Друзья, добрый день. Помните, мы с Вами обсуждали создание системы подбора квартиры, которая исходила бы из логики подбора покупателя, а не была бы "классифайдом - доской объявлений" в том или ином виде?
Бог даст, надеюсь, до конца года запустим и, конечно, Вы будете первыми, кто сможет её потестить. Прототипа всё ещё нет и показать Вам что-то работающее пока не могу :-( Но мы за пару месяцев, вроде как, сильно продвинулись вперёд - сейчас загружаем данные, чтобы система могла самообучаться и уметь прогнозировать "справедливую рыночную цену в моменте" по выбранным параметрам.
Хотел бы обратиться к Вам за помощью в оценке логики системы, потому что если на выходе получится ненужное неиспользуемое и неинтересное г..о, будет сильно жалко потраченного времени :-(
Лучше понять, что не так и скорректировать сейчас.
В общем, с Вашего позволения, немного нудных рассуждений, а Вы меня поправите в комментариях.
Главное: система будет работать исходя из заданного бюджета и параметров подбора, подсказывая, где именно и что именно стоит искать, даже если подходящих лотов в данный момент в экспозиции нет. Плюс ориентировать Вас на цену сделок, а не предложений, т.е. за сколько аналогичная квартира в итоге была продана, а не сколько её собственник указал в рекламе.
Т.е. вводим - "хочу однокомнатную квартиру до 7 млн, можно за МКАД, можно в доме построенном до 80-х, но не более, чем в 10 минутах от метро/МЦД и не убитая" и видим, что таких предложений на данный момент нет, но они могут появиться, например в д. Кокошкино в 4 минутах пешком от станции МЦД-4 плюс еще 6 вариантов в разных частях Москвы.
Почему мы уверены, что эта квартира там есть или может быть? Потому что их архива сделок следует, что последняя однушка была продана в сентябре текущего года за 6,8 млн и вполне резонно ожидать, что появится вторая такая же завтра.
И мы с учётом этой информации уже твёрдо понимаем, где именно "копать" дальше и либо выставляем фильтры в ЦИАН, либо ищем форум жильцов дома, либо едем прямо туда и клеим объявление: "Куплю квартиру в этом доме.
Теперь о логике решения этого вопроса.
Понятно, что система должна учитывать фактор локации, качество серии мкд + индивидуальные характеристики самой квартиры с учётом веса факторов и т.д.
Помним, что "квартира в Москве" с точки зрения клиентов имеет только 3 возможных решения:
1. Квартира внутри МКАД;
2. Квартира с московской пропиской (понятно, что к вариантам в п.1 добавляются Внуково, Коммунарка, Некрасовка и Троицк вплоть до деревни Рогово);
3. Квартира в "Большой Москве" (т.е. отдаем предпочтение развитой городской среде с приемлемым бюджетом и транспортной доступностью даже ценой потери московской регистрации, поэтому в этом случае ни деревня Рогово, ни сам Троицк с Зеленоградом не рассматриваются, зато появляются разные Долгопрудные с Химками и Реутовым).
При третьем подходе границы Москвы окончательно размываются, потому что Фирсановка с моей точки зрения это всё-таки далеко не Химки, как и Пирогово отнюдь не Мытищи, а на всех картах клиенты видят именно это и дискуссия может растягиваться на месяцы, которых у меня нет :-)
Если превращать это в инфопродукт - тем более, для клиента будет неочевидно и получится, как у застройщиков, когда "2-команатная квартира с ремонтом в Москве" превращается в предложение "Евро-2 в строящемся апарт-комплексе в Некрасовке". Оно вроде как и не совсем враньё, но пользы при подборе квартиры - мало.
В общем пока в системе будет реализована логика №2 - Москва это всё, где есть московская регистрация.
Карту с 4-мя зонами "Большой Москвы" мы с Вами долго изучали, но она для данной истории слишком громоздка, нужно более точное деление в соответствии с бюджетом. В итоге, методом проб и ошибок остановились на таком делении:
Получилось 7 зон, исходя исключительно из бюджета - от самых бюджетных районов за МКАД, до самых дорогих в пределах и вдоль Садового кольца.
Следующий вопрос: в каких именно домах искать самые бюджетные квартиры?
Разделили на 4 категории.
В низкобюджетный сегмент вошли: кирпичная II-29, блочная II-18 и панельные П-49 и I-515 различных модификаций;
В бюджетный: часть сталинок, часть брежневских серий;
В среднебюджетный: современная панель и некоторые из советских серий;
И в высокобюджетный - самые дорогие из "массового сегмента" жилья - ПИК1, ПИК2, СЭМ2, ДомРик, ДомНад, Оптима и часть домов по реновации + отдельные серии "современной панели", построенные до 2015 года, в частности, ГМС-2001.
Серий в таблице 60, утомлять Вас не хочу.
Списки что районов, что серий домов составлены, исходя исключительно из стоимости квартир и не несут никаких оценочных суждений. Условно, как только в Ярославском районе появится метро, он перейдет в ту же категорию, что и соседнее Медведково и поменяет цвет с оранжевого на желтый. Это не значит, что один район хороший, а другой плохой, а значит лишь, что в "этом" районе цены пока ниже, чем в "том".
