С 1 ноября 2025 года в законодательстве по недвижимости и обращению с долгами вступает сразу несколько важных изменений, которые могут заметно отразиться на рынке жилья — и на финансовом положении обычных граждан. Ниже разбираем пять ключевых нововведений, а также подробно рассказываем, что они значат для покупателя недвижимости, владельца жилья и заемщика.
1. Взыскание долгов без суда: налоговая получает новые полномочия
С 1 ноября федеральный закон № 287-ФЗ даёт право Федеральная налоговая служба (ФНС) взыскивать задолженности граждан без обращения в суд — если долг признан бесспорным.
Это касается, в том числе, налогов на имущество, земли, транспортных средств и других обязательных платежей. Процедура выглядит так: налоговый орган направляет требование о погашении. Если гражданин не возразил или не подал заявление о перерасчёте, долг становится «бесспорным» и списание может произойти автоматически — со счёта, из электронного кошелька или посредством обращения к имуществу должника.
Что это значит для рынка недвижимости?
- Покупатель жилья должен быть осторожен: даже если долги по коммуналке, налогам на собственность или земельному участку кажутся мелкими, они могут привести к осложнению сделки.
- При оформлении жилья или смене собственника становится важным проверить, нет ли у задействованных сторон «автоматически взыскиваемых» долгов, которые ещё не были оспорены.
- Владельцы недвижимости должны пересмотреть свои финансовые обязательства: долги могут «выстрелить» тогда, когда вы не ожидаете — например, при продаже квартиры.
2. Завершается расширенное возмещение по ипотечным госпрограммам
Также с 1 ноября заканчивается действие периода повышенного возмещения банкам по программам льготной ипотеки — таким как Семейная ипотека и программы по Дальнему Востоку.
До 1 ноября банки получали компенсации, покрывающие разницу между ключевой ставкой ЦБ + 2,5 п.п. и максимальной льготной ставкой. После этой даты такие условия больше не продлеваются в прежнем объёме. Банки начнут ужесточать требования к заемщикам, увеличивать первоначальный взнос и ограничивать доступ к льготам.
Последствия для рынка жилья и участников сделки:
- Спрос на новостройки, купленные по льготной ипотеке, может снизиться, что снизит конкуренцию и потенциально приведёт к стагнации роста цен.
- Покупатели, которые планировали воспользоваться льготами, должны ускориться — оформление до 1 ноября может обеспечить сохранение более выгодных условий.
- Вторичный рынок может начать выглядеть более привлекательно, так как льготное преимущество новостроек уменьшится.
3. Информирование о долгах при вступлении в наследство
Также с 1 ноября вступает в силу новый порядок, по которому при оформлении наследства нотариусы обязаны уведомлять наследников о кредитной истории наследодателя и наличии долгов.
Нотариус запрашивает данные из бюро кредитных историй, проверяет наличие задолженностей и направляет наследникам уведомление. Это меняет длительную практику, когда наследник узнавал о долгах только после принятия наследства.
4. Новые правила по семейной льготной ипотеке
С 1 ноября также действуют изменения по семейной ипотеке: например, ставка для семей с одним ребёнком может повыситься до 12 % годовых, первоначальный взнос увеличивается до 40,1 % и ужесточаются условия.
Это изменение делает льготную ипотеку для некоторых категорий менее привлекательной и фактически переводит их в бóльшую часть рынка по более высоким ставкам. Покупатели должны учитывать: если семья с одним ребёнком рассчитывала на льготу — нужно успеть подать заявку до вступления новых правил.
5. Усиление контроля за сделками с недвижимостью и залогами
Дополнительно к вышеописанным изменениям отмечается усиление контроля за сделками с недвижимостью: органы нотариата и юстиции получают расширенные возможности проверки имущества, залогов и долговых обязательств до регистрации прав. Например, действует новый механизм проверки задолженностей перед заключением сделки и усилена ответственность за непредставление полной информации.
Это означает, что:
- при покупке жилья — новостройки или вторички — становится важнее проверять не только техническое состояние, но и долговое «обременение».
- Застройщики и продавцы обязаны представлять более полную информацию о залогах, обременениях и обязательствах.
- Юридическая безопасность сделки возрастает, но требования к проверке увеличиваются.
Что делать покупателю и собственнику жилья
- Обязательно проверьте у продавца/застройщика отсутствие долгов на объекте недвижимости, обременений, залогов.
- Следите за своими налоговыми и иными обязательствами: задолженность теперь смогут взыскивать быстрее и проще, что может привести к неприятным "сюрпризам"
- Если вы планируете использовать льготную ипотеку — оценивайте: возможно, условия будут ужесточены, и стоит ее успеть оформить до изменений.