Давайте вернемся к вопросу про «пассивный доход» через призму цикла аренды нежилого помещения. Ведь покупкой коммерческого помещения (даже с арендатором) проблемы собственника не ограничиваются. Арендатор может съехать и весь путь аренды вам придется пройти заново. И такой приятный денежный поток (он же аренда) сопровождается определенными действиями собственника, которые так или иначе «съедают ваше время». Цель статьи при этом - не концентрироваться на проблемах, а просто быстро «пройти» этот нелегкий путь вместе с вами. Поехали!
Поиск арендатора
- Подготовка помещения. Неплохо бы навести в помещении «шелк» и сделать качественные фотографии.
- Размещение объявления. Необходимо знать - на каких площадках в вашем регионе лучше всего выставлять в аренду коммерческие объекты. Думаю, что самыми популярными и рабочими инструментами на сегодняшний день являются ЦИАН и Авито.
- Прозвон потенциальных арендаторов. Вы же понимаете - кому в теории может подойти ваш объект (речь в первую очередь, конечно, про торговую недвижимость)? Будьте проактивным - позвоните возможным арендаторам.
- Показ помещения. Если ваше помещение пользуется популярностью (на это надеемся), то показывать придется часто.
Данный этап работы удобно поручать риелторам: они понимают где и как разместить объявление, имеют соответствующие базы арендаторов, будут самостоятельно показывать объект.
Согласование принципиальных условий
Выделил этот блок в отдельный этап. Речь идет про согласование важных условий, до перехода к обсуждению договора в целом. Это позволит вам не терять время на договор, если вы не сходитесь с контрагентом по основным параметрам. Что это за основные параметры я писал в статье Арендодатель, не приступай к согласованию договора аренды, не сделав этого!
Что это могут быть за условия:
- метраж;
- постоянная часть арендной платы;
- переменная часть арендной платы (что входит);
- срок договора;
- возможность одностороннего отказа;
- индексация;
- иные принципиальные для вас моменты.
Этот этап вполне допустимо выполнить самому или поручить его риелторам. Вам важно на берегу понять - есть ли смысл вступать с арендатором в переговоры по заключению договора, если он просит подписать договор на 20 лет, не предусматривает индексацию и блокирует ваше право на односторонний отказ от договора?
Заключение договора
Работа с текстом договора, правки, встречи, переговоры по корректировкам, опять правки, опять переговоры и встречи. Пожалуй самый трудоемкий этап.
Хорошо, если вы работаете по своей версии договора и правок не так много. Хуже, если речь идет о договоре, подготовленном арендатором. Как правило, такие контракты имеют явно выраженный перекос в сторону арендатора. И здесь, как никогда, требуется знания как относительно законодательства в области аренды, так и относительно гибкости арендаторов (на какие уступки могут пойти те или иные операторы, по каким условиям их можно сдвинуть и отторговать).
Вам повезет, если обе эти функции профессионально выполняет какая-то риелторская структура. Хуже, когда коммерческие вопросы (понимание арендаторов) знает агентство, а договор правят юристы. Еще хуже, когда ни тех, ни других помощников (и знаний) у вас нет и договор вы подписываете по наитию. Скорее всего рано или поздно это выйдет вам боком.
Привлекайте профессионалов и профильных специалистов. Помните! Юрист юристу (как и агент агенту) - рознь!
Но вот договор подписан - вперёд за арендной платой!
Исполнение договора
Это серьезный самый продолжительный этап. И он (к сожалению) не всегда сводится только к получению денежных средств. Особо везучие сталкиваются с таким ворохом проблем, что лучше бы этого этапа вообще не было.
Что может нас ждать:
- передача помещения арендатору;
- снятие показаний;
- выставление счетов;
- расчет и выставление неустоек;
- проверка помещения (а вдруг арендатор там костры жжёт);
- проведение индексации;
- устранение аварий (и такое случается);
- ремонтные работы;
- согласование размещения вывески и оборудования арендатора;
- взаимодействие с управляющей компанией;
- согласование перепланировки;
- и прочее, прочее.
Случаются, конечно, и спокойные арендаторы, но рассчитывать на полностью безмятежную жизнь я бы не стал.
Прекращение договора
Всё хорошее когда-то заканчивается. Рано или поздно заканчивается и договор аренды. И закончить его нужно достойно. Основные задачи арендодателя на этом этапе - добиться от арендатора возврата помещения в надлежащем состоянии, качественно выполнить приемку объекта и провести взаиморасчеты. Вроде не всё так сложно, но порой приходится сталкиваться с определенными проблемами, которые могут довести вас и до суда.
Вот и всё - цикл окончен. А что дальше? А дальше всё по новой: поиск арендатора, согласование условий и т.д. Удачи вам, коллеги, на вашем нелегком пути!
Больше информации и обсуждений в Телеграм - https://t.me/proarenda
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Обращайтесь за помощью:
- профессионально подготовленные образцы договоров аренды нежилых помещений от 1000 рублей;
- анализ договоров аренды с выдачей конкретных рекомендаций;
- образцы договоров купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.);
- подготовка писем, уведомлений в рамках действующих договоров аренды;
- совет по аренде и продаже коммерческой недвижимости.
Обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством Max/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды