Вы являетесь счастливым обладателем нежилого помещения и решили сдать его в аренду. Прекрасно! Более того, вы уже нашли арендатора и готовы с арендатором обсуждать договор аренды. Не торопитесь! До начала действий по согласованию условий контракта (в вашей редакции или в редакции арендатора) неплохо было бы «сверить часы», а именно зафиксировать основные договоренности. В противном случае высок риск впустую потратить свое время (которое бесценно) и время арендатора (хотя, его и не так уж жалко).
Конечно, у каждого арендодателя свое видение ситуации, каждый подходит к заключению договора с позиции своего опыта. Но давайте попробуем выделить основные моменты, которые я рекомендую прояснить до погружения в текст договора.
Форма договора
Проговорите, чья редакция договора является стартовой для обсуждения. Это важно. Например, мы с вами четко понимаем, что крупные федеральные операторы пользуются своими типовыми договорами. И это нужно либо принять, либо отказаться от сотрудничества с ними. Некоторые арендодатели определяют для себя, что подписание договора возможно исключительно в их редакции. Это тоже позиция, хотя она и сокращает количество потенциальных арендаторов.
Цена
Вроде бы все понятно. Но опять же не всегда. Да, в объявлении была заявлена некая цена. Но у арендатора вполне могут быть определенные ожидания и потратив продолжительное время на переговоры окажется, что позиции сторон несовместимы. Поэтому до обсуждения условий договора затвердите с арендатором основные коммерческие параметры сделки:
- Размер арендной платы: цену за кв. метр и итоговую цену за все помещение.
- Привязка к товарообороту. При наличии указанного параметра сразу определите процент товарооборота и от какой суммы производите расчет - от выручки с НДС или от очищенного от НДС товарооборота.
- НДС. Есть он вообще или нет. А если есть, то включен ли в заявленную цену аренды или считается дополнительно.
- Индексация. Утвердите размер и периодичность индексации или зафиксируйте её отсутствие.
- Арендные каникулы. Предоставляются или нет и с какого момента начинается начисление арендной платы.
Переменная часть арендной платы
Зафиксируйте перечень подлежащих компенсации затрат, он всегда индивидуален. Вам и арендатору необходимо четко понимать, что компенсируется, а что остается «на плечах» арендодателя. Какие это могут быть затраты:
- Коммунальные услуги: электроэнергия, вода, отопление и пр.
- Содержание: затраты на места общего пользования, уборка, охрана, обслуживание инженерных сетей.
- Капитальный ремонт.
- Вывоз твердых коммунальных отходов (мусора по нашему).
- Иные расходы.
Срок
Не будем говорить какой срок лучше, позиции у собственников отличаются. Наша задача - понять на начальном этапе позицию сторон и целесообразность дальнейшего разговора.
Какие критерии определяем:
- Непосредственно срок договора: 11 месяцев, 5 лет, неопределенный срок и пр.
- Односторонний внесудебный отказ от договора. Предоставляется ли сторонам (одной стороне) право безмотивного выхода из контракта.
- Срок блокировки на внесудебный отказ от договора, т.е. время, в течение которого стороны (одна сторона) не вправе безмотивно выйти из контракта.
Технические характеристики
На берегу согласуйте площадь объекта (реальная может отличаться от той, которая в документах), фактическую планировку и мощности энергоресурсов, необходимых для работы арендатора.
Иные принципиальные условия
Порой для одной из сторон определенные условия контракта имеют существенное значение. Это может быть все, что угодно (возможность получения лицензии, наличие разгрузки, отсутствие конкурентов, запрет на торговлю определенными товарами и пр.). Главное, такие условия для стороны являются принципиальными. Не теряйте времени на согласование текстовки договора, обсудите это условие на предварительном этапе переговоров. Вполне возможно, что переговоры на этом и закончатся, зато вы сохраните время и нервы.
Итого
Наличие потенциального арендатора еще не означает, что договор аренды будет подписан. Двигайтесь в направлении подписания договора последовательно:
- составьте чек-лист основных условий договора (это может быть обычная экселевский табличка);
- заполните его и предоставьте на ознакомление потенциальному арендатору;
- придите к согласию по указанным условиям;
- после этого переходите к обсуждению текстовки договора.
Больше информации и обсуждений в Телеграм - https://t.me/proarenda
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Обращайтесь за помощью:
- профессионально подготовленные образцы договоров аренды нежилых помещений от 1000 рублей;
- анализ договоров аренды с выдачей конкретных рекомендаций;
- образцы договоров купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.);
- подготовка писем, уведомлений в рамках действующих договоров аренды;
- совет по аренде и продаже коммерческой недвижимости.
Обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды