"Скрытые дефекты" при продаже вторички.
Помните сказку Г.Х. Андерсена "Принцесса на горошине"? Так вот, горошина - тот самый скрытый дефект, укрытый десятком перин, но... всё тайное становится явным, так ведь?
Купля-продажа недвижимости - процесс вполне реальный и он должен быть максимально прозрачным, без утаек. Иначе результаты будут совсем не сказочными... Впрочем, обо всём по порядку.
Ответ на вопрос, вынесенный в название статьи - в конце. Как говорится, дочитайте, будет много интересного и неожиданного.
Статья полезна всем продавцам и покупателям вторички. В особенности, если сделка касается земельного участка / жилого дома.
Несколько лет назад был у меня такой случай. Прямо перед сделкой (я находился со стороны Покупателей), прочитав сброшенный мною Договор купли-продажи (ДКП), Продавец выразила глубокую озабоченность относительно стандартного в общем-то пункта:
"Покупатель удовлетворен качественным состоянием вышеназванного недвижимого имущества путем его осмотра, произведенного им перед подписанием настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец"
Продавцу показалась очень волнительным та часть предложения, где есть слово "дефекты". Она наотрез отказалась подписать ДКП с таким пунктом: "А вдруг вы сейчас купите у меня квартиру, а потом обнаружите дефекты, о которых я вам не сообщила, и потребуете сделку расторгнуть?!"
"А можно на этом месте поподробнее - остановил её я. - Это какие такие дефекты есть в квартире, о которых вы нам не сообщили?"
И тут Продавец выдал... Знаете, какой дефект в квартире имелся? Без шуток!
СОСЕД БАЯНИСТ!
Оказывается, этот развесёлый сосед имеет обыкновения пробуждать своей бодрой игрой этаж сверху и снизу (а мы как раз снизу). Делает он это, как по часам, каждый день в 6 утра.
Я сообщил своим клиентам-покупателям о наличии "дефекта" в виде соседа. Клиенты отнеслись с пониманием и заверили продавца, что в суд на него подавать не будут. ДКП подписали, сделка прошла.
Курьёз. Беспокойство продавца безосновательно. Конечно же, соседу-баянисту никак не стать основанием для расторжения договора.
Но... Существуют ли такие "скрытые дефекты", которые могут перечеркнуть сделку - уже после продажи, спустя какое-то время?
Ведь не зря про это есть отдельные статьи в Гражданском кодексе:
- Статья 557 ГК РФ. "Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества"
- Статья 475 ГК РФ. "Последствия передачи товара ненадлежащего качества"
- п. 2 статьи 477 ГК РФ. "Сроки обнаружения недостатков переданного товара"
Согласно данным статьям, в случае если:
“недостатки не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества вправе потребовать: безвозмездного устранения недостатков, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае же обнаружения неустранимых недостатков, или недостатков выявляемых неоднократно, покупатель вправе отказаться от исполнения ДКП и потребовать возврата уплаченной за товар суммы”.
“Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю”.
Посмотрим, наработана ли судебная практика?
Консультант+ находит немного-немало 747 судебных актов, с упоминанием статьи 557 ГК РФ. И это только за последние три года и только по судам общей юрисдикции, без арбитражных споров! То есть исключительно суды между физлицами или иски физлица к юрлицу.
Если сократим выдачу до тех дел, где результат рассмотрения был положительным для истца, количество документов уменьшится до 410, что ненамного меньше.
Получается, более половины исков по данной статье - удовлетворяется судом.
Если мы начнём шерстить данные списки и смотреть суть дел, выяснится: подавляющая их часть касается исков покупателей - к застройщикам, в связи с выявлением дефектов переданного помещения/строения. Немного не наша тема: нас интересует вторичка. И всё же. Вот хороший пример успешного суда в этой категории дел: с застройщика было взыскано более половины стоимости проданного помещения, в связи с выявленным несоответствием площади на, внимание, 0,6 кв.м!
Много дел, где истцы это "бесплатно наделённые" квартирой (сироты, переселенцы и т.д.). Ответчик в таком случае - муниципалитет или ИП / юрлицо, которые обязаны были провести в квартире ремонт. Тоже не совсем то, однако вот, как пример.
Наконец, интересное нам. Продавец - "физик", покупатель - "физик".
Продавец не предприниматель, который специализируется на недвижимости, а обычный гражданин, по какой-то причине утаивший некие скрытые дефекты своего "товара"... И отказавшийся их устранить за собственный счёт.
То есть, это ситуация максимально близкая нам, продавцам и покупателям "вторички".
Какие же основания исковых требований суды считают достаточно серьезными, чтобы полностью или частично их удовлетворить? Объединю дела их по результатам рассмотрения, а "изюминку" каждой ситуации вынесу в начало абзаца. Все ссылки активные, ведут к соответствующим судебным делам.
1. Дела касательно "дефектов" земельных участков. Договоры - расторгнуты.
Проданный участок не позволяет строить на нём жилой дом, в связи с нахождением в границах "Воронежского государственного природного биосферного заповедника", о чём не было указано в ЕГРН и в договоре купли-продажи (ДКП), в нарушении ст. 37 Земельного Кодекса. Суд первой инстанции признал ДКП расторгнутым, обязал продавца вернуть деньги покупателю. Решение устояло в апелляции и кассации. УИД: 36RS0032-01-2022-000982-85
Схожая история с участком, расположенным на берегу Вазузкого водохранилища. Так же признан расторгнутым, прошёл апелляцию и кассацию. УИД: 67RS0022-01-2022-000528-38
Такая же история - с участком в зоне газопровода. ДКП - расторгнут, продавец - вертай деньги назад! УИД: 36RS0032-01-2021-000686-84
Какова мораль этих споров?
Продавец земельного участка, будь в курсе, что продаёшь!
Нанимай юриста/риелтора с юр.знаниями, чтобы не влипнуть вот в такую ситуацию.
Согласно части 8 статьи 26 Градостроительного Кодекса:
"До 1 января 2028 года зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, если такие зоны установлены до 1 января 2025 года".
То есть, отсутствие сведений о какой-либо зоне, накрывающей участок в ЕГРН - не является основанием для Продавца сказать: "Я не знал!". Не знал? Должен был знать. А вот Покупатель имеет право быть не в курсе, ибо:
"Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным" (п. 6 ст. 8.1 Гражданского Кодекса)
2. Дела, где продавцам пришлось возместить затраты на ремонт
В купленной квартире бьёт током в ванной, при включении воды. Экспертизой были выявлены дефекты электропроводки, требующие её полной замены. Суд удовлетворил требования истца к продавцу квартиры, в размере 500 000 рублей за ремонт, 20 000 за моральный ущерб и 44 000 судебных расходов. Решение устояло в апелляции и кассации. УИД: 33RS0003-01-2022-000035-76
Спустя год после покупки дома на третьем этаже рухнул плохо привинченный гипсокартоновый потолок. Истец взыскал с ответчика (продавца дома) 163 000 за восстановительный ремонт и 51 000 за судебные расходы. УИД: 48RS0003-01-2020-002580-85
Мне очень понравилась фраза из Определения апелляции: "Выявленные дефекты носили скрытый характер и не могли быть определены визуально неразрушающим методом на момент приобретение дома."
Кстати, согласись ответчик возместить стоимость ремонта сразу (были направлены три письменных претензии) - не пришлось бы платить ему ещё и за судебные расходы. Но, как говорится, скупой платит дважды.
Схожее решение: Отсутствие в конструкции стен жилого дома необходимой теплоизоляции, воздухоизоляции и пароизоляции не обеспечивает их тепловую защиту, влияет на тепловой режим внутри помещений дома. Суд (апелляция, а затем и кассация) определил, что данный дефект является скрытым и обязал продавца устранить обозначенные недостатки за собственный счёт "в срок до..." УИД: 33RS0019-01-2020-001742-89
И ещё одно: Недостатки фундамента, стен, крыши. Очень подробное описание недостатков в апелляционном определении, обоснование своей позиции покупателем - идеальное!
Судом указано, что "покупатель, не имеющий специальных познаний, без привлечения соответствующих специалистов и вскрытия элементов крыши, фундамента, стен, утепления не имел возможности определить наличие скрытых недостатков".
Присуждено возмещение ремонта и судебных расходов со стороны продавца, в общем размере 1 200 000. УИД: 31RS0016-01-2020-006434-93
Незаконная газовая врезка, скважина "не 97 метров, а 15", а также неработающая канализация. В общем, покупатель собрал бинго. В результате, на устранение всех этих недочётов (подключение заново газа, новая скважина, новый септик), покупатель потратил 580 000. С апреля 2019 по декабрь 2020 года дом был отключен от газа, что практически исключало возможность его использовать по назначению.
А ёще, участок оказался в зоне газопровода и баня, на нём расположенная, была признана самовольной постройкой. Таким образом, Покупатель ещё и сносил купленную им баню за собственный счёт (стоимость работ по сносу в решении не фигурирует). Отсудить он смог всего лишь 103 000. Решение первой инстанции и апелляции устояло в кассации, почти в полном объеме. УИД: 50RS0010-01-2021-004864-06
К вопросу о том, что далеко не всегда результат иска - это выигрыш. Иногда можно вот так, два года просудиться и... фактически ничего не получить.
Тараканы и клопы в проданной квартире. При проведении экспертизы выявлено, что их появление обусловлено щелями в потолках и перегородках квартиры. Определением апелляции (устоявшим потом и кассацию) в сторону покупателя с продавца взыскано 124 000 - стоимость восстановительного ремонта. УИД: 44RS0002-01-2019-003787-93
Кстати, это пока единственное "тараканье" дело, найденное мною. Вероятно, большая часть исков, связанных с тараканами/клопами/мышами, направлено не на продавцов квартиры, а на конкретного соседа с "синдромом Плюшкина". Такие вот соседи являются стандартными рассадниками всяческой заразы. С ними нужно и можно бороться в правовом поле: вплоть до выселения Плюшкина из вашего дома, с продажей его квартиры с торгов!
Для защиты ваших интересов в этом контексте есть две статьи:
- 91 Жилищного Кодекса (если квартира Плюшкина не приватизирована, занимаема им по договору соц.найма - пример)
-287.7 (ранее 293) Гражданского Кодекса (в случае, если на квартиру имеется право собственности - пример).
Резкий запах аммиака в квартире, спровоцированный тем, что ровно под ней (квартира на 1 этаже) расположилась выгребная яма. Продавец схитрил при показе, предварительно проветривая квартиру на протяжении нескольких часов. В результате - перехитрил сам себя. Суд обязал возместить покупателю стоимость ремонта 50 000, работы по устранению запаха 95 000, а также судебные расходы 48 000. УИД: 44RS0028-01-2021-000653-98
В деле есть очень любопытная цитата: "Обязанность покупателя привлекать для осмотра приобретаемого объекта недвижимости специалиста законом не предусмотрена при том, что имеющиеся место недостатки ... в самом договоре купли-продажи не оговорены."
3. Дела с "уменьшением покупной стоимости".
Покупатель выявил, что площадь дома меньше заявленной в ДКП.
После продажи здания покупатель пригласил кадастрового инженера, который провёл промеры и выявил несоответствие площади в ДКП и реальной. Так как несоответствие, увы, оказалось в меньшую сторону - суд взыскал с продавца недвижимости разницу покупной стоимости, в соответствии с "излишне оплаченными" метрами. Увы, сумма закрыта в решении. УИД: 37RS0005-01-2021-000657-25
Но вообще, решение шикарное: отличный аргумент для тех, кто считает при продаже не обязательным приводить документы в соответствие. Ладно, если у вас произошло увеличение площади, в связи с реконструкцией дома... а если уменьшение? Тогда можете ждать схожего суда. Кстати, решение первой инстанции было отрицательное, но апелляция и кассация не согласились с ним и повелели продавцу раскошелиться.
4. Дела, в которых Договор купли-продажи был признан расторгнутым
В основном здесь фигурируют дела по продаже жилых домов. Но встречены и несколько дел про квартиры:
Дом, где была продана квартира был признан аварийным и подлежащим сносу... ещё за три года до сделки. Продавец (Сбербанк, кстати) скрыл этот момент. Суд первой инстанции встал на сторону Сбера, апелляция и кассация с этим не согласились. ДКП признан расторгнутым, деньги - возвращены покупателю. УИД: 64RS0046-01-2022-004916-33
Такая же ситуация - с другой квартирой. Но там статус аварийного дом получил уже после продажи квартиры, через несколько месяцев. Суд решил так: "на момент продажи спорной квартиры дом находился в аварийном состоянии, о состоянии дома знала Продавец, однако при продаже квартиры об указанном состоянии не сообщила, умолчала о предпринимаемых мерах жильцами по признанию дома аварийным." ДКП был признан расторгнутым, а продавца обязали вернуть 2 555 000 покупателю. УИД: 57RS0023-01-2018-001226-17
Жилой дом по своему техническому состоянию непригоден для постоянного проживания, обнаружено множество скрытых дефектов и недостатков "которые не могут быть обнаружены при осмотре дома человеком, не обладающим специальными познаниями в области строительства." ДКП признан расторгнутым, продавец возместил покупателю сумму покупки, а покупатель - Пенсионному фонду сумму потраченного материнского капитала (соответственно, лишившись права его повторного использования). УИД: 52RS0010-01-2019-000623-37
Такая же история - Дом с существенными строительно-техническими недостатками, "которые носили в том числе и скрытый характер и не были оговорены продавцом, при этом они не могут быть устранены без несоразмерных расходов, превышающих половину стоимости приобретенного жилого дома (54%)". ДКП признан расторгнутым, сумма в размере 2 250 000 возвращена покупателю + 63 000 судебных расходов. Определение апелляции устояло в кассации. УИД: 31RS0020-01-2021-005923-72
Важное из Определения: "Доводы кассационной жалобы Т. о том, что перед заключением сделки истец неоднократно осматривал объект недвижимости в различных погодных условиях и при отсутствии специальных познаний мог привлечь специалистов в области строительства, а также о неосведомленности самой Т. об имеющихся дефектах жилого дома не опровергают выводы суда апелляционной инстанции и не могут быть признаны основанием для отмены обжалуемого судебного постановления в кассационном порядке"
Ну и "жемчужиной" коллекции расторгнутых ДКП является этот суд... Можно озаглавить Определение апелляции, засиленное кассацией так:
Я когда читал этот судебный акт, у меня волосы шевелились. Посудите сами: в 2020 году истец купил дом. Далее, в течение года жил-поживал там, выплачивал ипотеку, производил улучшения дома (на сумму почти 4 млн), а через год, в 2021ом истец получает от правления СНТ, где расположен дом "Рекомендации о проведении строительной экспертизы (обследовании) перед проведением чистовых ремонтных работ" (что за Рекомендации такие и зачем их преподнесло правление СНТ - не ясно, в решении не раскрывается).
Следуя этим Рекомендациям, Покупатель проводит экспертизу и выясняет, что "выявленные строительные недостатки относят все несущие строительные конструкции здания к категории "Аварийное техническое состояние" и "несут угрозу жизни и здоровья людей".
После этого покупатель подаёт в суд на продавца и первая же инстанция его иск поддерживает. Апелляция и кассация так же согласны:
- ДКП расторгнуть, продавцу вернуть дом с произведенными там улучшениями (которые он обязан оплатить),
- продавец - возвращает сумму покупки + убытки в размере уплаченных банку процентов... Итого, включая судебные расходы - 12 240 000.
УИД: 77RS0004-02-2021-011765-42
Итоги. Рекомендации.
Мораль всех этих грустных для продавца (и не менее грустных для покупателя) историй такова.
1. Покупателю перед покупкой следует нанимать профессионалов, которые скрупулезно проверят все документы на предмет скрытых ограничений/обременений. Для этого нужны "специальные знания", как говорят нам суды. Эти знания есть у риелторов, юристов по недвижимости.
С другой стороны - так же внимательно нужно проверить качественные характеристики покупаемой недвижимости. Для этого существует организации, занимающиеся технадзором. Их можно найти по запросу в поисковике: "технадзор Московская область (например)".
Если уж покупка состоялась без помощи специалистов и дефекты "вылезли" потом, помните: у вас есть право требовать от Продавца их устранения. Следует действовать следующим образом:
- Сначала составить досудебную претензию, с подробным изложением проблемы, приложить фотографии
- При отсутствии реакции - вызвать экспертизу. И снова отправить Продавцу "досудебку", только теперь с выводами экспертов.
- Обратиться в суд.
Делать всё это самостоятельно я тоже не рекомендую. Обращайтесь сразу к адвокату, толковому адвокату по гражданским делам.
2. Продавцу, как бы не парадоксально звучало - тоже нужно тщательно проверить продаваемую им недвижимость. Точно так же, с двух сторон: юридической и фактической. Технадзор скажет, насколько ваше здание/жилое помещение соответствует СНИПам, ГОСТам, СанПиН.
Прочитайте ещё раз цитаты из решений судов:
"Доводы о неосведомленности самого (Продавца) об имеющихся дефектах жилого дома не опровергают выводы суда".
То же касается и юридической стороны дела: Покупатель имеет право ссылаться на отсутствие каких-либо ограничений в ЕГРН и, тем самым, на свою неосведомлённость. Продавец - нет.
"Обязанность покупателя привлекать для осмотра приобретаемого объекта недвижимости специалиста законом не предусмотрена"
То есть Покупатель не обязан, приобретая недвижимость, знать о её скрытых дефектах. А вот в интересах Продавца - выяснить их все до продажи.
В случае, если такие дефекты имеются - Продавец должен известить об этом Покупателя. Для начала - устно, во время первого/второго показа. А когда дело дойдёт до сделки - продублировать "Извещение о дефектах" письменно, изложив их максимально подробно и правдиво!
В виде приложения к Договору купли-продажи (желательно, ещё на этапе Предварительного договора), а также сделав специальную оговорку в тексте самого договора + ссылку на наличие "Извещения" в Передаточном акте.
Согласитесь: лучше сто раз отпугнуть покупателей правдой, чем один раз получить повестку в суд.