Помощь адвоката при покупке недвижимости. Как проверка надежности застройщика по группе лиц и анализ сделокоспособности продавца вторички исключают 99% рисков
Принятие решения о покупке жилья — это выбор между управляемым риском и катастрофой. Как адвокат, ведущий судебные споры по недвижимости, заявляю: слепая вера в любой договор — будь то ДДУ или купля-продажа — это игра в русскую рулетку с вашими деньгами. Спойлер 2025 года: безопасна не категория жилья, а глубина вашей юридической Due Diligence. Ключ к успеху — юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, где проверка документов на недвижимость включает не только объект, но и всех лиц в сделке.
Вторичное жилье. Почему проверки истории объекта НЕДОСТАТОЧНО? Дееспособность продавца — главный риск дня подписания договора
Покупка квартиры на вторичном рынке — это сопровождение покупки квартиры с элементами психиатрической и судебной экспертизы. Помимо выявления скрытых обременений и судебных рисков, существует главная «мина замедленного действия» — сделкоспособность продавца.
Согласно ст. 177 ГК РФ, сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной. Это означает, что даже идеально чистая с юридической точки зрения квартира может быть у вас отобрана, если наследники или родственники докажут, что на момент подписания договора купли-продажи квартиры и, что критично, получения им денежных средств, продавец был невменяем (например, из-за болезни, возраста, приема препаратов).
Инструкция от адвоката
Наша правовая проверка вторичного жилья включает не только анализ базы данных ФССП и реестров обременений, но и протоколирование процесса переговоров и самой сделки. Мы настоятельно рекомендуем:
- Визуальная оценка в день сделки. Фиксация адекватности продавца, его способности ясно излагать мысли и отвечать на вопросы.
- Опрос свидетелей. Привлечение незаинтересованных свидетелей (например, коллег по практике), которые могут подтвердить его дееспособность.
- Нотариальное удостоверение. Ходатайство о нотариальном оформлении сделки, поскольку нотариус обязан проверить дееспособность сторон (ст. 43 Основ законодательства о нотариате).
Помощь адвоката при покупке недвижимости на вторичном рынке — это единственный способ провести не только юридическую экспертизу договора купли-продажи, но и исследование на предмет сделокоспособности продавца, чтобы избежать рисков при покупке жилья и последующего оспаривания сделки в суде. Не путать со сделкоспособностью!!!
Новостройка-2025-2026гг. Почему проверка одного застройщика — это игра в наперстки. Анализ всей группы аффилированных лиц — новый стандарт безопасности
Система эскроу-счетов (ФЗ-218) сместила фокус с риска потери денег на риск долгостроя. Банкротство застройщика сегодня редкость, но «заморозка» проекта из-за проблем в связанных компаниях — реальность. Ваша правовая безопасность сделки с квартирой в новостройке теперь напрямую зависит от того, провели ли вы проверку надежности застройщика в комплексе с его аффилированными лицами.
Застройщик часто — лишь «фасад». Реальные активы, долги и судебные проблемы могут быть выведены на подрядчиков, фирмы-однодневки и компании-партнеров. Банкротство ключевого подрядчика может парализовать стройку, а взыскание долгов с аффилированной компании — обрушить всю финансовую пирамиду.
Инструкция от адвоката. Комплексная проверка застройщика и его аффилированных лиц в 2025-2026 гг.
Перед подписанием договора долевого участия (ДДУ) необходимо проводить проверку застройщика в полном объеме, и не только его, но и всю цепочку аффилированных лиц. Вот расширенный алгоритм, который мы применяем для юридического сопровождения сделок с новостройками.
- Финансовый рентген по группе лиц. Проверка финансовых отчетов и долговой нагрузки консолидированной группы.
Запросите не только отчетность застройщика, но и его ключевых подрядчиков и учредителей. Анализируйте не просто цифры, а схемы взаиморасчетов. Кто основные контрагенты? Есть ли подозрительные обороты с фирмами-однодневками? Высокая кредиторская задолженность перед аффилированной компанией — тревожный сигнал. - Судебная репутация всей сети. Как найти информацию о судебных исках против застройщика и его «спутников».
Используя Картотеку арбитражных дел, проверьте не только самого застройщика, но и его генподрядчиков, основных поставщиков и учредителей по другим их проектам. Массовые иски к одному и тому же подрядчику от разных застройщиков — признак его скорого банкротства, что ударит по вашему объекту. - Проверка связей застройщика с подрядчиками и аффилированными фирмами — как основа Due Diligence.
Через сервис ФНС «Прозрачный бизнес» мы строим схему аффилированности. Нас интересуют общие учредители, директора, адреса «массовости». Цель — выявить, не являются ли ключевые контрагенты «связанными» сторонами, чье банкротство будет управляемым и ударит по застройщику.
Вердикт. Безопасность — это протокол проверки всех лиц в сделке, а не типа жилья
Итак, в 2025 года не существует абстрактно «безопасного» варианта. Существует профессионально подготовленная сделка, где риски минимизированы due diligence.
- Новостройка безопасна, если вы провели проверку надежности застройщика по всей группе аффилированных лиц и убедились в финансовой устойчивости консолидированной структуры.
- Вторичное жилье безопасно, если вы провели тотальную юридическую проверку квартиры перед покупкой и исследование на предмет сделокоспособности продавца в день расчетов, закрепив это у нотариуса.
Не доверяйте самую крупную сделку в жизни шаблонным решениям. Консультация по недвижимости и ДДУ от профессионального адвоката, специализирующегося на комплексной проверке, — это не расход, а ваша главная инвестиция в безопасность. Доверьте сопровождение сделок с новостройками и вторичкой тем, кто видит сделку насквозь.
Данная статья не является юридической консультацией и носит информационный характер. Для получения персональной правовой помощи рекомендую записаться на очную консультацию.
📞 Звоните в МКА "Лекс": 8 (495) 720-24-66;
👍Ставьте лайк и делитесь статьей!➡️
👉 Подписывайтесь на канал в Яндекс Дзен - https://dzen.ru/id/5b35133e5d0cfc00a8d277cd?share_to=link
🔔Оставляйте заявку на онлайн-консультацию: https://yandex.ru/business/widget/request/company/121798944789
💬 Задайте вопрос адвокату и получите письменную консультацию бесплатно: Бесплатная письменная юридическая консультация
✈️ В Telegram-канале – смотрите, слушайте, читайте и скачивайте образцы.
Московская коллегия адвокатов «Лекс» - Ваша надежная защита в мире недвижимости и права.