Сентябрь прошёл — и показал, что московский рынок живуч. После летней паузы число сделок чуть подросло, но говорить о настоящем оживлении пока рано.
Ипотека: высокая, хоть и «снижается»
Новости звучат бодро: цены вроде растут, ставки формально снижаются, спрос тоже оживился, ипотеку стали брать больше и чаще.
Но на деле мало что поменялось: спрос хоть и оживился, но для сентября он все равно низкий, средняя ставка по ипотеке вне льготных программ держится выше 21% — что на вторичке, что в новостройках. Брать кредит под такие проценты готовы далеко не все.
И только семейная ипотека позволяет хоть как-то вздохнуть — там в среднем около 6%.
Теперь все взгляды — на решение ЦБ 24 октября: оно задаст тон остатку года.
А пока ипотека сегодня — это не про выгоду, а про жизненную необходимость.
Покупают в основном те, кому нужно срочно: семья растёт, нужно переезжать в другой город, разъехаться или нашлась подходящая альтернатива.
А вот инвесторов и покупателей «на будущее» заметно меньше.
Цены: рост за счёт вымывания дешёвого
Москва не дешевеет, но и не дорожает по-настоящему.
По оценкам аналитиков IRN.RU, в сентябре цены выросли в большинстве районов — в 61 из 86, но этот рост технический: из базы просто уходят самые дешёвые квартиры.
Средняя цена поднимается не потому, что жильё дорожает, а потому что дешёвого больше нет.
Больше всего прибавили в цене Южнопортовый (+1,4 %), Хорошёвский, Гагаринский, Раменки и Ломоносовский районы — по 1,3 % за месяц.
А вот премиум-локации топчутся на месте или даже слегка снижаются — рынок там, возможно, уже упёрся в потолок.
Арбат, Таганский, Остоженка, Китай-город, Замоскворечье показывают от 0 до минус 0,8 % за месяц. И только Якиманка (+1,3 %), Хамовники (+1,2 %), Пресненский (+1 %) показали небольшой рост.
Средняя цена квадрата по Москве — около 280 тысяч ₽, плюс 0,2 %.
Рост номинальный — просто ушло доступное жильё.
Новостройки: спрос держат льготная ипотека и акции
По данным IRN.RU, в сентябре подорожали почти все сегменты — от комфорта до премиума, за исключением делюкс-класса, где зафиксировано лёгкое снижение.
Премиум-сегмент снова стал лидером по темпам роста: квадратный метр в среднем прибавил около 3% за месяц и почти 20% к прошлому году.
В бизнес-классе — умеренный рост, чуть больше 1% за сентябрь и около 13% год к году.
А вот комфорт-класс держится почти на месте: цены прибавили символические 0,4%, но за год выросли примерно на 7%.
В делюксе, напротив, цены чуть снизились (0,6% к августу и на 1,9% меньше, чем в прошлом сентябре) — здесь спрос остаётся штучным, а покупателей заметно меньше.
В целом рынок постепенно адаптируется к новой кредитной реальности.
Несмотря на высокие ставки, интерес к новостройкам сохраняется — во многом за счёт семейной ипотеки, рассрочек, скидок и маркетинговых акций от застройщиков.
Покупатели стали осторожнее: выбирают дольше, больше считают, но интерес к первичке не исчез — просто стал рациональнее.
Вторичный рынок: спокойствие и выборочность
На вторичке цены почти не двигаются: +0,2% за месяц и 0,4% за квартал, в среднем 352 тыс. ₽/м².
Количество сделок в сентябре выросло на 12,6%, но если смотреть на весь год — минус 3,7%.
То есть рынок живой, но без суеты.
Покупают то, что действительно нужно, и только по адекватной цене. Выбирают долго и вдумчиво.
📌 Итог: рынок вышел на плато
Цены практически не растут.
Покупателей достаточно, однако они теперь гораздо разборчивее: взвешенно подходят к выбору, долго присматриваются и активно торгуются.
Но всё ликвидное и по адекватной цене уходит быстро — за 1–2 месяца, даже в премиуме.
📊 Прогноз: стагнация, не кризис
По оценкам аналитиков, до конца года рынок останется в состоянии стагнации — без резких движений ни вверх, ни вниз.
Ипотека по-прежнему тяжела для большинства покупателей, поэтому ожидать всплеска спроса не стоит.
Объём предложения, наоборот, может немного вырасти — на рынок выходят квартиры из сданных новостроек, в том числе по реновации, которые пополняют вторичку.
Продавцы не спешат сбрасывать цены — массового демпинга нет.
Большие скидки дают только по переоценённым или неликвидным объектам.
Те, кто ждал падения на 20–30%, уже понимают — этого не будет.
Но и тем, кто рассчитывал на бурный рост, особенно инвесторам, купившим в 2022–2025 годах, расслабляться рано: рынок идёт по плоской траектории.
Пока ипотека не вернётся к нормальным значениям, цены будут показывать номинальный рост, отстающий от инфляции, но и резкого падения ни аналитики, ни участники рынка не ожидают.
Что делать продавцам и покупателям на таком рынке?
📍 Покупателям:
✅ Если у вас вся сумма на руках или вы подходите под льготную программу — хорошее время.
✅ Можно получить скидку и у застройщиков, и на вторичке.
✅ Если нужно расширяться, а не хватает совсем немного — разумно взять ипотеку на разницу.
✅ Через полгода-год сможете спокойно рефинансировать под меньший процент, а цен таких, скорее всего, уже не будет.
📍 Продавцам
✅ Оценивайте объект реалистично.
✅ Ликвидные квартиры по честной цене продаются за 3–7 недель.
✅ Кризис — только у тех, кто завысил цену и ждёт «своего покупателя».
✅ Если квартира в новом жилом фонде и нет срочности, разумнее сдать её в аренду на 3–5 лет: получать доход и спокойно дождаться роста цен.
✅ Иное дело — старый фонд. Здесь я бы рекомендовала продавать без промедления. Возможно, это последние месяцы, когда ещё можно выйти на сделку по верхней планке.
✅ После восстановления рынка в цене будут расти прежде всего новые современные дома, а старый фонд и дальше будет отставать, только уже более стремительными темпами.
📍 Инвесторам
✅ Если планируете вложения, ориентируйтесь на горизонт 5 лет и больше.
✅ Стратегия «купил на котловане — продал через два года с прибылью 30%» больше не работает. Подробно об этом писала здесь.
✅ Рациональнее выбирать ликвидные объекты под аренду и фиксировать прибыль не раньше чем через 5–7 лет.
✅ Тема флиппинга в старом жилом фонде тоже себя исчерпала — писала об этом отдельно.
📌 Резюме: о чем говорит рынок Москвы
Рынок сегодня — про осознанность, расчёт и внутреннее спокойствие.
Это не время суетиться. Но и не время впадать в уныние.
Москва снова показывает, что умеет держать баланс — даже в турбулентности.
🤝 Если вы планируете покупку или продажу недвижимости в Москве, можем обсудить стратегию лично — разберём именно вашу ситуацию, стоит ли выходить на рынок сейчас, как не потерять в цене и где есть шанс выиграть.
WhatsApp/Telegram +7-989-114-38-48, Ольга Левчук — эксперт по жилой недвижимости в Центральном округе Москвы, партнер Федерального онлайн-агентства недвижимости WELCOME 24.