Вы нашли потенциального нанимателя, он понравился на просмотре, не торгуется и готов заселиться хоть завтра. Кажется — идеальный вариант! Но не спешите радоваться. Ошибки при выборе жильцов могут обернуться месяцами потерь, конфликтами и судебными разбирательствами. В своей практике я видел десятки случаев, когда собственники доверяли первому встречному — и потом жалели об этом.
Чтобы избежать проблем, достаточно задать нанимателю несколько правильных вопросов до подписания договора. В этой статье я расскажу, какие 5 вопросов помогут вам понять, стоит ли доверять будущему жильцу, и почему ответы на них нужно обязательно фиксировать в договоре.
Кто будет проживать?
Цель: узнать точный состав жильцов, включая детей, партнёров и животных. На первый взгляд, это очевидный вопрос, но именно здесь совершается больше всего ошибок.
Нередко собственник договаривается с одним человеком, а через неделю в квартире живёт уже четверо — включая родственников, детей и животных. Чтобы этого не произошло, нужно:
- задать прямой вопрос: кто конкретно будет проживать в квартире;
- внести всех проживающих в договор найма (включая детей и даже временных жильцов, если они планируются);
- указать ограничение — без согласования нельзя вселять других лиц.
Это поможет избежать ситуаций, когда наниматель «временно» заселяет родственников или друзей, а квартира превращается в коммуналку.
Чем занимается наниматель?
Цель: проверить платёжеспособность. Деньги — основа любых договорённостей, и именно здесь стоит быть особенно внимательным. Задайте несколько простых уточняющих вопросов:
- Где вы работаете?
- Сколько лет на этом месте?
- Примерный уровень дохода?
Если арендная плата составляет более 40% его ежемесячного дохода, есть риск, что человек будет задерживать оплату или попытается съехать без предупреждения.
Проверить слова нанимателя можно мягко — например, попросить показать трудовой договор или справку о доходах. Вежливо, но уверенно: «Для договора это стандартная практика, не переживайте». Помните: проверить лучше заранее, чем потом судиться за долги.
На какой срок вы планируете заехать?
Цель: понять реальное намерение нанимателя и отсеять тех, кто ищет жильё на короткий срок. Иногда человек говорит: «Поживу пару месяцев, а потом посмотрим». Это первый сигнал тревоги.
Серьёзные наниматели редко ищут жильё на 2–3 месяца — чаще всего это временные работники, студенты на подработке или те, кто просто ждёт свою покупку. Что делать в этом случае?
- Сразу объясните, что договор заключается на 11 месяцев.
- Включите пункт: если наниматель съезжает раньше 11 месяцев, залог не возвращается.
Такое условие помогает отсечь случайных людей и оставляет вам компенсацию в случае внезапного выезда. Мой совет: лучше подождать неделю и найти стабильного нанимателя, чем каждые три месяца заново искать жильцов.
Почему выбрали именно эту квартиру?
Цель: понять мотивацию и возможные риски скорого съезда. Ответ на этот вопрос покажет, насколько человек осознанно выбирает жильё. Если он говорит:
- «Просто было дешевле других»,
- «Нашёл первую попавшуюся»,
- «Пока живу тут, потом хочу поближе к работе»,
— это прямой сигнал, что он может быстро съехать, как только найдёт вариант получше. Хорошие наниматели выбирают квартиру осознанно — по локации, инфраструктуре, состоянию жилья. Ваша задача — услышать мотивацию и понять, есть ли реальная перспектива долгосрочного проживания.
Если вы сдаёте квартиру на стабильный срок, отдавайте приоритет тем, кто говорит: «Мне важно прожить здесь хотя бы год, всё устраивает — район, транспорт, ремонт». Это ваш человек.
Почему съехали с предыдущей квартиры?
Цель: выявить потенциальные конфликты и риски. Это самый ценный вопрос, если слушать не просто слова, а интонацию и детали. Если человек отвечает неопределённо — «просто решил поменять» или «с хозяином не сошлись характерами» — спросите мягко: «А что именно не устроило? Хозяин нарушил договор или были проблемы с оплатой?».
Ответы многое скажут о нанимателе. Если он жалуется, что «собственник был слишком строгий» или «не давал задерживать оплату» — скорее всего, та же ситуация повторится и у вас. Если же рассказывает спокойно, без раздражения, и причины объективны (например, «подорожала аренда», «работа переехала в другой район») — это признак благонадёжности. Психология в аренде — не менее важна, чем юриспруденция.
Мои услуги: помогу проверить и подобрать надёжного нанимателя
Я — практикующий риэлтор и юрист, более 9 лет в правовой сфере и более 6 лет — в аренде квартир. За это время я разработал собственную систему проверки нанимателей, которая позволяет с высокой точностью определить, надёжный ли человек перед вами. В мои услуги входит:
- юридическая проверка кандидатов;
- составление надёжного договора найма, защищающего интересы собственника;
- подбор жильцов, которые реально будут платить вовремя;
- сопровождение сделки и регистрация договора при необходимости.
Я знаю рынок изнутри и помог десяткам собственников сдавать квартиры быстро, безопасно и без лишних рисков. Если вы хотите не просто «сдать», а сдать правильно, обращайтесь — я помогу организовать всё под ключ. Ознакомиться с моей профессиональной деятельностью вы можете в моем телеграм канале (в поиске: Алексейчук Владислас, qr-код ниже):
А для тех, кто кто сдаёт квартиру за пределами Санкт-Петербурга, я подготовил руководство по выгодной и безопасной квартиры:
Подписывайтесь на мой канал — здесь я регулярно рассказываю реальные истории из практики и делюсь советами, как защищать себя на рынке недвижимости: