Не зря говорят, Россия - страна возможностей. Она открывает перед нами невиданные иностранцам способы заполучения собственной жилплощади. Всему виной 40 статья Конституции, которая гарантирует, что у каждого гражданина страны должно быть свое жилье, что позволяет хитрым гражданам наживаться на щедром государстве.
👉 В самом начале мы рассмотрим стандартные и очевидные способы, но чем дальше мы будем идти, тем более экзотические схемы вы узнаете.
1. Наследство
Свобода завещания. Получением квартиру в наследство от близкого родственника особо никого не удивишь. Однако, свобода завещания позволяет наследодателю написать это самое завещание не только в отношении родственника, но и просто на "случайного человека" (1118 ГК РФ). Тогда после смерти наследодателя квартира достанется не родственникам, а тому, кому он завещал квартиру.
Наследник - не родственник. Более того, даже если завещания нет, но вместо с наследодателем сожительствует некий человек, не являющийся родственником, который как минимум по большей части финансово зависит от наследодателя, и это сожительство и финансовая зависимость продолжаются уже более года, то этот человек получает права на наследство (1148, 1149 ГК РФ) и будет принимать наследство вместе с той очередью, которая наследство принимает.
❗️При чем, даже если наследодатель напишет завещание в адрес кого-то другого, у этого иждивенца все равно сохраняется право на наследство обязательной доли (1149 ГК РФ). Проще говоря, он получит половину от того, что получил бы, если бы наследовал по закону.
👉 Например, отец - наследодатель, завещал квартиру своему сыну, однако сожительствовал со своим другом - сослуживцем, о котором он заботился так как тот был инвалидом и не мог ходить. Сожительство длилось более 1 года и сослуживец из-за маленькой пенсии нуждался в финансовой помощи отца - наследодателя. Если бы отец не завещал квартиру сыну, его сослуживец и сын поделили бы квартиру после смерти отца по 1/2 доли каждому. То есть доля сослуживца по закону - 1/2. Но так как было составлено завещание на сына, сослуживец получит половину от того, что получил бы по закону - то есть 1/4.
👉 Также, наследниками обязательной доли - то есть доли, которая есть у наследника всегда, даже если его не указали в завещании, являются нетрудоспособные родители, супруги, дети и родственники - иждивенцы наследодателя любой степени родства, которое можно доказать. При чем нетрудоспособными могут посчитать детей наследодателя вплоть до 23 лет, если они учатся, супругов и родителей с момента выхода на пенсию, иждивенцев - родственников, даже если они не сожительствовали с наследодателем, но находились на его финансовом попечении более 1 года. Кроме того, если кто-то из вышеуказанных лиц является инвалидом любой группы, он также будет наследовать квартиру почти во всех случаях.
Подробнее о наследстве я рассказывал в этой статье.
2. Дарение
Дарение (572 ГК РФ) - не всегда бесплатно. Даже если квартиру вам дарит близкий родственник, то он все равно должен будет заплатить:
- Обязательный налоговый сбор (333.24 НК РФ, п.1, пп. 5). Он составляет 0,5% от стоимости квартиры, но не более 20000 рублей.
- Стоимость услуг самого нотариуса. В зависимости от региона это от 3000 до 8000 рублей в среднем.
- Государственную регистрацию договора (333.33 НК РФ, п. 27.1). Она стоит 2000 рублей.
👉 Хотя конечно ничто не мешает дарителю самостоятельно оплатить эти расходы за одаряемого. Более того, самим налогом на дарение, дарение между близкими родственниками не облагается (217 НК РФ, п. 18.1).
❗️После заверения договора дарения у нотариуса, квартира уже принадлежит одаряемому, но чтобы он мог ей распоряжаться, нужно самостоятельно зарегистрировать право в Росреестре. Сделать это можно обратившись в "Мои документы". Ничто не мешает также согласиться на электронную регистрацию нотариуса. Тогда сделка будет зарегистрирована скорее всего в этот же день, особенно если договор заключается утром, но за это придется доплатить.
Налог для нерезидентов. Если же квартира дарится не близкому родственнику, необходимо заплатить ещё и налог на дарение. Он зависит от кадастровой стоимости имущества и факта резидентства. Если человек находится на территории РФ более 183 дней в году за последние 12 месяцев, то он является резидентом (207 НК РФ. п.2). Если же не находится, то он является нерезидентом и его налог составит совершенно грабительские 30% НДФЛ (224 НК РФ, п.3).
Налог для резидентов. Если же дарение осуществляется все также, в отношении не родственника, или как минимум не близкого родственника, но даритель является резидентом РФ, то налог составит 13%, если кадастровая стоимость недвижимости, указанная в выписке из ЕГРН, составляет до 2,4 млн. рублей. Если же больше, что скорее всего, то 15% от кадастровой стоимости недвижимости. Как я уже говорил, Россия страна возможностей лишь для их граждан. Государство о нас заботится ❤️, мы платим вдвое меньше иностранцев. Цените это.
❓Кто считается близким родственником❓
👉 Близкие родственники освобождаются от уплаты налога. В общем случае все родственники по восходящей и нисходящей линии считаются близкими (14 СК РФ). Также близкими считаются супруги (217 НК РФ, п. 18.1). По итогу, это:
- Дети, включая усыновленных и удочеренных
- Родители
- Бабушки и дедушки
- Внуки и внучки
- Братья и сестры, включая сводных
- Супруги
❗️Иногда, по решению суда, можно признать и других членов семьи близкими родственниками, а значит и освободится от уплаты налога, но такие ситуации исключительные и ФНС будут стараться их оспорить.
👉 Например, (Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.03.2021 по делу № А60-62481/2020) установлено, что даже если супруги не состоят в зарегистрированном браке, но ведут совместное хозяйство, имеют общий бюджет и сожительствуют, то есть де-факто являются семьей, они также могут быть освобождены по решению суда от уплаты налога при дарении. Эта же логика распространяется и на сожительствующих вместе более далеких родственников.
❗️ Нюансы ❗️
- Нельзя подарить совместно нажитую квартиру без согласия супруга (35 СК РФ, 246 ГК РФ). Однако не все имущество купленное в браке является совместно нажитым. Подробнее об этом я рассказывал в этой статье. Такие сделки являются оспоримыми и могут быть признаны недействительными по решению суда по иску второго супруга, включая даже бывших супругов (173.1 ГК РФ).
- Нельзя подарить квартиру, которая покупалась в ипотеку с использованием материнского капитала без согласия органов опеки и попечительства. В таких квартирах после выплаты ипотеки нужно выделять ребенку долю и получать на сделку согласие органов опеки и попечительства. Если этого не сделать, органы опеки или сам ребенок, смогут оспорить сделку в суде (173.1 ГК РФ).
- В договоре дарения можно указать пункт, что "Если даритель переживает одаряемого квартира возвращается в собственность дарителя" (578 ГК РФ). В таком случае, даже после продажи недвижимости одаряемым, после смерти этого самого одаряемого, квартира может вернуться в собственность дарителя и фактически быть отнята у её нового собственника, которому будет не с кого требовать вернуть деньги.
- В договоре дарения можно указать пункт о пожизненном проживании в квартире дарителя. То есть он сохранит право проживания, но утратит право собственности. Такой пункт не является встречным требованием и допускается к указанию в тексте договора. Проблема очевидна. Новый собственник может продать жилье или вселить туда новых жильцов, что явно ухудшит условия жизни дарителя, который скорее добровольно выселится оттуда, чем продолжит воевать с новыми "профессиональными жильцами". Он конечно может попробовать оспорить дарение (178 ГК РФ), но решение будет зависеть от воли суда. Здесь все не так однозначно.
3. Приватизация
Приватизация представляет собой бесплатную передачу имущества от государства или муниципалитета в собственность граждан. Она началась с момента распада СССР и продолжается до сих пор. Некоторые граждане даже сейчас живут, снимая квартиру или комнату у государства по договору социального найма (8 гл. ЖК РФ, 672 ГК РФ). Такие люди чаще всего могут оформить эту квартиру себе в собственность. (Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 N 1541-1)
👉 Право на приватизацию имеют все, кто указаны в договоре социального найма той или иной государственной или муниципальной квартиры, а также те, кто не указан в договоре, но зарегистрирован в этом жилье.
❗️ Нельзя приватизировать ❗️
- Квартиру, которая находится в доме, который признан аварийным. Но "бежать" из такой квартиры рано, ведь взамен нее, её жильцам, ещё до сноса дома, предоставят новую квартиру, но вновь не в собственность, а на правах найма (89 ЖК РФ). Правда, такая квартира будет скорее всего в более хорошем и наверняка новом доме.
- Людям, которые ранее уже участвовали в приватизации. Здесь есть исключение. Несовершеннолетние, которые участвовали в приватизации до 18 лет, могут приватизировать жилье повторно уже во взрослом возрасте (Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 11.06.2021) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ст. 11)
- Квартиру, на которую наложен арест от судебных приставов. Почти всегда это связано с неуплатой коммунальных услуг. Поэтому многие не приватизируют жилье - сначала им придется заплатить огромные долги. Хотя ничто не мешает им сначала пройти процедуру банкротства (127-ФЗ), снять арест приставов, а лишь потом приватизировать жилье.
- Квартиру, которая является служебной или находится в общежитии. Такой найм также называется уже не социальным, а именно служебным (10 гл. ЖК РФ), а земля, на котором построен дом с этой квартирой, часто может являться например, военным городком (Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 11.06.2021) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ст. 4).
❓ Как приватизировать жилье по социальному найму❓
👉 Нужно подать заявление в МФЦ предоставив следующие документы:
- Заявление о желании приватизировать квартиру
- Договор социального найма, который является основанием текущих прав найма жилья.
- Паспорт или другой документ удостоверяющий личность для всех участников приватизации. Например, если человек меняет паспорт, он предоставит временное удостоверение личности, а если речь идет о ребенке, родители предоставят его свидетельство о рождении.
- Справка о составе зарегистрированных лиц. Она нужна, чтобы учесть права тех, кто не был указан в договоре социального найма, но в последствии "прописался" в съемную у муниципалитета квартиру.
- Кадастровый паспорт квартиры. Он нужен, чтобы исключить возможные незаконные перепланировки. Как правило, снос ненесущей перегородки не будет проблемой, а снос несущей, перенос "мокрых точек", присоединение лоджии - почти всегда будут проблемой и не позволят приватизировать жилье, пока нарушения не будут устранены. В худшем случае государство в принципе расторгнет с вами договор социального найма при обнаружении этих нарушений.
- Нотариальный отказ от приватизации от всех, кто был указан в договоре социального найма или был зарегистрирован в квартире, но решил не становиться собственником жилья по каким-либо причинам. Если таких отказов нет, а заявление о приватизации подают не все проживающие в квартире лица, то заявление просто не примут.
- Разрешение органов опеки и попечительства. Оно нужно в случае, если в приватизации участвуют несовершеннолетние, чтобы убедиться что их доля не меньше, чем у других участников приватизации.
- Свидетельства о смерти. Они нужны в случае, если кто-то из зарегистрированных или указанных в договоре социального найма лиц, умер, но не был исключен ни из договора, ни снят с регистрации.
👉 Далее нужно лишь подождать 60 дней и получить результат. Если все было указано правильно, вас пригласят в МФЦ и выдадут "Договор о передаче" той или иной недвижимости в вашу собственность. Этот договор в том же самом МФЦ нужно отдать на государственную регистрацию. Её стоимость составляет 2000 рублей (333.33 НК РФ, п. 27.1) Спустя срок не превышающий 9 рабочих дней, вы станете законным собственником новой квартиры.
❗️Люди, написавшие отказ от приватизации, сохраняют право проживания даже после продажи этой квартиры (189-ФЗ). Поэтому так важно запрашивать при проверке квартиры архивную выписку из домовой книги, чтобы проверить кто был прописан в квартире на момент приватизации.
4. Пожизненное содержание с иждивением
Это форма договора ренты (583 ГК РФ), при которой одна сторона - рентоплательщик, предоставляет какие-либо блага, например деньги, рентополучателю. Взамен, рентополучатель отдает свое право собственности рентоплательщику, но не просто так, а под залог, так что последний не может просто взять и продать жилье рентополучателя (33 гл. ГК РФ). А вот снять этот залог чаще всего можно только после смерти рентополучателя, предоставив в Росреестр или МФЦ свидетельство о смерти рентополучателя.
👉 На практике, такие договора достаточно редки и используются обычно одинокими стариками, имеющими лишь 1 квартиру в собственности, маленькую пенсию, которой едва ли хватает на жизнь, и не имеют родственников, которые могли бы финансово помочь им.
👉 Тогда условный пенсионер заключает с кем-то, обычно с каким-то ещё работающим человеком, которому он хотя бы в какой-то степени доверяет, договор пожизненного содержания с иждивением (601 ГК РФ). Тот обязуется помогать старику вплоть до самой смерти. При чем не обязательно финансово. Это могут быть продукты, лекарства, уборка квартиры, приготовление пищи и так далее, при чем все это вполне может выполняться и за средства самого старика, просто руками рентоплательщика, платой которого в данном случае является сама услуга, которую он оказывает.
❗️ Однако очень важно, чтобы стоимость этой услуги была не меньше 2 прожиточных минимумов (602 ГК РФ), установленных в конкретном регионе, где оказывается услуга. То есть условно, ежедневная уборка квартиры старика, приготовление ему пищи, покупка лекарств и еды, даже осуществленная за счет средств самого старика, скорее всего как услуга, стоит больше этих 2 прожиточных минимум в регионе, где услуга оказывается.
❓Какие есть риски❓
👉 Если очень коротко, криминальные. Договор является одним из самых "опасных", ведь соблазн ускорить получение квартиры у некоторых категорий граждан, лишенных морали и стремящихся войти в доверие к пенсионерам, все же присутствует. После заключения договора пожизненного содержания с иждивением, квартира сразу же переходит в собственность плательщика ренты. Просто продать её, без согласия старика он не может. Как только старик умрет, это станет реально. Выводы делайте сами.
👉 А что если сам дедушка - обманщик? Такое тоже встречается очень часто. Некий ушлый дедушка может намеренно указать в договоре очень расплывчатые формулировки, которые позволят в дальнейшем ему признать договор недействительным. Например, есть огромная разница между формулировками: "Рентоплательщик обязуется покупать Василию Пупкину лекарства" и "Рентоплательщик обязуется не чаще 5 раз в неделю, по предварительной договоренности с Василием Пупкиным приобретать за счет Василия Пупкина лекарства для него. Рентоплательщик не имеет права чаще 1 раза в месяц отказываться от требования Василия Пупкина предоставить ему лекарства. Василий Пупкин в свою очередь обязан уведомлять рентоплательщика о необходимости приобретения лекарств минимум за 12 часов до их фактического получения. Более того, он должен делать это не позднее 20:00 часов дня, предшествующего дню получения лекарств".
В первом случае, наш Василий просто может звонить и требовать предоставить лекарства в любое время и за чей угодно счет, а когда рентоплательщик откажется, помучавшись несколько месяцев, Василий просто расторгнет договор (605 ГК РФ), сославшись на то, что рентоплательщик не выполняет договоренность. Обманутый рентоплательщик по закону даже не будет иметь права потребовать возврат понесенных убытков.
Во втором случае, наш Василий уже не сможет требовать от рентоплательщика чего-то, что не предусмотрено условиями договора. Более того, расторгнуть договор, чтобы перезаключить его с кем-то более наивным исходя из того, что он просто "не понял суть договора", то есть совершил сделку под влиянием заблуждения имеющего существенное значение (178 ГК РФ), он также вряд ли сможет, ввиду высокой степени конкретности пунктов договора.
❗️ Договор любой ренты, включая пожизненное содержание с иждивением должен быть удостоверен нотариусом и лишь потом подан на государственную регистрацию в Росреестр (583 ГК РФ, 218-ФЗ). Если этого не сделать, он будет недействителен (165 ГК РФ). Подробнее обо всех недействительных договорах я писал в этой статье.
5. Приобретательская давность
Это юридическая конструкция позволяющая фактическому собственнику стать юридическим собственником по решению суда, если он более 15 лет ведет себя как собственник недвижимости (234 ГК РФ). Проще всего это объяснить на примерах.
Пример 1. Классический вариант. Есть семья из мамы, папы и сына. Живут они в Москве. У папы ещё до брака была своя квартира, он коренной москвич, но он много работал и почти не жил там. Там жили мать и сын. Родители развелись и мать уехала жить в родной город, пусть это будет Иваново. А сын, уже будучи 18 летним, остался жить в квартире отца, а сам отец переехал на ПМЖ за границу. И вот спустя 15 лет, когда сыну стукнет 33, он, если до сих пор живет в отцовской квартире, которая по прежнему юридически принадлежит его отцу, может подать иск в суд о том, что он хочет стать собственником этой квартиры на основе приобретательской давности. Если суд не сможет связаться с его отцом, или свяжется и тот будет не против, то право собственности по решению суда теперь будет принадлежать сыну. Он сможет распоряжаться этой квартирой по своему желанию, в том числе продать её.
Пример 2. Наследование срока приобретательской давности. Семья из мамы, папы и сына Кузи живет в деревне Агаповка. Папа дома почти не появляется, а юридически дом оформлен на маму - это жилье досталось ей по наследству. Допустим в 2010 году мама заболевает и умирает. Сын, которому на тот момент было 15 лет, остается на попечении отца, который по причине нехватки времени не стал предпринимать никаких шагов, чтобы юридически вступить в права наследства. Никто из других родственников тоже наследство не принял. В 2015 году сыну исполняется 20 лет и он женится. На тот момент срок его приобретательской давности уже составляет 5 лет. Он живет в доме вместе со своей супругой вплоть до 2022 года, когда он решает поехать на СВО. К сожалению, там он погибает, и в 2023 его жена получает тому юридические подтверждения и вступает в права наследства, получая деньги на счетах мужа и допустим его старенькую машину, то есть принимает наследство. В 2025 году его супруга сможет подать иск в суд о получении дома, где они жили, в собственность, так как именно в 2025 пройдет 15 лет - срок приобретательской давности, который супруга унаследовала от своего мужа. Он прожил 13 лет с этим сроком, а она ещё 2, что в сумме и составило 15 лет. По решению суда она станет новым собственником дома и сможет распоряжаться им, в том числе продать.
6. Военный сертификат
Это безвозмездная нефиксированная в стоимости субсидия для военнослужащих. Если человек служит сейчас или даже был уволен в запас, он, иногда, имеет право на получение поддержки на приобретение жилья от государства. (Постановление Правительства РФ № 370 от 27.05.2005 г. «О реализации подпрограммы “Обеспечение жильём военнослужащих…”)
❓Кто претендует на получение военного сертификата❓
- Военнослужащие по контракту, прослужившие не менее 10 лет;
- Военнослужащие, уволенные в запас по возрасту или состоянию здоровья
- Члены семей погибших военнослужащих
👉 Деньги можно потратить не только на покупку квартиры, но и например на постройку дома или выплату по кредиту.
❗️ Однако жилье принципиально должно находиться в России. Потратить деньги на покупку жилья за границей нельзя. Хотя впрочем чисто в теории ничто не мешает купить жилье по военному сертификату в РФ и продать его, получить за него деньги, и купить жилье за границей.
👉 Сумма сертификата не является фиксированной, поскольку зависит от города, где зарегистрирован военнослужащий и средней стоимости жилья в нем, а также от количества членов его семьи и нормы предоставления жилья в этом регионе (57 ЖК РФ).
Пример расчета. Средняя цена квартиры в неком регионе составляет 120.000 рублей за квадратный метр. Семья состоит из самого военнослужащего, его жены и двух детей. Норма предоставления в регионе составляет не менее 18 квадратных метров общей площади на человека, если речь идет о семье из 3 и более человек. Значит 18*4*120000=8640000. Итоговая сумма сертификата составила 8 млн. 640 тыс. рублей.
❓Как купить жилье по военному сертификату❓
👉 Нужно обратиться в отделение МО РФ и получить сертификат, далее необходимо найти саму квартиру и в форме расчетов указать все данные военного сертификата, а также по необходимости приложить его копии к договору купли-продажи. Росреестр самостоятельно свяжется с МО РФ и запросит платеж. МО РФ напрямую проведут платеж и квартира будет куплена.
❗️ Сертификат является одноразовым. Нельзя отслужить 10 лет и потратить его первый раз, а потом ещё 10 и потратить его снова. Его также нельзя тратить и на ремонт в квартире - только на её покупку, а сам сертификат действует лишь 1 год с момента получения, но его можно продлить, если есть уважительные причины.
7. Реновация
Ранее, когда мы говорили о приватизации, я упомянул, что если вы живете в аварийном доме, снимая жилье у государства по договору социального найма, то ещё до сноса дома, вам выделят новую квартиру или комнату и переселят туда, но все также на правах найма. Тут тоже самое, только с правом собственности.
👉 Допустим вы собственник квартиры в аварийном доме. Продать квартиру вы можете только тем, кто покупает её за наличные, а не ипотечные средства, не использует материнский капитал, уведомлен о том, что дом аварийный, а также при условии, что вы ещё не получили от государства новое жилье или денежную компенсацию.
👉 Соответственно, наиболее подходящим для вас вариантом событий остается просто дождаться, пока государство предоставит вам новое жилье, сразу же в собственность, да ещё и в новом доме. Нередко бывают ситуации, когда собственник квартиры в деревянном бараке получает в собственность новую квартиру в новом доме, что конечно существенно улучшает качество его жизни.
❗️ Государство обязано предоставить жилье не хуже по потребительским качествам, чем уже было у собственника. На практике, новое жилье явно лучше. Оно не уступает старому по общей площади и инфраструктуре, но дом, в котором находится новоиспеченная квартира явно лучше.
❗️ Государство и тем более муниципалитет иногда стремятся, я бы даже сказал требуют, чтобы собственники аварийного жилья соглашались на денежную компенсацию вместо предоставления нового жилья. Довольно редко это является экономически выгодным для собственника, поэтому каждый такой собственник должен помнить, что принять от государства деньги вместо жилья это не его обязанность, а лишь право (32 ЖК РФ, 40 ст. Конституции).
8. Аренда с правом выкупа
Для начала напомню, что съем жилого помещения физическим лицом создает правоотношения найма, а не аренды (35 гл. ГК РФ). Однако, если юридическое лицо снимает жилое помещение, то это уже аренда. Если же физическое лицо снимает любой нежилой объект недвижимости, например апартаменты, земельный участок, садовый домик и так далее - это тоже аренда (34 гл. ГК РФ).
👉 Так вот объект аренды можно выкупить. По сути это является формой очень долгой рассрочки и применяется чаще к автомобилям в тех же таксопарках. Допустим собственник двух машин на одной ездит сам, а вторую сдал таксопарку, но не просто сдал, а договорился, что когда срок аренды закончится, автомобиль перейдет в собственность таксопарка. Само собой арендные платежи от этого либо стали больше, либо срок аренды существенно растянулся. Чаще и то и другое, но зато таксопарк потом получит автомобиль в собственность. Преимущества этого способа очевидны для собственника авто. Он не получит "убитый" автомобиль обратно. Он получит сверхприбыль и на эти деньги скорее всего купит себе новый, ещё более дорогой автомобиль. Таксопарк тоже доволен - у них появится новый автомобиль.
👉 С арендой все точно также. Будучи физическим лицом, вы можете снять условные апартаменты на правах аренды с правом выкупа (624 ГК РФ). Таким образом вы можете платить условные 10 лет ипотеку с процентами, а можете просто платить рассрочку какому-то человеку.
👉 А можете не платить вообще, поскольку оплатой по договору аренды могут быть далеко не только деньги (614 ГК РФ). Это могут быть какие-либо услуги или вообще что угодно, что будет предусмотрено соглашением сторон.
Например, если вы будете поддерживать порядок на земельном участке в 80 соток в течение 10 лет, 10 соток перейдут вам в собственность по договору аренды с правом выкупа. Платой выступят сами услуги по содержанию участка в порядке.
❗️ Аренда с правом выкупа, вне зависимости от её сроков, всегда подлежит государственной регистрации (624 ГК РФ).
9. Пожизненное наследуемое владение
Раз уж мы заговорили о земельных участках, то имеет смысл упомянуть старое, ещё советское право на землю, которые сейчас уже не выдается. Однако поскольку оно выдавалось раньше, люди до сих пор могут владеть землей на основании этого права.
👉 Если вы владеете домом, который принадлежит вам на праве собственности, но сам дом построен на земле, которой вы владеете на основании пожизненного наследуемого владения, то для полноценной продажи этого дома, нужно получить и право собственности на саму землю.
👉 Получить его можно бесплатно и без всяких дополнительных условий (137-ФЗ). Для этого нужно предъявить в тот же МФЦ или документ, подтверждающий право пожизненного наследуемого владения или, если он утерян, архивную выписку из администрации сельского поселения. Спустя 9 рабочих дней после подачи документов на регистрацию, вы станете новым собственником земельного участка.
10. Улучшение жилищных условий
Как уже говорилось ранее, есть такое понятие - норма предоставления (50 ЖК РФ). Она отличается от региона к региону и обозначает количество квадратных метров, меньше которого вам по закону не могут предоставить жилье при том же расселении при реновации.
👉 А есть ещё учетная норма - это то, сколько метров общей площади должно приходиться на одного члена семьи. Обычно это значения меньше нормы предоставления. Допустим допускается, что в неком регионе в семье из 4 человек учетная норма составляет 12 квадратных метров на человека, а вот норма предоставления, если бы их расселяли при той же реновации, составила бы уже 18 квадратных метров.
❓А что будет, если учетная норма нарушается❓
👉 Допустим есть семья из тех же 4 человек. И живут они в однушке на 30 квадратных метров, что явно ухудшает качество их бытия. Тогда они могут обратиться в МФЦ с выпиской из ЕГРН, справкой о составе семьи или справкой о составе зарегистрированных лиц в квартире. Нужно будет написать заявление. о постановке на учет в качестве семьи, нуждающейся в улучшении жилищных условий. Далее, в течение 30-45 календарных дней, в зависимости от региона, муниципалитет примет решение о включении вас в список соответствующих семей или об отказе во включении. Далее, в первый же рабочий день после решения муниципалитета, МФЦ должен уведомить эту семью об их решении. Если все сделано правильно, наших главных 4 героев на 30 квадратных метрах поставят на учет как семью, нуждающуюся в улучшении жилищных условий.
❗️ Однако ждать улучшения этих самых жилищных условий придется достаточно долго. Если в случае реновации новое жилье предоставляли в течение 2 лет, то тут в случае многодетной семьи срок в среднем занимает от 1 до 5 лет, а для всех остальных до 10 лет, а иногда и ещё дольше. Кроме того, ничто не мешает муниципалитету вместо новой квартиры просто выделить 2 комнаты в коммуналке, разделив семью по месту их проживания.
11. Доверенность
😃 Этот способ включен сюда по большей части ради некой шутки. Если в доверенности, которую вам выдал некий доверитель прямо указано, что вы вправе дарить его недвижимость, ничто не остановит вас от того, чтобы подарить недвижимость этого самого доверителя самому себе. Хотя на практике конечно, вероятность того, что все сложится именно так, приближается к вероятности найти сокровища, если не брать в расчет конечно случаи намеренного получения такой доверенности путем обмана, что в общем-то уголовно наказуемо.
❗️ Чтобы добавить этому способу бесплатного получения жилья конструктива, отмечу, что доверенность (185 ГК РФ) бывает 4 типов:
- Общая
- Специальная
- Разовая
- В порядке передоверия (187 ГК РФ)
👉 Подарить квартиру по доверенности, где доверитель дал вам право "совершать любые юридически значимые действия с его имуществом" не получится. С одной стороны такая доверенность чисто юридически позволяет дарить квартиру, но на практике МФЦ просто не примет такую доверенность из-за огромных рисков. Так как такая доверенность считается общей.
👉 А вот по специальной доверенности, в которой четко указано ваше право подарить себе конкретную квартиру, вы вполне сможете это сделать. Такую доверенность МФЦ и Росреестр впоследствии примут.
❗️ Более того, доверенность, как и завещание - односторонняя сделка. Чтобы её заключить, вопреки распространенному мифу, вовсе не обязательно присутствовать на сделке по её выдаче и тому, кто её выдает, и тому, в отношении кого она выдается. Достаточно будет только доверителя.
❗️ Сама по себе доверенность вовсе не обязательно должна быть нотариально удостоверена. Это является обязательным условием лишь для сделок с недвижимостью (218-ФЗ, ст. 15, п. 4).
12. Ипотека без первоначального взноса
А для этого способа потребуется дисклеймер: "Я пишу это в ознакомительных целях и безусловно осуждаю любые махинации с недвижимостью, которые ущемляют интересы банка, ведь банк - это все равно что Царь и Бог".
👉 Если вы хотите купить жилье при помощи заемных средств, вы должны доказать банку свою платежеспособность. Обычно это подтверждается суммой первоначального взноса, которую покупатель недвижимости кладет на счет в банке для расчетов по сделке при помощи банковского аккредитива.
👉 Однако ничто не мешает продавцу недвижимости просто получить с покупателя расписку о том, что он якобы уже внес ему предоплату настолько большую, что она превышает размер необходимого первоначального взноса. Именно эту расписку стороны сделки и предоставляют в банк, как бы подтверждая, что первоначальный взнос внесен.
❗️ Само собой, банк прекрасно осведомлен о подобных махинациях и всячески их пресекает. В частности самый простой способ это проверить - это оценить общую сумму сделки. Первоначальный взнос даже в очень лояльном банке в куда лучшие, чем сейчас времена, составляет условные 10%. То есть продавец, который не получил по факту никаких денег, а лишь расписку, закономерно не хочет недополучить денег и просто повышает стоимость своей квартиры на эти самые 10%. Банк это видит и понимает, что квартира продается с завышением цены для совершения этой самой махинации, так как аналогичные квартиры стоят явно больше. На этом основании банк и отказывает в проведении сделки.
👉 Однако, бывает, что банк все таки сделал вид, что этого не заметил, или на самом деле не увидел разницы. Ну например, квартира продавалось срочно и её цена была ниже рыночной, а теперь она стала чуть выше рынка, но допустимо, то тогда он со своего счета переведет кредитные деньги продавцу квартиры, который будет доволен, что продал жилье. И покупатель будет доволен. Он купил квартиру внеся в первоначальный взнос вместо реальных денег обычную бумагу, на которой просто было написано, что он их внес. Ну и конечно кредит все таки придется платить.
❗️ На всякий случай предостерегу желающих провернуть эту махинацию тем, что в целом в описанных действиях покупателя и продавца есть состав мошенничества в сфере кредитования (159.1 УК РФ) с потенциально реальными сроками заключения в тюрьме, хотя конечно на практике, сесть здесь едва ли кому-то удавалось.
Другие способы и итог
👉 Конечно, можно было бы включить сюда многочисленные способы бесплатного получения земли от государства, которую в будущем можно продать и получить квартиру или тот же договор мены, согласно которому вы просто меняете свою квартиру на чужую, иногда без доплаты и передачи денег в принципе, но все эти способы или не ведут к получению квартиры напрямую, или не представляют особой выгоды для получателя этой недвижимости.
❗️ Все эти способы, на мой взгляд, показывают, что там, где одни видят проблему, другие видят окно возможностей. Кто-то в спешке продает квартиры в аварийных домах, а кто-то их скупает. Кто-то не может скопить первоначальный взнос, а кто-то покупает и без него. Кто-то не может подарить квартиру не родственнику, а кто-то находит способ сделать это без уплаты налога, кто-то всю жизнь снимает жилье, а мог бы встать в очередь, получить квартиру, пусть и не быстро и жить там, приватизировав её.
Желаю всем много квартир, яхту, дворец, Ламборгини и главное душевного покоя. Вы это заслужили ❤️