Вы хотите купить квартиру. Видите, что у квартиры один собственник. В паспорте штампа о браке нет. Вы покупаете квартиру, а потом получаете повестку в суд. Оказывается, собственник все же был в браке, а по закону нужно получать согласие супруга или супруги на сделку. Обо всех нюансах проверки недвижимости на риски, связанные с браком, и пойдет речь далее.
Вы узнаете:
1. Почему купленная в браке квартира часто является собственностью одного из супругов.
2. Почему квартира, купленная до брака, может стать совместно нажитой.
3. Почему согласия супруга на сделку недостаточно для безопасного её проведения.
Формы собственности
1. Индивидуальная. Собственник один. Никаких прав на эту квартиру не у кого другого нет и быть не может. Самый идеальный и самый простой вариант.
2. Долевая. Собственников несколько. Такие сделки обязательно нужно проводить только через нотариуса (391-ФЗ). Несоблюдение нотариальной формы сделки ведет к её ничтожности (165 ГК РФ). Такая сделка недействительна изначально. Кроме того, нужно получить нотариально заверенный отказ сособственников условной квартиры или отправить им заказные письма с уведомлением и продаже и предложением выкупить вашу долю. У таких сособственников есть ППП - преимущественное право покупки доли. Несоблюдение ППП (250 ГК РФ) является основанием признания сделки недействительной. Чаще всего, сособственники в течение 3 месяцев могут подать иск в суд для оспаривания сделки.
3. Совместная. Самый сложный случай. Дело в том, что и в случае индивидуальной, и в случае долевой собственности в выписке из ЕГРН собственники недвижимости указаны. А в этом случае там скорее всего будет только 1 собственник - так называемый титульный собственник. Получается парадокс. Собственников у квартиры несколько, а в документах указан только 1. Такое происходит например при покупке квартиры в браке на общие доходы супругов без брачного договора. Допустим квартира оформляется на мужа, но жена все равно владеет там скрытой долей. Такое жилье называют совместно нажитым. Отсутствие согласия второй половинки на сделке является основанием для признания сделки недействительной (35 СК РФ, 246 ГК РФ). Жена из нашего примера может оспорить сделку. Обычно право на это у нее есть в течение года после проведения сделки.
Прежде, чем мы разберем, как проверять такую квартиру, надо понять, а надо ли вообще её в этой части проверять. Ведь далеко не каждая квартира купленная в браке является совместно нажитой, ровно как и не каждая квартира купленная вне брака находится в индивидуальной собственности.
Что является совместно нажитым?
Совместно нажитым юридически считается все имущество супругов приобретенное в период брака НА СОВМЕСТНЫЕ ДОХОДЫ СУПРУГОВ (246 ГК РФ).
Совместными признаются доходы каждого из супругов от самой разнообразной трудовой деятельности - работа в офисе, призовые на соревнованиях, приз за научную работу, выплаты партнерской программы для блогера и так далее.
Совместными НЕ признаются никакие социальные выплаты, субсидии, деньги от налогового вычета, выплаты по страховке, например страхованию здоровья, а также любое имущество полученное каждым из супругов безвозмездно - в дар, в порядке наследования, приватизации.
Важно отметить, что даже если мужчина работает, а девушка выполняет работу по дому, доходы мужа все равно будут делиться пополам при разводе.
А теперь акцентируем внимание на том, что обычно все упускают. Допустим квартира куплена в период брака. Супруги состоят в браке 1 год. Зарплата мужа 100 тысяч рублей, а жены 70 тысяч рублей. Купленная ими квартира стоит 10 млн. рублей. Как мы понимаем, квартира если и будет совместно нажитой, то по большей части будет являться собственностью лишь одного из супругов. Дело в том, что за год они просто не могли накопить 10 млн. рублей, а значит деньги потраченные на покупку жилья были изначально индивидуальной собственностью одного из супругов.
Если условному мужу удастся доказать, что все деньги потраченные на покупку этой квартиры были его индивидуальной собственностью - например, он продал свою квартиру, купленную до брака и купил эту, то суд не выделит жене никакой доли в якобы совместно нажитой квартиры.
Судебная практика. К сожалению, судебная система не идеальна. В судах работают обычные люди, а обычным людям ломать себе голову о том, кому и что там принадлежит не хочется, даже если это их работа. Поэтому районный суд, областной суд и даже кассационная инстанция нередко выносят буквально неадекватные решения.
Пример 1. Условно супруги состоящие в браке полгода делят дом за 20 млн. Всем очевидно, что он не совместно нажитый, но судья делает вил, что мыслит также, как и большинство граждан: "Раз куплено в браке, значит общее", Начиная с Верховного суда, а это уже 4 инстанция, то есть чтобы до нее дойти надо 3 раза обжаловать решения предыдущих судов, решения становятся куда более адекватными. Суд определит имущество как индивидуальную собственность одного из супругов. В лучшем случае, для второй половинки, он назначит ей маленькую компенсацию в виде той суммы, которую она потенциально могла вложить в покупку этого дома.
Пример 2. Обратной стороной этой медали является влияние общих доходов супругов в браке на имущество купленное до брака. Что будет, если мужчина купил 5 лет назад квартиру, потом женился, а через год сделал в этой квартире капитальный ремонт? Он только что сделал не только ремонт, но и поменял статус квартиры с индивидуального на совместный.
А все дело в том, что ремонт он делал с доходов полученных от своей трудовой деятельности во время брака. И даже если его супруга не работала, она имела право на половину денег своего мужа. А значит и её вложения в ремонт составили половину средств от суммы всего ремонта. В свою очередь, ремонт существенно увеличил рыночную стоимость жилья, что автоматически наделяет девушку долей в добрачной квартире мужа. Правда доказывание этого факта тоже ляжет на плечи Верховного суда. Судам первых 3 инстанций скорее всего будет безразличен этот факт.
Брачный договор. Все, о чем шла речь выше имеет отношение к общей совместной собственности супругов. По умолчанию оно работает так: "Доходы супругов полученные во время брака являются совместной собственностью, а значит имущество приобретенное на такие доходы - тоже". Однако это условие не является императивной нормой права - оно может быть изменено по соглашению сторон, то есть супругов. Сделать это можно при помощи брачного договора (41, 42 СК РФ).
Большинство людей привыкли думать о брачном договоре примерно следующее: "Я получаю 200 тысяч в месяц, а жена 50 тысяч. Значит я имею право на больше, чем 50%. Заключу ка я брачный договор в супругов, что у нас все 80:20, а не 50:50 и буду жить спокойно, а то мало ли". У такой позиции есть сразу 2 проблемы.
Во первых, брачные договоры с соотношением доходов начиная от 70:30 и вплоть до 100:0 очень часто признаются недействительности по причине их "кабальности" - то есть крайней невыгодности для одной из сторон (179 ГК РФ). Получается, что брачный договор во время брака есть, а при разводе он просто признается недействительным и имущество все равно поделят 50:50.
Во вторых, брачный договор может устанавливать режим совместной собственности даже на имущество купленное до брака. Если муж купил квартиру 10 лет назад, потом женился и в брачном договоре указал, что ВСЕ ИХ С СУПРУГОЙ ИМУЩЕСТВО делится 60:40 в его пользу, то он этим договором выделил ей в своей десятилетней квартире 40% от её стоимости. Поэтому крайне важно уточнять, что речь именно об имуществе приобретенном в период брака, а не любом имуществе. Безопаснее для мужа было бы указать, что 60:40 делится ВСЕ ИХ С СУПРУГОЙ ИМУЩЕСТВО, ПРИОБРЕТЕННОЕ В ПЕРИОД БРАКА. Конечно в первом случае и имущество супруги, если оно есть сразу же на 60% переходит мужу, но если имущества у нее нет - для её мужа есть плохие новости.
Договор мены. Возможно люди в возрасте 40-50 лет помнят, как в СССР проводились муниципальные обмены. Частной собственности не было и все граждане юридически жили не в своих, а в государственных квартирах, являясь съемщиками таких квартир. Теперь, в России есть институт частной собственности, и на смену договору муниципального обмена все чаще приходит договор мены - т.е. обмена частной собственности. Договор встречается редко, поскольку обычно люди сначала продают свою квартиру, потом получив деньги покупают следующую.
Пример. Условные продавцы двушки продают её, чтобы получить доплату в виде денег на свои нужды, и хотят переехать в более скромную однушку. А жители однушки наоборот накопили денег и хотят переехать в двушку. Иногда, хоть и редко, такие продавцы и покупали находят друг друга и вместо проведения стандартной процедуры "Продал, взял деньги, купил", упрощают сделку проводя её так: "Обменял, передал сумму доплаты". Такие сделки самые безопасные среди всех договоров на рынке недвижимости. Договор мены почти никогда не подвергается оспариванию. Мошенников он не привлекает от слова совсем - нажиться тут можно разве что на стоимости доплаты, поэтому такие сделки почти всегда юридически чистые.
Мена и совместная собственность. Дело в том, что если имущество, полученное по договору мены ИМЕЕТ ТОЧНО ТАКУЮ ЖЕ ПРАВОВУЮ ПРИРОДУ, как и имущество, на которое его обменяли.
Пример. Муж и жена в браке купили квартиру. Титульным собственником, то есть тем, кого видно в выписке из ЕГРН был муж. Потом он развелся с женой, но имущество они пока ещё не делят. Муж заключает договор мены и доплатив некую сумму денег въезжает в новую квартиру. Так вот несмотря на то, что эта новая квартира получена им уже после брака, у бывшей жены есть на него право общей совместной собственности, при чем скорее всего и на большую сумму доплаты, которую внес муж, так как половина этих денег тоже являются общими доходами супругов, а значит и совместно нажитым.
Подытожим. Наличие в выписке из ЕГРН только 1 собственника не означает, что он на самом деле единственный собственник. Совместно нажитым может быть как имущество купленное в браке, так и купленное до него. Не каждое имущество, купленное в браке будет совместно нажитым. Брачный договор часто признается недействительным и может устанавливать абсолютно любой режим общей совместной собственности. Имущество, полученное по договору мены, является собственностью собственников предыдущего имущества, вне зависимости от того, в браке оно приобретено или нет.
Как проверить совместную квартиру?
Кроме стандартного пакета документов, вроде выписки из ЕГРН, выписки о составе зарегистрированных лиц, справок из НД и ПНД и так далее, ВО ВСЕХ СЛУЧАЯХ, нужно запрашивать у собственника выписку из ЗАГС об "Отсутствии факта государственной регистрации заключения брака". Это нужно для того, чтобы убедиться, что гражданин не состоит в браке. Штамп в паспорте о браке и детях стал необязательным лишь с 15 июля 2021 года по приказу Мишустина. Спасибо ему за это, теперь жить стало куда интереснее. Если квартира была куплена до этой даты, запрашивать справку не нужно. Стоит лишь ознакомиться с 14 и 15 страницами паспорта, где могут быть сведения о баке.
Если собственник состоит в браке
Не столь важно был заключен брак до 15 июля 2021 года или после. Юридически покупатель такой квартиры находится в очень уязвимом положении. Дело в том, что проверить факт наличия или отсутствия брачного договора буквально невозможно. Покупатель не знает и не может узнать у какого нотариуса мог быть в тайне от него заключен брачный договор, а если бы даже и знал, посмотреть на этот договор он был бы не вправе (Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1, ст. 5). В данном случае есть 2 выхода.
Первый выход. Обращение к нотариусу, где муж и жена нотариально подтверждают факт того, что продаваемая ими квартира является совместно нажитой, а доли в этой квартире распределены 50:50 по их общему соглашению. Они подтверждают, что ранее не заключали никаких брачных договоров.
Во первых, покупатель будет застрахован от того, что доля в имуществе на самом деле не равная - о причинах такого явления даже без брачного договора речь шла ранее.
Во вторых, он получит уверенность в том, что брачные договоры супругами заключены не были. Нотариус сможет и будет заинтересован проверить это, ведь он несет ответственность за последствия, вызванные удостоверением таких документов (Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1, ст. 17).
После этого, на сделке при расчете деньги со счета покупателя поступают сразу на 2 расчетных счета равными частями. Например 5 млн. по аккредитиву на счет мужа, и 5 млн. по аккредитиву на счет жены. Также расчет полностью или частично можно быть осуществлен и через банковскую ячейку, но с обязательной проверкой купюр, пересчетом купюр и ответственностью банка не только за сохранность ячейки, но и за сохранность её содержимого.
Второй выход. Обращение к нотариусу, где один из супругов, как правило не титульный супруг, то есть тот, кто в выписке из ЕГРН вообще не числится, пишет нотариальный отказ от каких-либо финансовых и имущественных претензий в отношении этой условной квартиры.
Первый вариант очевидно чаще используется при покупке квартиры во время брака, а второй, если квартира была куплена не в браке.
Если собственник не состоит в браке
Если он вообще никогда и не состоял в браке, то дополнительно никаких документов запрашивать не нужно.
Если он состоял в браке и развелся менее 3 лет назад, нужно идти по одному из двух путей, о которых шла речь выше, что на практике редко возможно. Вряд ли вторая половинка пойдет навстречу что бывшему супругу, что потенциальному покупателю.
Почему 3 года? Общий срок исковой давности для оспаривания такого типа сделок (35 СК РФ), составляет 1 год. То есть если бывшая жена решит отсудить у мужа совместно нажитую квартиру, которую он успел продать после срока в 1 год - то он сославшись на срок исковой давности (199 ГК РФ), не отдаст ей ни гроша. Однако 1 год - это срок, имеющий отношение к непредоставлению нотариально заверенного согласия супруги или супруга на продажу имущества (35 СК РФ). А вот срок исковой давности по разделу имущества составляет 3 года (38 СК РФ).
Зачем тогда нужно нотариальное согласие супруга/супруги на сделку?
Для создания алиби добросовестного приобретателя и только когда второй супруг/супруга не может присутствовать на сделке. Объяснение того, что это и зачем надо заняло бы ещё одну статью, поэтому очень упрощенно говоря, это основание получения от государства компенсации в размере кадастровой стоимости жилья (218-ФЗ, ст 68.1). То есть если новый собственник проверил все что только мог и получил какие только возможно документы, но из-за суда потерял право собственности на жилье, государство по решению суда вернет ему деньги. Эта норма распространяется только на жилые помещения (16 ЖК РФ), то есть условные лофты, апартаменты и земельные участки сюда не относятся.
Конечно, большинство риелторов, их клиентов и просто обычных людей будут ещё лет 10, если не больше, получать эти согласия как документ, якобы гарантирующий безопасность, по некомпетентности, искреннему незнанию, или в силу лени не желая разбираться в вопросе. Почти никто даже не знает, что отозвать согласие можно в тот же день, когда оно было выдано.
Что по итогу запрашивать с собственника?
Потенциальных вариантов развития событий может быть очень много, поэтому составить какую-то схему и алгоритм достаточно проблематично. Для начала надо понять является ли собственник единственным, или на недвижимость действует право общей совместной собственности. Сделать это можно запросив справку из ЗАГС "О семейном положении" или справку из ЗАГС об "Отсутствии факта государственной регистрации заключения брака". Запрашивать такой документ стоит во всех случаях, вне зависимости от того когда была куплена недвижимость и стоит ли штамп в паспорте.
Делается это из-за того, что информация о вступлении в брак до 15 июля 2021 года должна была быть отражена в паспорте, а информация о разводе и новом браке - уже нет. А в новом браке мог и брачный договор быть заключен с правами на квартиру, купленную до брака, и ремонт в той квартире мог быть сделан за счет совместных доходов супруга, что наделяет вторую половинку долей в добрачном жилье.
Если собственник является единственным, то все просто. Никаких дополнительных документов не требуется. Если на квартиру распространяется право общей совместной собственности, то нужно определить какой долей владеет каждый из супругов. Именно эквивалент стоимости этой доли каждый из супругов получит в процессе расчетов на сделке.
Право общей совместной собственности может быть как у текущего супруга/супруги, так и у бывших. Срок исковой давности по таким сделкам для бывших супругов составляет 3 года. Если человек развелся 2 года назад, и раздела имущества не было, это не значит, что квартира теперь только его. Она все ещё может быть совместной.
Обязательными документами на такую сделку будет нотариальный договор, подтверждающий право супругов на владение конкретной долей в квартире и подтверждающий отсутствие брачного договора, а также нотариальное согласие супруга/супруги на сделку, но только в случаях, когда вторая половинка лично на сделке не присутствует.
Договор можно получить заранее, а вот согласие на сделку лучше получать в день её проведения, чтобы его было сложнее успеть отозвать. Однако формально, пока документы попадут в Росреестр согласие все равно можно отозвать из-за чего сделку сначала могут приостановить на срок до 3 месяцев, а потом вообще отменить. Поэтому предпочтительнее, когда супруги вместе присутствуют на сделке.
Правда отзыв согласия не критичен. Если сделка не состоится, вы потеряете только время, а вот если не заключите вышеуказанный договор и сделка состоится, можно потерять уже и деньги, и квартиру.
Вывод
Совместная квартира супругов - все равно что свежее наследство. Нюансов гораздо больше, чем обычно кажется. Ситуация становится ещё тяжелее, когда речь идет о детях супругов. Вполне возможно имели место невыделенные доли детям после выплаты ипотеки, отсутствие согласия не только второй половинки, но и органов опеки и попечительства. Нередки случаи отзыва согласий супругов, признания недействительными брачных договоров и самих браков. Однако к счастью брак встречается чаще, чем наследство и в отличие от наследства позволяет ПОЛНОСТЬЮ юридически обеспечить безопасность сделки.
Желаю всем счастливых крепких браков, поменьше бюрократии и стресса, и побольше простых жизненных радостей.