Недавно в поле моего зрения попалась статья на РБК (для платных подписчиков), в которой эксперты прогнозируют очередной резкий рост цен на жильё в России в ближайшие 1-3 года. И я решил прокомментировать эту статью. Действительно ли жильё продолжит дорожать? Давайте разбираться.
Прогнозы аналитиков в этой статье
Аналитический центр «Дом.РФ» считает, что по итогам 2025 года цены на жилье вырастут примерно на 7–8%, равно как и в 2026 году. Однако уже в 2027 году могут реализоваться риски сокращения предложения жилья на фоне снижения запусков новых проектов. При прогнозируемом Центробанком уровне ключевой ставки 7,5–8,5% в 2027 году уровень ставок по рыночной ипотеке составит 9–10%, что создаст для граждан условия для удовлетворения отложенного спроса. В этом случае, по оценкам аналитиков «Дом.РФ», рост цен в 2027 году может составить 10–15%.
Вместе с тем на рынке ждут существенного роста цен на вторичное жилье. По оценкам руководителя «Циан.Аналитики» Алексея Попова, в 2026 году квартиры могут подорожать на 10–12% в годовом выражении.
Директор аналитического управления Сбербанка Наталья Загвоздина считает, что в 2026 году цены на строящееся жилье могут вырасти на 5–7% при ожидаемой инфляции 5,5%.
Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров соглашается, что прогноз о существенном росте цен к 2027 году выглядит реалистично, но уточняет, что одномоментный скачок маловероятен. Скорее всего, рост будет постепенным и начнется раньше, уже в 2026 году, по мере смягчения денежно-кредитной политики и восстановления покупательской активности.
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов добавляет, что стоимость квадратного метра действительно будет повышаться с опережением инфляции, но не более чем на 15% в год в среднем по рынку.
Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development считает, что рыночная ипотека уже через год вновь станет доступной для большинства потенциальных клиентов рынка недвижимости. Спрос будет расти как в связи с повышением доступности кредитов, так и вследствие оттока денежных средств с депозитов из-за низкой ключевой ставки.
По оценкам аналитика Альфа-банка Ирины Фомкиной, в 2026 году стоимость квадратного метра вырастет примерно на уровне инфляции, а в 2027 году — выше инфляции.
Основными причинами роста цен на жилье, на которые указывают эксперты, являются следующие:
- Повышение доступности ипотеки за счет снижения ключевой ставки.
- Ограниченный объем нового строительства может привести к дефициту предложения.
- Рост себестоимости строительства за счет увеличения налогов с 2026 года, а также роста расходов на материалы и оплату труда.
Все эксперты, опрошенные в статье, единогласно сходятся во мнении, что жильё лучше всего покупать сейчас — до снижения ставок, пока застройщики готовы предоставлять скидки, и пока цены снова не пошли вверх.
Мои комментарии к этой статье
Ну вот, пришло время разобрать эту статью и дать свои комментарии. Давайте пробежимся по основным аргументам в пользу роста цен, которые приводят эксперты в этой статье.
1. Повышение доступности ипотеки за счет снижения ключевой ставки
Один из главных аргументов — это предстоящее снижение ключевой ставки, которое сделает ипотеку более доступной. Забавно, что когда ставка была низкой, эти "эксперты" также призывали покупать жильё, объясняя это тем, что с повышением ставки ипотека станет менее доступной, поэтому лучше покупать сейчас, чем потом. Сейчас же, когда ключевая ставка высокая, они аргументируют свой призыв к покупке тем, что при снижении ставки ипотека станет более доступной, что увеличит спрос и приведёт к росту цен. То есть, в их понимании, при любом раскладе нужно покупать жильё здесь и сейчас, так как завтра цены будут ещё выше. И в их рассуждениях не стоит искать логику и здравый смысл — достаточно просто взглянуть на то, кто эти "эксперты": банки, строительные компании, агентства недвижимости и другие. Наивно надеяться, что вы услышите от них другую риторику. Что касается утверждения о том, что ипотека станет более доступной со снижением ключевой ставки, то оно выглядит очень сомнительным. Дело в том, что чтобы ипотека стала доступной для заемщика, следующие условия должны были выполнены:
- Выполнение требований банка по первоначальному взносу по ипотеке. Банки декларируют минимальные требования к первому взносу по ипотеке — 20%. Но при средних зарплатах получить кредит с низким взносом не получится, в миллионниках надо накопить как минимум 53% от стоимости квартиры. Чтобы при средних по региону зарплатах в 2025 году одобрили рыночную ипотеку на небольшую однушку в новостройке, в качестве первоначального взноса в разных мегаполисах России потребуется накопить от 2,45 млн до 8,8 млн руб
Таким образом, выполнение данного требования по первоначальному взносу зависит не от ключевой ставки, а от того, есть ли у человека необходимый объем сбережений. В 2025 году средняя сумма сбережений в банках на одного работающего жителя России составила около 800 000 рублей. Отсюда можно сделать простой вывод: для среднестатистического работающего россиянина ипотека в крупных городах недоступна, и снижение ключевой ставки не решит эту проблему.
