Спор о том, у кого должны остаться документы после сделки - давний. Я бы даже сказал - застарелый. У каждой стороны этого спора - свои доводы. Они достаточно стандартные, повторяются из года в год.
Покупатель, подписывая Передаточный акт и принимая фактически недвижимость - хочет, чтобы всё, что ранее присылалось продавцом в целях проверки, было передано ему. То есть буквально всё: и техническая документация, и правоустанавливающие документы...
Логика в этом желании простая: "Зачем продавцу всё это сохранять, если он уже продал участок/дом/квартиру? А вот мне, как новому собственнику - всё это очень даже может пригодиться..."
При этом точно объяснить, как именно пригодиться - покупатель не может. Но от этого напор не сбавляет.
Продавец, в тот же момент, не хочет передавать свой архив новому собственнику. С чего бы? Ведь эти документы - оформлены на него и его родственников, они имеют отношение к сегодняшней сделке более чем опосредованное. Но зачем продавцу эти документы, ведь недвижимость уже не его... На это он тоже ответить не может.
В этой статье мы постараемся поставить точку в споре и закрыть следующие вопросы:
1. Для каких целей оригиналы правоустанавливающих документов нужны продавцам и покупателям - после сделки?
2. Какие риски от обладания ими - возникают у противоположной стороны?
3. Какие документы нужно передать покупателю после сделки - без вариантов?
4. Как правильно оформить передачу документов?
1. Цели владения оригиналами документов
Для продавца:
- Могут понадобиться для того, чтобы предоставить в налоговую, для подачи декларации о продаже? Спорно: ФНС прекрасно принимает копии/сканы.
- Для судебных разбирательств (если возникнут претензии третьих лиц к проведенной сделке по основаниям, возникшим до сделки). Жизнь непредсказуема. Через несколько лет могут объявиться «добросовестные» наследники предыдущих собственников и попытаться оспорить цепочку сделок. Или у самого продавца возникнет спор с покупателем.
- Для архивных и биографических целей Просто как документ, подтверждающий важное финансовое событие в жизни.
Для покупателя:
- Как ещё один способ убедиться в том, что документы - реально подлинные. Продавец их не скрывает и даёт покупателю не только на них посмотреть, но и спокойно передаёт.
- Могут понадобиться для будущей продажи только что купленного имущества: когда будущие покупатели прийдут с юристом, он запросит среди прочего и архивные документы. Если они есть в оригиналах, а не в виде сканов/фото - это будет подтверждением их подлинности.
- Для судебных разбирательств: в первую очередь, в случае банкротства предыдущего продавца (у которого ваш продавец покупал) - понадобятся документы, доказывающие, что покупка действительно была и не подпадает под признаки "подозрительности" (ст. 61.2 ФЗ "О банкротстве") или "мнимости" (ст. 170 ГК), в частности - расчёты были действительно произведены.
Из недавней практики: мои клиенты покупали участок, который был куплен около 7 лет назад. Куплен был с годовой рассрочкой, несколькими платежами, передаваемыми наличными денежными средствами. "Архивный" продавец участка - предприниматель, учредитель нескольких ООО, часто судится. Риск его банкротства выше обыкновенного гражданина. Соответственно, мы запросили у продавца расписки по каждому платежу, а после сделки - попросили нам их передать, как обязательную меру. Причина проста: мы не знаем, что сделает продавец с этими расписками, если оставит у себя. Может, потеряет, или уничтожит. В таком случае его сделка 7-летней давности останется без подтверждения оплаты.
2. Риски НЕвладения архивной правоустановкой
Для продавца:
- В случае, если документы понадобятся для ФНС или судебного спора с покупателем/иным лицом по данной квартире - прийдется восстанавливать утраченные документы, ведь покупатель может их не согласиться передать мне.
Для покупателя:
- Документы, которые есть только в виде скана/фото - суд в случае чего может не принять как надлежащее доказательство. Получить их от продавца - достаточно затруднительно, ведь он может уехать после сделки буквально куда угодно (где его искать?)
Обращаю внимание на принципиальную разницу!
Продавец - может легко восстановить утраченные (переданные покупателю) документы, ведь в них есть его паспортные данные, а значит - он может заказать "копию правоустанавливающих документов" в МФЦ или в Госуслугах. В том числе по уже проданной недвижимости!
Покупатель такой возможности не имеет, потому что в архивной правоустановке не его данные, закон защищает их конфиденциальность, а значит, запросить историю своей собственной, казалось бы, квартиры, он не может.
Если всё-таки продавец переживает о сохранности оригиналов и отдавать их не хочет...
Есть два компромиссных варианта, каждый из которых устроит обе стороны сделки:
1. Дорогой, но быстрый (в день обращения). У нотариуса сделать нотариальные копии всех правоустанавливающих документов. Их и передать покупателю. А оригиналы продавец-таки оставляет у себя.
2. Дешевый, но требующий 3 рабочих дня. Продавцу заказать электронную копию его правоустанавливающего документа в Госуслугах/МФЦ. Её - передать покупателю. Оригинал оставить-таки себе. Вроде бы неплохой вариант, но...
Во-первых, продавец может заказать только тот документ, который относится к нему лично, а если у него на руках вся история переходов в виде стареньких свидетельств/договоров, где нет его фамилии - их, увы, нужно будет или передать в оригинале. Или - см. вариант №1.
Во-вторых, электронно-цифровая подпись (ЭЦП) к электронному документу имеет свои сроки - 2 года. После этого проверить действительность документа будет невозможно (подробнее о проверке электронных документов - писал здесь).
