Текущее состояние рынка и точки опоры
На октябрь 2025 года российский рынок недвижимости находится в состоянии перемен: рост цен продолжается, но темпы уже не стремительные, и места для манёвра меньше. Ипотечные ставки остаются в районе двузначных значений, а экономические условия вынуждают участников рынка быть осторожнее.
На уровне страны средний рост цен на жильё составляет порядка 4 – 6 % за год, что делает текущий момент скорее периодом стабилизации, чем «взлётом». При этом в целом по стране ситуация очень "пестрая": в отдельных регионах отмечается как более заметный рост (до 8 – 10 %), так и условная стагнация.
Что поменяет “игру” в 2026 году: основные драйверы
Первый фактор - ипотечные ставки и кредитная активность. Если ставка продолжит снижаться (а ЦБ пока обещает именно так), спрос подрастёт, и цены получат импульс. Напротив, если ставки останутся высокими или даже вырастут - часть покупателей перестанет входить в рынок.
Второй фактор - предложение на рынке: рост себестоимости строительства, логистики и смежных расходов усиливает давление на цену продажи новостроек.
Третий аспект - доходы населения и инфляция: если реальные доходы не растут, а цены на жильё продолжат расти, рынок начнет "тормозить" еще больше.
И четвёртый - региональная неоднородность: в Москве и крупных агломерациях динамика одна, в малых городах и отдаленных регионах - совсем другая.
Прогноз для 2026 года: какие сценарии реалистичны
С учётом текущей конъюнктуры наиболее вероятным сценарием на 2026 год является рост цен в диапазоне 7 – 10 % при условии снижения ставок и сохранения спроса.
Если же ставки останутся на высоком уровне и доходы будут сдержанными - рост цены может замедлиться до 3 – 5 %, вплоть до почти нулевого прироста в отдельных регионах.
В Москве и Подмосковье при благоприятных условиях рост может достигнуть 10 – 12 %, тогда как в городах с меньшей экономической активностью рост - 4 – 6 %, а в отдалённых или депрессивных районах возможна и стагнация.
Ситуация по регионам: различия и примеры
Для Москвы: текущий уровень цен по новостройкам находится в диапазоне примерно 370 000 ₽/м² (ориентировочно). При росте на 10 % стоимость может превысить 405 000 ₽/м² к концу 2026 года.
В городе-миллионнике, например, Екатеринбург, цена в новостройке сейчас около 165 000 ₽/м² - при росте 6 % это даст около 175 000 ₽/м². В менее развитом регионе, допустим, в городе с покупательной способностью ниже, сейчас уровень - около 100 000 ₽/м², и рост в 2026 году может составить лишь +4-5 %, то есть цена может выйти на 104-105 тыс ₽/м². Такое разделение рисков важно учитывать: где-то рост больше, где-то меньше.
Риски и обратные эффекты, о которых стоит помнить
Даже если прогноз кажется оптимистичным, есть серьёзные риски, которые могут скорректировать ситуацию. Если ключевая ставка не снизится или доходы населения будут падать - спрос ослабнет еще больше, и цены либо замрут, либо даже скорректируются вниз.
Если предложение жилья резко увеличится (например, вследствие массовых запусков новых проектов) - давление на цену усилится. Кроме того, в отдельных сегментах (ранняя стадия строительства, удалённые районы) возможна перегрузка предложения и снижение средней цены предложения.
Вывод: что стоит делать покупателю и инвестору
Если вы планируете покупать жильё для себя - не стоит ждать обвала цен с надеждой «впрыгнуть». Вероятнее сценарий роста, пусть и умеренного. Если ипотека по вашим условиям доступна и вы рассчитываете жить 5-10 лет - вход сейчас имеет смысл.
Для инвестора важно смотреть не только на цену, но и на ликвидность: районы с сильной инфраструктурой, большим спросом, хорошие застройщики дают безопасность. Если же условия не позволяют комфортно войти - возможно разумнее подождать 6-12 месяцев, наблюдая за тем, куда двигаются ставки и доходы.