Состояние рынка на октябрь 2025 года
С приходом осени 2025 стало ясно: дилемма выбора между новостройкой и «вторичкой» вновь обострилась. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке в России составляет около 175,6 тыс. руб. Вторичное жильё - примерно 116,4 тыс. руб/м². Разрыв выглядит впечатляющим: новостройки почти в полтора раза дороже.
Однако существуют регионы-исключения, где на вторичке цена выше новостроек: например, в некоторых районах Москвы свежая «вторичка» оказалась почти на треть дороже жилья на стадии строительства.
Так представить себе: вы выбираете квартиру, и кажется, что экономите, покупая вторичку - но на деле новостройка может оказаться разумнее по условиям. Разберём, почему так выходит и какой вариант лучше именно для вас.
Почему новостройки становятся дороже вторички - и когда эта «дороговизна» оправдана
Есть три причины, почему новостройки становятся дороже:
- Льготные ипотечные программы: застройщики часто работают с семейной ипотекой, IT-ипотекой, рассрочками. Это увеличивает спрос на новостройки и даёт возможность «включать» льготу в цену.
- Рост себестоимости строительства: материалы, логистика, зарплаты - всё подорожало. Застройщики вынуждены закладывать премию за новизну.
- Перспектива роста цены и ликвидности: покупка на этапе котлована может дать прирост к сдаче дома. В этих случаях доплата за новостройку - это скорее инвестиция, чем лишние расходы.
Если вы покупаете как инвестицию или планируете жить долго, и при этом вам важен комфорт, новейшие технологии, отделка и инфраструктура - новостройка может быть разумным выбором. Но если вам важна цена здесь и сейчас, готовая квартира, быстрый выход - стоит смотреть внимательнее.
Почему вторичка может быть выгоднее в 2026 году
Вторичный рынок предлагает свои преимущества:
- Более низкая цена входа: уже построено, инфраструктура работает, можно заселиться сразу. Например, на вторичке средняя цена почти на 34 % ниже новостроек.
- Меньше риск задержки сдачи и проблем с застройщиком: покупая квартиру, где всё уже есть, вы исключаете риск затяжки стройки и приемки.
- Возможность торга и скидок: аналитики отмечают, что на вторичке в 2025 году можно найти предложения с дисконтом 5-10 %, особенно если собственник хочет быстро продать.
Если вам нужен «дом, куда можно переехать завтра», бюджет ограничен или вы не хотите ждать и рисковать - вторичка станет более разумным выбором.
Региональные особенности и примеры
В Москве и Подмосковье разница между новостройками и вторичкой особенно заметна. Например, в одном районе столицы стоимость «квадрата» новостройки превышала свежую вторичку почти в два-три раза.
В городах-миллионниках (Екатеринбург, Новосибирск и др.) новостройка стоит примерно 160-170 тыс. ₽/м², вторичка - около 100-120 тыс. ₽/м². Разрыв меньше, но всё равно заметен. В регионах с меньшим спросом и инфраструктурой вторичка ещё более доступна - например, цены от 80-90 тыс. ₽/м² для вторичного, и новостройка уже может тянуть на 110-130 тыс. ₽/м².
Важно учитывать, что ликвидность вторички может быть ниже: покупатели чаще ориентируются на новостройки, особенно если ставки по ипотеке станут ниже. И наоборот: новостройки в удалённых районах или с риском ввода могут стоить дороже, но привести к долгой ожидании и затратам.
Перспективы на 2026 год: где больше шанс выгоды
Если рассматривать 2026 год, можно выделить такие сценарии:
- Новостройки могут показать рост цены, особенно на этапе строительства и ближе к сдаче дома. Особенно если ставка по ипотеке уменьшится, спрос возрастёт.
- Вторичка скорее зафиксирует умеренный рост, либо будет догонять новостройки: дешёвые объекты уйдут, предложения станут меньше, ликвидность выше. Но резкого роста не ждите - пока ставка ипотеки высока, спрос остаётся сдержанным.
Для покупателя - если цель долгосрочная и средства есть, новостройка с перспективой роста и хорошей застройкой может быть победителем в этом сложном выборе. Если цель - проживание сейчас, минимизация риска и более ограниченный бюджет - вторичка выглядит разумнее.
Вывод: не “что лучше”, а “что лучше для тебя”
Нельзя сказать однозначно, что всегда выгоднее новостройка или всегда вторичка. Всё зависит от ваших целей, бюджета, горизонта и условий сделки. Если вы готовы ждать, вкладывать в инфраструктуру, рассматривать этапы строительства - новостройка имеет потенциал. Если вам важно заселиться сразу, бюджет ограничен, или хочется минимизировать риски - вторичка станет разумным выбором.
Важно: считать не только цену за квадратный метр, но и итоговые расходы: ремонт, ставка по ипотеке, инфраструктура, ликвидность. Тогда ваш выбор квартиры будет не просто по красивой картинке, а по умному расчету.