То же самое относительно серий. Если в кирпичном II-29 можно купить двушку за 10,8 млн в хорошем районе (https://www.cian.ru/sale/flat/324036323/), а двушка в кирпичной Башне Вулыха в этом же районе будет стоить более, чем в 2 раза дороже (https://www.cian.ru/sale/flat/322570807/ ), разница может быть обоснована в том числе и площадью, но, чтобы сохранить логику подбора по бюджету, одну квартиру нужно будет считать "низкобюджетной", а вторую "высокобюджетной". Т.е. дихотомия не "хорошо-плохо", а "бюджетно-дорого".
Следующий вопрос: состояние квартиры - тоже 4 категории:
1 - в бетоне (или состояние "жить невозможно", "ушатанный бабушатник", "квартира после пожара" и т.п.);
2 - плохое (или состояние "без доделок/переделок жить не комфортно");
3 - хорошее ("жить вполне комфортно, купил только новые занавески, а так - всё норм");
4 - отличное ("идеальная квартира, я жил в гораздо худшей, нравится всем, включая дядю Колю, тёщу и подруг жены").
И расстояние до метро: очень близко (до 5 минут пешком), близко (до 10 минут пешком), не близко (от 10 до 20 минут пешком), очень далеко (более 20 минут пешком).
Также попытаемся реализовать функцию "инвестиционная привлекательность, связанная с появлением новой станции метро", но пока, как это реализовать до конца не понимаем (на самом деле, технически это не сложно, проблема в том, что рынок после "дела Долиной" и всего прочего безумно волатильный и вообще не понятно, каким образом считать инвестиционный потенциал: все ли квартиры останутся на рынке? если да - нужно ли проводить сегментацию на "бабушкины" и "не бабушкины"? если да, какая между ними должна быть разница в %? Если да, как сегментирование рынка повлияет на ценообразование в 2 различных сегментах? Если нет, как изменится цена "небабушкиных квартир" в связи с исчезновением с рынка "бабушкиных"? В общем, искусственно созданный головняк на пустом месте).
Так как парсить все цены на все квартиры на постоянной основе - малореализуемо, решили пойти методом выделения "бенчмарков". Т.е., условно, у нас есть Ясенево - "бюджетный" район Москвы, средневзвешенные цены в котором дороже, чем в Теплом Стане и Южном Чертаново, но дешевле, чем Северном Чертаново и Коньково (считаем по "локациям", а не "административным районам"). Идём дальше, в районе представлены в основном квартиры в домах следующих серий: И-522А, II-49, КОПЭ, П3, П30, П3М, И-700. Низкобюджетный сегмент представлен серией II-49 и мы видим из данных Виннера, что за последние 90 дней было 160 объявлений о продаже однокомнатных в домах серии II-49, часть из них - дубли, часть - фейки, часть были сняты с продажи, ну и, наконец, часть продана.
После анализа понимаем, что средняя цена продажи была в районе 9,5 млн. Видим в ЦИАНе вот такой вариант https://www.cian.ru/sale/flat/323830982/ и понимаем, что с учётом первого этажа цена сильно завышена, "справедливая рыночная в моменте" должна быть в районе 9,2-9,3 - не выше. Если пока такого варианта нет - стоит его подождать, либо заняться поиском более активно.
Теперь вопрос, а что же считать "бенчмарком" по бюджетной однокомнатной в Ясенево? Квартиру в серии П-49 (в другом районе это может быть II-29 или II-18 или I-515) c "хорошим ремонтом" (номер 3 в таблице) близко от метро (номер 1 в таблице - менее 5 минут пешком), не на первом/последнем этаже. Сколько должна стоить такая квартира? Сейчас - в районе 9,8 млн. Значит ли это, что собственник обязан нам по этой цене отдать? Нет, конечно. Но это точно значит, что мы вряд ли купим дороже. Просто потому, что система подскажет ещё 30 аналогов в разных частях Москвы и кто-то из собственников точно наши аргументы примет.
Понятно, что бенчмарки будут на 1, 2, 3-комнатные квартиры и студии, если они есть в этом районе, по каждому из 4х бюджетных сегментов, что позволит составить целостную картину по ценам в каждом выбранном районе и выработать дальнейшую стратегию подбора.
Остается ещё момент оценки юридических рисков объекта недвижимости и собственника - понятно, что квартира с обременением в виде залога, свежее наследство, квартира от "бабушки", доли, дарение и т.п. должны дисконтироваться. Но каким образом это реализовать в рамках продукта и какой вес присваивать факторам - совершенно непонятно, поэтому будем считать этот вопрос не вопросом этапа оценки, а уже этапа переговоров/подготовки к сделке.
Ну и самое последнее, постараемся выводить цены в рублях и граммах золота, чтобы можно было отслеживать динамику во времени.
Друзья, жду и заранее благодарю за Ваши комментарии и конструктивную критику.
Всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Онлайн курс "Квартира в Москве"
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov