Большая часть покупателей недвижимости заблуждается по поводу своей безопасности при покупке объекта. Многие думают, что проверка юридической чистоты квартиры — это забота банка, нотариуса или агентства недвижимости.
Покупатели часто перекладывают ответственность на этих участников процесса, не подозревая, что никто из них не занимается всесторонней юридической проверкой недвижимости. Сейчас я расскажу об этом подробнее, но перед этим вам стоит подписаться на этот канал, ведь тут я каждый день рассказываю про недвижимость и сделки с ней!
Нотариус
Например, нотариус не занимается юридической проверкой недвижимости. Его задача — обеспечить законное проведение сделки. Он проверяет формальные основания, чтобы сделка могла состояться: удостоверяет личность и подписи, сверяет документы и фиксирует факт проведения сделки.
Конечно, нотариус может выявить очевидные риски, такие как факт банкротства одной из сторон, но лишь если эта информация содержится в едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Он не будет проверять участие одной из сторон в судебных процессах, которые могут повлечь банкротство. Со всеми остальными юридическими аспектами ситуация аналогична. Всё, что не зафиксировано в официальных базах, может остаться незамеченным.
Агентство недвижимости: комиссия важнее проверки
Агентство недвижимости, как и нотариус, в первую очередь заинтересовано в формальных основаниях для проведения сделки. Их доход напрямую зависит от факта её проведения — комиссии выплачиваются после успешного заключения сделки. Поэтому агенты активно стремятся к её скорейшему завершению.
Когда я работал в агентстве, юридическая проверка зачастую сводилась к оценке формальных рисков и подготовке рекомендаций для быстрого проведения сделки. Скрытые нюансы и потенциальные проблемы объекта интересовали агентство лишь постольку, поскольку они могли повлиять на саму сделку. Реальная защита интересов покупателя или продавца чаще всего оставалась на втором плане.
Прямо сейчас я бы хотел прорекламировать свои услуги, но после сказанного о работе агентств это может бы выглядеть странно. Тем не менее, я попробую. Я риэлтор с юридическим образованием и почти десятилетним опытом работы. Я всегда беру предоплату за свои услуги. Это позволяет мне быть честным с клиентами и не гнаться за комиссией.
Такой подход позволяет минимизировать риски и быть уверенным в законности сделки, чего нельзя ожидать от работников, мотивированных только комиссией. Я подробно информирую клиентов о скрытых нюансах квартир, о рисках и возможных подводных камнях. Ознакомиться с моей профессиональной деятельностью вы можете в моем телеграм канале (в поиске: Алексейчук Владислас, qr-код ниже):
Главный миф: проверка со стороны банка
Самый распространённый миф — это вера в то, что банк проверяет квартиру перед выдачей ипотечного кредита. Аргумент всегда один: «Если банк дает ипотеку, значит, всё в порядке». На деле это глубокое заблуждение. Банку важно только вернуть свои деньги с процентами, а не защищать интересы покупателя.
Существует множество судебных дел, когда покупатели оставались без квартиры, но с обязательствами по ипотеке. Есть истории о недостроенных многоквартирных домах, где дольщики платят ипотеку, несмотря на банкротство застройщика. Аналогичные проблемы теперь встречаются и в частном строительстве. Эти примеры знакомы всем вокруг. Если такие случаи происходят постоянно, говорить о том, что банк «проверит всё» — бессмысленно.
Банковские сервисы не помогают
К сожалению, практика распространяется и на новые сервисы банков. Например, в недавнем резонансном деле, когда у петербурженки отняли квартиру в пользу предыдущей собственницы, в деле участвовали Сбербанк Страхование и Домклик. Сделка предположительно проводилась через их сервисы, но клиентка всё равно остался без квартиры.
Когда я продавал квартиру клиентов, а покупатель проводили покупку через этот сервис, для юридической проверки у нас не потребовали даже «форму 9», которая подтверждает, что в квартире никто не зарегистрирован. Других способов проверить это в рамках стандартной процедуры не предоставлялось возможным. Покупателю очень повезло, что мы тщательно подготовились к сделке, иначе риски остались бы незамеченными. И практика показывает, что такие случаи происходят регулярно.
Заключение
В этой статье мы разобрали лишь несколько мифов, касающихся юридической проверки недвижимости. На самом деле их значительно больше, и они влияют на безопасность сделок. В последующих материалах я буду подробно разбирать другие распространённые заблуждения и риски, чтобы вы могли быть уверены в законности и безопасности своих сделок. Подписывайтесь на канал и следите за обновлениями, чтобы не стать жертвой распространённых мифов и рисков: