В этой статье хочу рассмотреть самые распространенные документы, которые Покупатель недвижимости запрашивает и получает от Продавца. Ранее все документы предоставлялись в бумажном виде и вопрос о проверке их подлинности стоял очень остро. Количество случаев признания сделок недействительными, в связи с подделкой разнообразных документов росло год от года.
Свидетельство о рождении
Согласие супруга
Паспорт
Решение суда
Доверенность
это не полный список использованных мошенниками поддельных документов (по ссылкам - соответствующие громкие дела).
В связи с этим правительство поэтапно начало переход на электронный документооброт. Это создает дополнительные препятствия на пути мошенников. Однако, по факту получается, что бумажная версия документов для людей ближе и роднее, а к электронной относятся с недоверием или просто не понимают, как с ней работать, что нужно предоставлять Покупателю. К сожалению, даже риелторы, которым вроде бы положено, не знают главного правила работы с электронными документами.
Электронные документы - нужно проверять на подлинность! Для того они и создавались!
Это относится, в том числе, и к квази-электронным документам, как например, нотариальные документы с QR-кодом. Сам документ бумажный - но проверять его нужно через специальную электронную базу.
Почему так важно проверять действительность электронного документа, а не просто верить слепо присланному jpg, pdf-файлам?
Если вам пересылают электронный документ или документ с QR-кодом, но вы его не проверяете - это верный способ утратить добросовестность. Судом будет учтено отсутствие логики у покупателя: если есть способ проверить - нужно проверять! Отсутствие проверки подлинности электронного документа, которая подтверждена соответствующими скринами (сохраненными для себя на будущее), может быть истрактовано судом как признак мнимости/притворности сделки, возможного сговора покупателя и продавца, чтобы получить "компенсационную выплату".
Обратите внимание на надпись, которая красуется сейчас на каждой Онлайн-выписке из ЕГРН: "Пересылайте документ только с файлом подписи Минцифры в формате sig. Иначе он потеряет юридическую силу"
То же самое можно сказать про все остальные электронные документы, если для них предусмотрена электронно-цифровая подпись.
Раз за разом сталкиваюсь со стойким непониманием, зачем вообще присылать файл sig к Онлайн-выписке и другим документам. Уж меня и маньяком называли, и перестраховщиком, и "вы что, думаете, мы вам подделку прислали?". Ничего я такое не думаю, просто если вы риелтор - подразумевается, что вы должны блюсти юридическую чистоту сделки. Так что будьте добры, вопрос о доверии и оценках моей личности - можно отложить в сторону. Пришлите, sig! И QR-код, да, сфоткан нечетко, перефоткайте крупным планом. Спасибо!
1. Проверка документов с ЭЦП
Вопрос о том, как правильно заказывать выписки из ЕГРН обсужали ранее. Вкратце: от продавца нужно попросить Онлайн-выписку из ЕГРН, а самим заказать Выписки из ЕГРН "Об объекте" и "О переходе прав". Подробности - в статье.
А сейчас я расскажу, как проверять их действительность.
1.1. Выписка из ЕГРН "Об объекте"/"О переходе прав"
Результат оказания услуги вам прийдет в личный кабинет Госуслуг в таком вот виде. Для того, чтобы скачать самим все представленные файлы (их будет 4 штуки: pdf, xml, xml.sig и pdf.sig), нужно нажать скачать и "подробнее".
Для того же, чтобы переслать полученный результат кому-то (вашему агенту/юристу/покупателю) легче не пересылать эти скачанные файлы, а просто послать ему на почту. Для этого есть спец-кнопочка.
Итак, у вас есть все эти файлы. Из них вам понятен только pdf, что и вводит часто в заблуждение, что только он и нужен. На самом деле для проверки нам даст больше другой файл - xml.
Открываем сервис Росреестра по проверки электронных документов. Прикрепляем в соответствующие окошки xml и подпись к нему - xml.sig
В результате, введя код с капчи и нажав кнопку "Проверить" мы получаем два результата: во-первых, подтверждение, что "подпись действительна", а во-вторых - версию документа xml "в человекочитаемом формате". Нажав на эту ссылку, мы увидим ту самую выписку, текст которой должен полностью дублировать тот, который в pdf.
Таким образом, мы получаем проверку высокой точности: нам не только пишут о действительности документа, но и представляют его дублирующую версию, которая просто не открылась бы, будь подпись неверной.
1.2. Онлайн-выписка из ЕГРН
С Онлайн-выпиской из ЕГРН всё проще. Мы проводим проверку через Сервис Госуслуг. Действия практически такие же, за исключением того, что прикрепляем для проверки не xml, а pdf. Несмотря на то, что результатом запроса является три файла: xml, pdf, sig, последний действует только в паре с pdf. Зачем нужен xml здесь (ведь к нему нет отдельной подписи) - ума не приложу, может кто из читателей в курсе.
В общем, прикрепляем pdf, sig, тыкаем "проверить" и получаем результат: "подлинность документа подтверждена, подпись действительна". Отлично!
1.3. Другие документы.
С какими документами вы можете столкнуться при покупке недвижимости?
К примеру, с ГПЗУ: Градостроительным планом земельного участка.
Очень полезный документ, который нужно запрашивать у продавца земельного участка ДО покупки. Он тоже приходит в виде архива, в котором лежит pdf и sig к нему. Проверяется, соответственно, через сервис Госуслуг (как Онлайн-выписки).
После проведения электронной регистрации (например, через нотариуса/Домклик/ЦИАН-сделку), вам на почту прийдет результат в виде всё тех же pdf и sig: как по ЕГРН, так и по Договору купли-продажи. Таким образом, в будущем, при продаже этой недвижимости, вы можете высылать покупателю данные документы в электронной форме. Проверять, опять же - на сервисе Госуслуг.
Есть в нашей истории и откровенный косяк Минцифры (она ведает всеми этими нововведениями). Надеюсь, будет исправлен.
При покупке недвижимости, где был использован Материнский (семейный) сертификат (МСК), или где он мог быть использован - нужно запрашивать у продавца Справку об остатке МСК.
Она может быть заказана на сайте Социального Фонда России, но лучше - на Госуслугах. В последнем случае результатом запроса будет три файла: xml, pdf, sig - всё как мы любим. Однако...
Как и где проверить действительность этих документов - не ясно. Изрыл весь интернет, не нашел. Естественно, опробовал изначально на сервисе Госуслуг, но результат там не обнадеживает (а я ведь точно знаю, что документ проверяемый - действителен!)
2. Проверка документов с QR-кодом
Нотариальные документы,
Документы ЗАГС,
а для Москвы - Выписки из домовой книги (надеюсь, распространится и на остальную Россию) - все они снабжены сейчас QR-кодом.
Проверить QR-код проще простого: навести на него телефон, используя спец.программы (я лично пользуюсь "Умной камерой Алисы" от Яндекс).
Главное знать и помнить, куда вас этот Куар должен завести. Остерегайтесь сайтов-двойников!
Для нотариальных документов сайтом, куда вас перебросит при наведении на Куар - ФНП.РФ
При этом вам будет предоставлена следующая информация, которую можно сверить с показанным вам документом: дата совершения действия, ЧТО за действие было сделано (в нашем случае - Согласие супруга на продажу), кем оно сделано (ФИО нотариуса и место его расположения) и, наконец, ФИО заявителя (в нашем случае - супруга, дающего согласие).
Для московских Выписок из домовой книги это сайт Mos.ru
Наведя на Куар камеру вас перебросит на сайт мерии, где вы сможете сверить текст представленной вам выписки бумажной - с выпиской электронной. Если один-в-один - всё ок.
Будьте внимательны!
Проверяйте то, что вы можете проверить.
Не забывайте результаты проверки сохранять в виде скринов в какой-нибудь спец-папке на компе/в облаке, где всё-всё по сделке. Так же для этих целей можно использовать Вконтакте или Телеграм: заводить там отдельную частную группу / частный канал, где будете только вы - и сбрасывайте все скрины туда, пусть лежат. Минимум до момента, когда продадите эту недвижимость. Максимум - навсегда.