- Для одобрения рыночной ипотеки, показатель долговой нагрузки заемщика (ПДН) не должен превышать 40%. Напоминаю, что ПДН — это отношение ежемесячных платежей по всем кредитам и займам к официальному среднему доходу человека. Давайте прикинем, насколько возможно среднестатистическому работающему россиянину выполнить это требование. Медианная зарплата в России равна около 74 000 рублей. По расчётам сервиса brobank.ru, в 2025 году средний ежемесячный платеж по льготной ипотеке со ставкой 7,68% годовых составил 32 400 рубля. Следовательно, ПДН для человека, у которого нет никаких других кредитов, кроме льготной ипотеки, составляет около 44% (32400 руб / 74000 руб). Таким образом, если бы даже ставка по рыночной ипотеке была 7,68% годовых, то такая ипотека с большой вероятностью не была бы одобрена банками из-за превышения ПДН порога в 40%. А теперь внимание, вопрос: верите ли вы, что в ближайшие годы ставка по рыночной ипотеке будет меньше 7,68% годовых? Я лично не верю в такой сценарий по причинам, которые озвучил в моей статье "ЦБ снизил ключевую ставку до 16,5%"
2. Ограниченный объем нового строительства
Следующий аргумент в пользу роста цен, который приводят эксперты в этой статье, заключается в ограничении предложения со стороны застройщиков. Да, строительные компании могут (и будут) создавать дефицит предложения на рынке жилья, откладывая запуск новых проектов и снимая с продажи уже построенные объекты. Но приведет ли это к росту цен? Дело в том, что сейчас спрос на жилье сильно ограничен: он обеспечивается преимущественно за счет льготной ипотеки, которая перестала быть доступной большинству граждан с 1 июля 2024 года, когда условия ее получения были значительно ужесточены. Таким образом, если рост цен на жилье продолжится за счет искусственного сокращения предложения, то и без того сильно ограниченный спрос вскоре может полностью иссякнуть, что поставит застройщиков на грань выживания из-за невозможности погашать свою задолженность перед банками. В этом случае они будут вынуждены снижать цены, хотят они этого или нет. Если вы считаете, что этот сценарий нереален, посмотрите, что сейчас происходит на рынке недвижимости в Китае: там уже пятый год подряд цены падают из-за отсутствующего спроса, и множество строительных компаний обанкротились, включая самую крупную — Evergrande Group. Однако сначала китайские застройщики также сокращали предложение на рынке, что способствовало росту цен.
3. Рост себестоимости строительства
Здесь мой комментарий будет аналогичен предыдущему. Да, строительные компании могут (и будут) закладывать возросшие издержки в цену, однако законы экономики никто не отменял: иссякающий спрос вынудит застройщиков снижать цены, в противном случае их ждет банкротство.
Вывод
Важно понимать, что цена товара определяется его спросом. В последние 10 лет спрос на жильё обеспечивался преимущественно за счёт ипотеки, которая с каждым годом становилась всё менее доступной для граждан из-за роста цен и ужесточения условий самих ипотечных программ. Таким образом, можно сказать, что спрос на жильё медленно и уверенно иссякает. Снижение ключевой ставки кардинально не изменит ситуацию, так как для большинства людей ипотека останется недоступной (смотри мой комментарий к первому аргументу в пользу роста цен).
"Но ведь доходы населения растут !" — можете вы возразить мне. Да, доходы населения растут, но их рост не поспевает за ростом цен на жилье. Так, за последние 10 лет цены на новостройки выросли в 3,5 раза, а средние зарплаты - всего в 2,5 раза. Это значит, что естественная платежеспособность населения снизилась в 1,4 раза за этот промежуток времени. Фактически, она упала еще больше, так как Росстат анализирует среднюю зарплату, а не медианную, которая ниже. Скажу больше: основными драйверами роста доходов населения за последние 4 года стали дефицит рабочей силы и бюджетное стимулирование — огромные расходы государства на военно-промышленный комплекс (ВПК), которые, в свою очередь, обеспечивали рост смежных секторов экономики. А теперь подумайте, что произойдет с доходами граждан после окончания СВО. Расходы государства резко сократятся, что приведет к падению зарплат или даже сокращению штатной численности сотрудников в большинстве секторов экономики. Доходы участников СВО, вернувшихся домой, также значительно снизятся. Все это может привести к еще большему падению спроса на жилье, что, в конечном итоге, может привести к полноценному жилищному кризису.
Заключение
Когда вы читаете подобные статьи, в которых пророчат рост цен на жилье, советую в первую очередь обращать внимание на то, кто дает такие прогнозы. В 99% случаев этими "экспертами" оказываются банки, строительные компании, агентства недвижимости, а также сервисы объявлений об аренде и продаже жилья. Это именно те участники рынка, которые максимально заинтересованы в росте цен и ни при каких условиях не будут говорить об их падении, так как серьезная просадка цен на жилье может поставить их бизнес под угрозу существования. В особенности это касается банков и строительных компаний.
Спасибо
Спасибо за просмотр. Если вам понравилась статья, то буду благодарен вам за лайк и подписку, тем самым вы вдохновите меня на написание нового, не менее интересного и полезного контента.
Если вам интересна тема недвижимости, то советую к прочтению мою подборку.
Если вам интересна тема инвестиций и трейдинга, то советую к прочтению мою подборку.
Если вас интересует тема долгосрочных инвестиций, то советую к прочтению мою подборку.
Если вам интересна тема обманов и разводов, то советую к прочтению мою подборку.
Если вам интересна тема банков и их разоблачений, то советую к прочтению мою подборку.