Поэтому - предпочтительнее, чтобы продавец себе оставлял электронный документ, а вот бумажный - передавал-таки покупателю (ведь продавец сможет заказать его в любой момент, обновив ЭЦП).
Как заказать правоустановку через Госуслуги? Данная процедура убивает сразу "двух зайцев":
- Является документом, приравненным к бумажному оригиналу, а значит сгодится для того, чтобы передать покупателю или - оставить себе (если покупатель забрал оригинал)
- Для покупателя предъявление такой бумаги продавцом - дополнительная мера проверки: ведь документ выгружается напрямую из архива Росреестра, то есть он 100% достоверен (в отличие от бумажного, который может быть подложным)
Прикладываю краткую инструкцию. Вам понадобится щёлкнуть на "Выписку из ЕГРН", далее уже ориентируйтесь по картинкам ниже. Если объект, по которому вы хотите получить электронную копию, относится к прошлым, которые уже не в вашей собственности - нужно будет вместо выбора объекта в выпадающем меню (последняя картинка) - нажать на "выбрать вручную", внести его кадастровый номер.
Стоимость выписки на ноябрь 2025 года - всего 340 рублей.
Спустя 3 рабочих дня (а обычно даже быстрее) - на Госуслуги к продавцу приходит запрошенное: в виде PDF и SIG файла. Их можно оставить себе, можно переслать покупателю или - нотариусу, перед сделкой.
3. Какие документы обязательно нужно передавать после сделки?
Что бы в итоге не решили, у кого бы не остались архивные правоустанавливающие документы - есть то, что продавец обязан передать покупателю. Согласно закону.
Статья 456 ГК РФ предписывает:
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
Статья 464 ГК РФ добавляет:
Если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 456), покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи.
Что же это за документы такие?
1. Любые, которые стороны предусмотрят договором купли-продажи. Например, стороны могут обозначить, что обязательными для передачи являются:
- Те самые "архивные" правоустанавливающие документы
- Акт выноса точек участка в натуре
- Технический паспорт
- Документы на септик/скважину
- Да что угодно, хоть инструкции от всей установленной техники...
2. Техническая документация, без которой недвижимость невозможно полноценно эксплуатировать, что создает финансовые траты нового собственника. Например, паспорта на счетчики, если эти счетчики ещё не опломбированы и не внесены в систему соответствующих организаций (без этих паспортов их просто не опломбируют в принципе).
2019 год, Белгород. На торгах была куплена квартира с обособленным участком (иными словами, жилой блок). Она была обеспечена всеми коммуникациями, в том числе и газом. Однако, документы на газовый и электрический счетчики - отсутствовали. В результате, для того, чтобы заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, покупатель был вынужден потратиться на новые счетчики и их установку. Эта сумма - была взыскана с продавца. Не смотря на то, что он предупреждал об отсутствии этих документов письменно, в Передаточном акте... Суд это использовал против продавца, как доказательство отсутствия передачи.
Белгородский облсуд, Апелляционное определение от 2 июля 2019 г. N 33-4317/2019(2-643/2019)
4. Как правильно оформить передачу документов?
Белгородское дело достаточно экзотично, похожих найти не удалось. Однако, оно, как видим, устояло в апелляции. И тратить лишние нервы после сделки, пусть это и будет копеечный спор (в Белгороде покупатель высудил аж 10 т.р.!) - совсем не хочется.
По сему. Идеальный вариант - Приложение к Договору купли-продажи (основному или предварительному), где указываем, какие документы должны быть переданы. И, по итогу сделки - Приложение к Передаточному акту, где указаны те же документы и зафиксирована их передача.
Если что-то НЕ передано - не указывать этого.
Иначе, своими руками - создаётся зацепка для будущего суда.
В отличие от "скрытых дефектов", которые наоборот - нужно развернуто описать, чтобы не прилетел иск (об этом подробно - здесь), в разбираемом нами случае описание отсутствующих документов создаёт риски для продавца.
Резюмируем
Нужно ли покупателю получать с продавца архивную правоустановку? Этот вопрос остаётся открытым и зависит от ситуации, от результатов изучения переходов прав, которое проведёт ваш юрист перед покупкой. Далеко не всегда нужно настаивать на передаче вам, покупателю, всего архива документов. Почти всегда это желательно.
В некоторых случаях - это совершенно необходимо. Выше мною описан пример с рассрочкой по предыдущей сделке, с достаточно низкой покупной ценой - в этом случае оригиналы расписок (или хотя бы нотариальные копии их) от предыдущего продавца являются несомненным щитом для покупателя сегодняшнего.
Иногда, увы, получить от собственника оригиналы - совершенно невозможно и речь может идти только о нотариальной или электронной копии такого документа. Например, в архивных документах может быть отражено несколько объектов, продающихся не одновременно (предположим, Брачный договор, в котором делится ВСЁ имущество супругов). Если продавец отдаст вам этот документ в сделке по продаже одного объекта - продажа остальных будет затруднена (остальные покупатели тоже будут просить их / будет запрашивать нотариус).
В общем, всё зависит от ситуации. Юрист разберется, как вырулить её в вашу пользу - будь вы продавцом или покупателем.
Ломать копья, ссориться с продавцом, разваливать предстоящую сделку из-за несогласия продавца передать документы - точно не стоит. Опять же, выше изложил два неплохих компромиссных варианта.
Удачных вам сделок!