В правительстве снова обсуждают семейную ипотеку. К 1 ноября кабмин должен представить премьер-министру доклад, как именно предлагается скорректировать программу. Чего ждать после этого числа семьям с детьми — и стоит ли поторопиться тем, кто в этом году планировал купить квартиру? Объясняет Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости «Метражи».
Я не думаю, что будут какие-то кардинальные изменения именно 1 ноября: это скорее дедлайн для министерств — просто дата, когда правительство официально начнет обсуждать возможные изменения в семейной ипотеке. Другое дело, что обсуждения могут пройти достаточно оперативно — и действительно внедрить поправки уже в этом году.
В любом случае, лучше быть в курсе и следить за ситуацией. Давайте посмотрим, какие именно корректировки обсуждаются активнее всего — и что реально могут принять.
Дифференцированные ставки
Сейчас в семейной ипотеке все просто: 6% для всех, кто подходит под условия программы. Но чиновники предлагают усложнить схему — и привязать размер ставки к количеству детей, региону или даже типу населенного пункта. Самый вероятный вариант — именно по числу детей в семье. В проекте обсуждается следующая шкала:
- 12% — для семей с одним ребенком,
- 6% — с двумя,
- 4% — с тремя и более детьми.
В этом случае под удар попадают семьи с одним ребенком, которые, по данным последней переписи, составляют больше половины российских семей. Ипотека для них станет дороже в два раза — это более чем ощутимо.
Простой пример. Допустим, семья берет ипотеку на 5 млн рублей сроком на 20 лет. Сейчас, по программе семейной ипотеки под 6% годовых, ежемесячный платеж составит около 36 тысяч рублей. За весь срок ипотеки вместе с процентами семья выплатит примерно 8,5 млн рублей.
А теперь посмотрим, что будет при тех же данных, если ставка вырастет до 12%. Ежемесячный платеж вырастет до 55 тысяч рублей в месяц, а общая сумма выплат банку за 20 лет — до 13,2 миллиона рублей. Разница очевидна.
При этом для многодетных семей, наоборот, планируется дополнительная поддержка — ставка может снизиться до 4%.
Ипотека по прописке
Еще одно возможное нововведение — привязка семейной ипотеки к месту регистрации заемщика. Идея в том, чтобы льготный кредит можно было получить только в том населенном пункте, где человек официально прописан.
То есть: если, к примеру, семья прописана в Первоуральске — оформить семейную ипотеку на квартиру в Екатеринбурге, Москве или Сочи уже не получится. Только по месту регистрации. Таким образом чиновники хотят остановить отток населения из регионов.
Инициатива понятная — но странная. Чтобы возродить малые города, нужно возрождать там инфраструктуру, производство, должны быть рабочие мечта и понятные перспективы. Никакая льготная ипотека не удержит человека там, где ему нечем кормить семью.
Изначально авторы инициативы предлагали совсем жесткие условия: чтобы банк не давал ипотеку на покупку квартиры, если у человека в этом населенном пункте нет постоянной прописки. Потом Минфин внес свое предложение — дать право заемщику взять семейную ипотеку по новому месту жительства, если он в течение полугода после сдачи дома пропишется в новой квартире.
Запрет на покупку малогабаритного жилья
Сейчас программа не устанавливает никаких требований к метражу: семьи могут покупать и студии, и небольшие однокомнатные квартиры.
Но этот подход критикуют уже не первый год. И вот недавно тему снова подняли в обсуждениях по семейной ипотеке — предложили законодательно ограничить минимальную площадь приобретаемого жилья. Сначала предлагали «порог» в 35 кв.м., сейчас обсуждают 28 кв.м.
Это мера против инвестиций — когда семья с детьми покупает квартиру не для того, чтобы улучшить свои жилищные условия, а чтобы сохранить и приумножить деньги.
Такие варианты действительно есть. Но есть и другие. Например, родители покупают ребенку квартиру в городе-миллионнике «на вырост»: пока он учится в школе, сдают — а потом, когда он поступает в вуз и переезжает, у него уже есть где жить. Или семье нужно купить отдельное жилье для бабушки — и нужна именно однокомнатная квартира.
Кроме того, тут есть важный нюанс. Если введут ограничение по метражу — надо будет увеличить лимиты по кредитам, потому что квартиры большей площади стоят дороже. Лимита в 6 млн рублей на трешку в Екатеринбурге точно не хватит.
Повышение первоначального взноса
1 ноября заканчивается срок действия программы, по которой банкам по семейной ипотеке дают повышенное возмещение. Минфин сейчас решает, что делать дальше: сохранить действующий размер возмещения — или уменьшить его.
Объясню кратко. Возмещение — это компенсация, которую государство выплачивает банкам, чтобы они могли выдавать льготные кредиты. Если сумма возмещения для банков недостаточна, им становится невыгодно выдавать кредиты по низкой ставке. И они «закручивают гайки» — повышают первоначальный взнос, ужесточают требования к заемщикам.
Крупные банки, на которые приходится основная доля госпрограмм, уже начали корректировать условия. Это значит, что даже если формально семейная ипотека сохранится — взять ее будет труднее. Ну, или это будет значительно дороже, чем сейчас.
Да, сейчас банкам запретили брать комиссии. Но вполне возможно, что они придумают какие-то обходные пути или совместные схемы с застройщиками — потому что зарабатывать им «между молотом и наковальней» все равно надо. В любом случае, все такие расходы всегда перекладываются на конечного клиента.
Что в итоге
Паниковать точно не надо: нездоровый ажиотаж никогда ни к чему хорошему не приводит. Недавно замглавы Минстроя призывал не волноваться и говорил, что изменения могут вовсе не утвердить — еще ничего не решено.
Но я бы в любом случае сохраняла бдительность. Да, могут не утвердить. А могут и утвердить, причем достаточно быстро. Помните, как в декабре 2023 года внезапно поменяли правила — в один день, без долгих обсуждений: ограничили выдачу ипотеки «в одни руки» и увеличили первоначальный взнос? То-то и оно.
Я думаю, что изменения могут быть — и, скорее всего, будут. Для федерального бюджета в условиях высокой ключевой ставки семейная ипотека — действительно серьезная нагрузка. Государство все равно будет искать способы ее снизить.
Если у вас сейчас нет острой необходимости покупать квартиру — то просто спокойно наблюдайте. А если вы собирались покупать новостройку — то, возможно, стоит быть на низком старте. Особенно это касается семей с одним ребенком и тех, кто покупает жилье не по месту прописки.
Читайте также: