Инвестиции в недвижимость кажутся одним из самых надёжных способов вложения денег. Но на практике даже при покупке квартиры под аренду можно легко допустить ошибки, которые сведут доход к нулю или даже принесут убытки.
Многие собственники покупают жильё, не задумываясь о будущем, руководствуясь эмоциями или советами продавцов. Однако квартира под сдачу — это инвестиционный инструмент, и подход к выбору такого объекта должен быть максимально прагматичным.
Ниже я расскажу о пяти самых частых ошибках, которые совершают инвесторы при покупке квартиры под сдачу, и объясню, как их избежать. Но перед этим вам стоит подписаться на этот канал, ведь тут я каждый день рассказываю про недвижимость и сделки с ней!
Не учитывать перспективы
Первая и, пожалуй, самая частая ошибка — покупка квартиры без анализа будущего локации. Покупатель смотрит на сегодняшнюю ситуацию, не думая, что через год-два она может кардинально измениться.
Например, сейчас это район новый, предложений мало — аренда стоит дорого. Но если через пару лет появятся ещё пять жилых комплексов, объём предложения резко вырастет, а арендная ставка упадёт.
Так, квартира, которая сегодня приносит 40 тысяч рублей в месяц, через пару лет может сдаваться уже за 35 тысяч — и это без учёта роста налогов и коммунальных платежей.
Чтобы этого избежать, перед покупкой изучайте градостроительные планы, развитие инфраструктуры и прогноз застройки. Локация может либо «выстрелить», либо стать перенасыщенной и неинтересной арендаторам.
Покупать то, что нравится
Вторая ошибка — руководствоваться личными предпочтениями, а не логикой инвестора. Многие говорят: «Я бы сам в этом доме не жил», — и проходят мимо выгодного объекта.
Но задача инвестора — не жить, а зарабатывать. Например, квартира-студия в панельной новостройке может показаться скучной и бездушной, но именно такие объекты приносят самую стабильную арендную доходность.
Поэтому, покупая квартиру под сдачу, думайте не о себе, а о целевой аудитории — молодых людях, парах, семьях. Квартира должна быть ликвидной: её легко сдать и потом без проблем продать.
Если вы планируете покупку квартиры под сдачу, но не знаете, с чего начать, я помогу вам избежать ошибок, которые совершают 9 из 10 инвесторов.
Мои услуги включают:
- подбор квартир с высокой арендной доходностью;
- оценку перспектив локации и планов застройки;
- анализ реальной рыночной ставки;
- юридическую проверку объекта;
- расчёт окупаемости и стратегии выхода (перепродажи).
Меня зовут Владислас, я – независимый риэлтор, специализируюсь на инвестициях и аренде недвижимости в Санкт-Петербурге. Моя задача — сделать так, чтобы ваша покупка приносила доход, а не проблемы.
Ознакомиться с моей профессиональной деятельностью вы можете в моем телеграм канале (в поиске: Алексейчук Владислас, qr-код ниже):
Покупать самое дешёвое
Желание «взять подешевле» — один из главных врагов успешной инвестиции. Самые дешёвые квартиры часто оказываются на отдалённых окраинах, в домах без инфраструктуры и с низким спросом на аренду.
Например, студия в типичном крупном ЖК на окраине (вроде «Цветного города») может стоить заманчиво, но и сдаваться она будет дёшево, особенно если рядом десятки аналогичных предложений.
Риски дешёвых объектов:
- слабая транспортная доступность;
- низкий платёжеспособный спрос;
- высокая конкуренция;
- невозможность перепродать по хорошей цене.
Поэтому покупать нужно не самое дешёвое, а самое выгодное — то, что легко сдаётся и сохраняет ликвидность.
Поверить сказкам продавца или застройщика
Нельзя полагаться на слова тех, кто заинтересован продать вам объект. Застройщик или собственник может уверять, что квартира сдается «за 25 тысяч рублей», но умолчит, что предыдущий наниматель съехал через два месяца, потому что цена была завышена.
Проверяйте информацию самостоятельно. Смотрите реальные объявления о сдаче аналогичных квартир в вашем районе. Если арендная ставка, названная продавцом, выше средней — это тревожный сигнал.
При покупке квартиры в новостройке, где арендный рынок ещё не сформирован, обратитесь к независимому эксперту по аренде – ко мне. Он поможет рассчитать реальную доходность и избежать переплаты.
Не закладывать в стоимость ремонт и мебель
Многие инвесторы считают, что «главное — купить», а ремонт можно сделать потом. На деле же именно состояние квартиры определяет скорость сдачи и размер арендной платы.
Если квартира в хорошем ЖК, но с усталым ремонтом или старой мебелью, арендаторы будут сравнивать её с соседними предложениями — и выберут более свежий вариант, даже если он дороже.
Даже простая студия потребует не меньше миллиона рублей на ремонт и меблировку. Эти расходы нужно заложить заранее, чтобы не столкнуться с кассовым разрывом.
Подписывайтесь на мой канал — здесь я регулярно рассказываю реальные истории из практики и делюсь советами, как защищать себя на рынке недвижимости: