной, когда в нее вовлечена добросовестная сторона, исполнившая все условия.
Хронология событий и позиции сторон
В сентябре 2023 года Ирина Кириллина продала свою квартиру Ольге Аргуновой. Вскоре после сделки выяснилось, что пенсионерка стала жертвой мошенников, которые, представишись сотрудниками банка и полиции, убедили ее перевести крупную сумму денег. Поняв это, Кириллина обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным.
Истица ссылалась на свое преклонный возраст и то, что на момент сделки, находясь под воздействием обмана, она не могла понимать значение своих действий и руководить ими. Она требовала применить последствия недействительности сделки – вернуть квартиру в ее собственность.
Первоначально Якутский городской суд встал на сторону пенсионерки, удовлетворив ее иск в апреле 2024 года. Однако это решение не стало окончательным. Ответчики – покупатель квартиры Аргунова и ПАО «Банк ВТБ», выдавший кредит на ее покупку, – подали апелляционные жалобы. Они настаивали, что действовали добросовестно, не знали и не должны были знать о каком-либо давлении на продавца, а решение суда основано на оспоримой экспертизе.
Дело было возвращено на новое рассмотрение, и в ноябре 2024 года тот же суд принял дополнительное решение, которым отказал в применении последствий недействительности сделки, сославшись на то, что истица была признана банкротом и вернуть деньги покупателю не сможет. С этим не согласились уже сама Кириллина и прокурор, вновь обратившись в апелляцию.
Ключевой доказательство: повторная судебная экспертиза
Центральным элементом разбирательства стала судебная психолого-психиатрическая экспертиза. Первоначальное заключение, на которое опирался суд первой инстанции, указывало на то, что Кириллина в период сделки была лишена способности критически оценивать происходящее.
Однако по ходатайству ответчика была назначена повторная экспертиза, проведенная Краевой клинической психиатрической больницей г. Владивостока. Ее выводы оказались противоположными. Эксперты установили, что в юридически значимые даты (август-сентябрь 2023 года) у Кириллиной не отмечалось признаков психического расстройства, нарушений когнитивных функций или способности руководить своими действиями. Она была социально адаптирована, а ее действия по заключению последовательных договоров (агентского, предварительного и основного) носили целенаправленный и осмысленный характер.
Апелляционная инстанция признала это заключение полным, мотивированным и соответствующим закону, отметив, что первичная экспертиза не содержала столь детального анализа и конкретных ответов на поставленные судом вопросы.
Вердикт высшей судебной инстанции Якутии
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия), тщательно проверив материалы дела, пришла к следующим ключевым выводам:
- Дееспособность истицы: На момент совершения сделки Кириллина полностью осознавала значение своих действий. Ее последовательные шаги по продаже квартиры через риелтора, заключение предварительного и основного договора свидетельствовали о целенаправленной деятельности.
- Добросовестность ответчиков: Ни покупатель Аргунова, ни банк не знали и не должны были знать о возможном обмане со стороны третьих лиц. Покупатель использовала для приобретения жилья собственные средства, материнский капитал и кредит, получив на это все необходимые согласия. Доказательств того, что ответчики были связаны с мошенниками или каким-либо образом содействовали им, представлено не было.
- Отсутствие оснований для недействительности сделки: Поскольку не было установлено ни неспособности понимать значение своих действий (ст. 177 ГК РФ), ни обмана со стороны контрагентов по сделке (ст. 179 ГК РФ), оснований для признания договора купли-продажи недействительным не нашлось.
В итоге, 29 октября 2025 года апелляционный суд отменил все предыдущие решения и принял новое – в удовлетворении исковых требований Ирины Кириллиной отказать полностью.
Правовые последствия и выводы
Данное дело подчеркивает несколько важных принципов гражданского права:
- Принцип добросовестности: Участники гражданского оборота вправе рассчитывать на добросовестность своих контрагентов. Покупатель, исполнивший все обязательства и не знавший о пороках воли продавца, защищен законом.
- Независимость сделки от действий третьих лиц: Обман, совершенный неустановленными третьими лицами, не связанными с контрагентом, сам по себе не является безусловным основанием для отмены сделки, если вторая сторона действовала добросовестно.
- Значение качественной экспертизы: Исход дел, где доказывается дееспособность или ее отсутствие, напрямую зависит от полноты, обоснованности и объективности судебно-психиатрической экспертизы.
Таким образом, несмотря на бесспорную психологическую и человеческую драму истицы, суд встал на защиту стабильности гражданского оборота и прав добросовестного приобретателя, который, как выяснилось, также вложил в покупку жилья все свои ресурсы.
Появилась надежда, на адекватное решение подобных споров, которые захватили рынок недвижимости!
Статьи по этой теме: