Покупка любой недвижимости - ответственный и волнительный шаг. У большинства граждан квартира единственная, а у кого-то в принципе вот-вот только появится свое собственное первое жилье. И каждый раз покупая квартиру люди уверены, что это если не навсегда, но надолго. Однако суровая судебная практика говорит об обратном.
👉 Даже по самым оптимистичным оценкам 1% сделок признается недействительными в будущем. То есть по меньшей мене каждая 100 зарегистрированная покупка жилья в будущем оспаривается в суде. Незарегистрированных сделок, где люди отдали деньги, а по итогу ничего не получили, конечно, намного больше. В некоторых же регионах процент сделок, которые были оспорены в суде и вовсе доходит до 6%.
❗В этой статье не пойдет речь о юридических тонкостях проверки квартиры. Вместо этого будут приведены простые человеческие примеры, чтобы даже не юристы смогли легко разобраться с тем, каких ситуаций лучше избегать, чтобы в будущем не потерять право на драгоценную недвижимость. Для тех же кому интересно досконально все понять, будут приведены ссылки на все статьи и нормы права.
Недействительные и незаключенные сделки
👉 Недействительным признается договор, который однозначно был заключен, имел место быть и создал какие-то юридические последствия. Такие договора по общему правилу подлежат двусторонней реституции - то есть проще говоря, возврату всего полученного сторонами по сделке (167 ГК РФ). Если вы купили квартиру, зарегистрировав сделку, а сделку признали недействительной, по общему правилу вы должны будете вернуть право собственности бывшему собственнику, а он должен будет вернуть вам деньги. Проблема очевидна - право собственности у вас точно есть, а вот денег у него уже может и не быть.
Недействительные сделки делятся на НИЧТОЖНЫЕ и ОСПОРИМЫЕ
👉 Ничтожные сделки недействительны изначально по своей противозаконной природе (166 ГК РФ). Они были заключены с явными нарушениями законодательства. Если бы у недвижимости не было государственной регистрации, то и суд был бы не нужен. Такая сделка и так считалась бы недействительной. Иск против вас, как текущего владельца имущества, может подать вообще кто угодно - любое физическое или юридическое лицо, государственный или муниципальный орган, а также сами судебные органы. Срок исковой давности составляет 3 года с момента обнаружения нарушения.
👉 Оспоримые сделки действительны, но могут быть признаны недействительными по решению суда (166 ГК РФ). Они заключены на законных основаниях. Иск о признании сделки недействительной могут подать только напрямую заинтересованные в этом имуществе лица - стороны сделки, бывшие супруги, наследники и так далее. Срок исковой давности по общему правилу составляет 1 год, но в некоторых случаях и 3 года. Так например, если не было получено согласие супруга на сделку по продаже совместно нажитого имущества (35 СК РФ), но пара продолжает состоять в зарегистрированном браке - срок исковой давности составляет 1 год. Дело в том, что юридически считается, что супруги по умолчанию действуют по согласию, распоряжаясь имуществом таким образом. А вот если супруги развелись, согласия на продажу получено не было, и иск подается не об оспаривании этой сделки, а о разделе совместно нажитого имущества, то срок исковой давности уже будет составлять 3 года, несмотря на то, что имущество было продано в браке и сделка является оспоримой (ВС РФ № 2-6/2015). Вся информация о проверке недвижимости супругов есть в этой статье.
❗Срок исковой давности - это период, в течение которого можно обратиться в суд за защитой своих прав, в том числе на квартиру. Если есть уважительные причины, он может быть продлен, но не более пресекательного срока. По сделкам с недвижимостью такой срок составляет 10 лет.
Вы хотите отсудить квартиру. Допустим, ваш муж - козел, и продал совместно нажитую квартиру без вашего согласия, пока вы были за границей и не знали о продаже. Развода и раздела имущества не было. Когда вы вернулись, с момента продажи уже прошло больше года, но вы узнали о продаже только сейчас. Если вы сможете доказать, что на самом деле не знали о продаже, то сможете и оспорить сделку, несмотря на то, что прошло уже больше 1 года с момента нарушения ваших прав.
У вас хотят отсудить квартиру. Допустим вы купили квартиру 3,5 года назад у наследника этой недвижимости, а теперь узнаете, что на нее претендует некий другой, более близкий наследник. Допустим вам её продал вступивший в права наследства наследник 2 очереди - брат наследодателя. А теперь на нее решил претендовать наследник 1 очереди - сын наследодателя. Однако, уважительных причин, почему он пропустил и срок принятия наследства и срок исковой давности у него нет. Однако суд все равно вероятно примет его иск, так как есть основание - он наследник вышестоящей, первой очереди. Вам обязательно нужно явиться в суд и ДО ВЫНЕСЕНИЯ СУДОМ РЕШЕНИЯ вынести требование о применении срока исковой давности, иначе есть риск потерять жилье. Если оснований для продления срока исковой давности у этого сына не будет, как и уважительных причин пропуска сроков вступления в права наследства, то вы сможете сохранить квартиру. Подробнее о наследстве и всем что с ним связано вы можете узнать из этой статьи.
❗Помимо двусторонней реституции существует ещё виндикация (301 ГК РФ). В отличие от реституции, здесь текущий собственник квартиры не получает никакой компенсации. Он просто теряет право на жилье. Однако такие ситуации встречаются заметно реже. Такое может произойти допустим в ситуации, когда какая-то преступная группа путем шантажа и угроз заставили собственника продать свои жилье за бесценок одному из членов банды, а потом он продал это жилье вам по очень привлекательной цене. Прошлый собственник может потребовать не оспаривать свой договор с теми бандитами, которые уже жильем не владеют, а подать иск к вам - как уже понятно, незаконно владеющему его квартирой, собственнику.
👉 Незаключенным признается договор, который однозначно не был заключен и как следствие не создал никаких юридических последствий. Допустим вы сняли квартиру сроком на 2 года. Такой договор подлежит обязательной государственной регистрации (674 ГК РФ), однако ни вы, ни собственник квартиры, договор на регистрацию не сдали. По закону (433 ГК РФ) такой договор признается незаключенным для всех третьих лиц. Это значит, что если хозяин квартиры продаст жилье, вас тут же смогут выселить, потому что для нового собственника ваш прошлый договор найма квартиры просто макулатура. А вот если бы договор был зарегистрирован, то он бы просто стал вашим новым наймодателем по договору (675 ГК РФ) и мог расторгнуть с вами договор только предупредив вас за 3 месяца (687 ГК РФ).
❗По незаключенному договору нельзя потребовать вернуть то, что вы отдали в рамках этого договора. Считается, что вы в принципе ничего не отдавали. Однако, если удастся доказать, что что-то все таки передано было, то вы будете вправе получить назад не только переданное в рамках этого договора имущество или денежные средства, но и неосновательное обогащение (1102 ГК РФ).
👉 В нашем примере, бывший собственник квартиры должен будет вернуть вам деньги, которые были уплачены ему за определенный срок владения жильем, когда вы уже фактически проживать там не могли из-за того, что квартира была продана, а также процент сверх этой суммы, если будет доказано, что бывший собственник как-то пользовался этими деньгами.
❗ПРОМЕЖУТОЧНЫЙ ИТОГ❗
👉 Сделки бывают недействительными и незаключенными. Недействительные сделки делятся на ничтожные и оспоримые. Срок исковой давности разный для разных типов сделок, но не может быть дольше 10 лет.
Все основания для признания сделок недействительными по решению суда
❗Одна из самых частых причин, по которой сделки признаются недействительными, очень проста для понимания. Если воля человека отличается от волеизъявления, то сделка недействительна. Допустим воля человека - продать квартиру, а волеизъявление, то есть то что указано в договоре - подарить квартиру (153 ГК РФ).
ОСНОВАНИЕ ПЕРВОЕ. Несоблюдение нотариальной формы сделки
Некоторые сделки с недвижимостью по определению подлежат нотариальному удостоверению. Если такая сделка была совершена без участия нотариуса, она признается ничтожной (163-165 ГК РФ). Ниже перечислены все сделки с недвижимостью, подлежащие нотариальному удостоверению.
- Договор ренты или пожизненного содержания с иждивением (584 ГК РФ)
- Договор отчуждения долей в ООО, но лишь в некоторых случаях (312-ФЗ)
- Брачный договор (41 СК РФ)
- Соглашение о разделе имущества бывших супругов (391-ФЗ, 38 СК РФ)
- Составление завещания, но не во всех случаях (1125 ГК РФ)
- Договор уступки прав требования по ранее нотариально удостоверенной сделке (389 ГК РФ)
- Договор перевода обязательств по ранее нотариально удостоверенной сделке (391 ГК РФ)
- Соглашение об изменениях, отмене или расторжении нотариально удостоверенного договора (452 ГК РФ)
- Предварительный договор, если основной договор будет заключен в нотариальной форме (429 ГК РФ)
- Доверенность, в том числе в порядке передоверия, но не во всех случаях (185 ГК РФ, 187 ГК РФ)
- Согласие супруга на продажу недвижимости (35 СК РФ)
- Сделки с долями (391-ФЗ)
- Сделки с участием малолетних и недееспособных (391-ФЗ)
❗Согласие супругов. Ранее говорилось, что если согласие не было предоставлено, то такая сделка является законной и действительной, но может быть оспоримой. Так вот, речь шла именно о фактическом предоставлении этого документа. Если согласие было предоставлено, но было заключено не в нотариальной форме, а в простой письменной - то есть в формате расписки или договора, то само согласие будет ничтожным, а не сделка с недвижимостью - она останется оспоримой.
👉 Если сделка была нотариально удостоверена, но в будущем не была зарегистрирована, она все равно является действительной, но только для лиц, заключивших сделку. Например, чтобы распорядиться имуществом полученным по договору дарения в будущем, договор дарения нужно будет отдать на регистрацию. Само собой лучше это делать сразу после заключения договора у нотариуса (163 ГК РФ, 131 ГК РФ, 218-ФЗ).
👉 Отсутствие акта приемки-передачи также не делает сделку недействительной. Такой акт лишь подтверждает факт передачи имущества (556 ГК РФ), что иногда может сыграть решающую роль в суде. Например в случаях, когда расчет по сделке проходил через банковскую ячейку и продавец утверждает, что денег не получал. Если квартиру он передал уже после сделки, то суд вряд ли ему поверит, ведь в акте часто указывается, что стороны не имеют друг к другу никаких финансовых и имущественных претензий.
ОСНОВАНИЕ ВТОРОЕ. Несоответствие сделки закону
На самом деле под это основание можно подвести любую ничтожную сделку. По сути данная статья (168 ГК РФ) именно об этих сделках. То есть чисто формально и предыдущие сделки по своей сути подходят под это определение, но куда чаще для признания сделок недействительными выбираются куда более конкретные статьи законов.
👉 Например, некий человек, обычное физическое лицо, подал иск в суд о признании себя банкротом, но до принятия этого иска судом, успел подарить свою квартиру своей маме. В будущем, финансовый управляющий по банкротству оспорит эту сделку (127-ФЗ) и вернет имущество в конкурсную массу для реализации прав кредиторов. Иначе говоря, квартиру у мамы должника отберут и продадут, поскольку такие сделки являются ничтожными.
👉 К слову, под эту категорию попадают все сделки с явными незаверенными опечатками, особенно в именах "Наталья" и "Наталия", "Софья" и "София" и тому подобные. Такие описки должны быть или заверены нотариально или рядом с зачеркиванием должна стоять надпись "Зачеркнутому верить" или "Поправке верить" с подписями сторон.
ОСНОВАНИЕ ТРЕТЬЕ. Сделка, противная основам правопорядка и нравственности
Под это загадочное определение попадают чисто криминальные сделки, кроме сделок совершенных под влиянием обмана, злоупотребления доверием, насилия и угроз - для них есть отдельная статья. Таким образом под сделки "противные основам правопорядка и нравственности" (169 ГК РФ) чаще всего попадают случаи подделки документов (327 ГК РФ) и удачные попытки выдать себя в будущем за собственника квартиры (159 УК РФ), для её продажи.
👉 Например, пожилой, но явно не бедный собственник квартиры сдал свое жилье на полтора года неким людям, которые ещё и "заплатили вперед", а потом улетел за границу. При заключении договора найма мошенники успели сделать множество фотографий паспорта и документа - основания нашего дедушки, например свидетельства о праве на наследство. После, при помощи сообщников изготовили поддельные образцы документов и подобрали визуально похожего дедушку для проведения сделки от имени собственника. На практике, роль дедушки часто играют личности из категории неблагонадежных слоев населения, периодически злоупотребляющие тем, что позволяет бандитам манипулировать ими.
👉 Далее, пожилой дедушка с паспортом собственника, который "пробивается" по всем базам и его документом, который, как и паспорт, совпадает со всеми данными в Росреестре, продает якобы свою квартиру третьим лицам. Никто не будет доподлинно сверять лицо прошлого собственника с лицом дедушки даже не потому, что не умеют или не потому, что это не пограничная служба. Все проще - у Росреестра НЕТ ФОТО СОБСТВЕННИКА. Они их не хранят. Есть только паспортные данные.
❗Как итог, по возвращении на Родину, реальный дедушка будет очень удивлен, что оказывается он, находясь за границей, умудрился продать свою квартиру. Кстати в этом случае, реальный дед может подать как реституционный, так и даже виндикационный иск, особенно если новые собственники почуяв неладное тоже успевают квартиру продать.
ОСНОВАНИЕ ЧЕТВЕРТОЕ. Притворные и мнимые сделки
Как уже понятно выше, закон под одну статью (170 ГК РФ) внес целых 2 основаниях для признания недействительными сделок. Их объединяет одна основная деталь - эти сделки заключались не с той же целью, которая указана в договоре. В самом начале говорилось самое частое условие признания недействительными сделок - волеизъявление не соответствует истинной воле (153 ГК РФ). Так вот это основание для признания недействительной сделки является прямым трактованием этой нормы.
👉 При проведении притворной сделки, одна сделка будет прикрывать другую. Иначе говоря фиктивная сделка прикрывает реальную.
Примером притворной сделки служит дарение доли вместо продажи доли в квартире. По закону, который скорее всего принят, чтобы уменьшить количество коммуналок, прежде, чем продать долю в квартире или комнату в коммунальной квартире нужно сначала предложить купить эту долю своим соседям - сособственникам (250 ГК РФ). Если удастся получить от них нотариальный отказ от покупки квартиры или если будет точно установлено, что письмо, которое было отправлено на их адрес или даже на адрес этой самой коммуналки, было забрано и прочитано всеми соседями, и никто не изъявил желания купить долю в течение месяца с момента получения письма, то только тогда можно продавать комнату или долю, но по цене не ниже той, что была указана в нотариальных отказах или письме.
❗Если хотя бы от одного соседа не удалось получить отказ или доподлинно доказать, что он получил письмо, но не изъявил желания покупать комнату или долю, то продать имущество можно только сособственникам, то есть соседям. Продать комнату или долю третьим лицам законно будет нельзя.
К сожалению, не всегда даже в теории возможно соблюсти эту законную норму, поэтому многие идут на хитрость - оформляют договор дарения с третьим лицом вместо купли продажи, а деньги одаряемый, который по факту является покупателем, просто отдает продавцу, то есть дарителю, наличными частично перед входом к нотариусу и частично после выхода от нотариуса. После регистрации сделки в Росреестре, новый собственник вселяется в комнату, что мягко сказать, возмущает соседей. Хотя на практике, доказать, что имела место именно продажа, а не дарение, в суде, довольно сложно, хотя всем и понятно, что это было именно так.
👉 При проведении мнимой сделки, ничего фактически не происходит. Сделка совершается только на бумаге, в реальности ничего не меняется.
Примером мнимой сделки может служить фиктивным муниципальный обмен. Допустим есть бабушка, которая снимает комнату 21м^2 у государства по социальному найму. Социальный найм никак не наследуется. У бабушки есть внук, который также живет в муниципальной комнате, но уже 12 м^2. Внук не проживает вместе с бабушкой и по закону (83 ЖК РФ) не имеет права на вселение в комнату после смерти бабушки - он не супруг, не несовершеннолетний ребенок и не иждивенец этой бабушки. Поэтому ещё при жизни бабушка и внук заключают договор муниципального обмена (72-75 ЖК РФ), согласно которому внук теперь живет в комнате 21м^2, а бабушка в комнате 12 м^2, однако на деле же и внук и его бабушка живут где и жили раньше. После смерти бабушки внук просто переезжает в её комнату. Таким образом бабушка "завещала" право социального найма внуку, которое юридически завещать было никак нельзя.
❗Само собой, такой поворот нередко соседям не нравится и они могут попытаться оспорить сделку. Дело в том, что если бы не данная "махинация", возможно кто-то из соседей смог бы переехать в эту комнату, вместо внука этой бабушки. В данном случае, в отличие от предыдущего примера, шанс на успех у соседей уже будет выше - бабушка сама платила по соц. найму, сама платила коммунальные платежи, ездила на автобусе до этой комнаты и в целом жила, что уже можно будет доказать.
ОСНОВАНИЕ ПЯТОЕ. Пороки дееспособности и возраст
Под это основание подходит очень много случаев.
👉 Ничтожными признаются сделки с участием полностью недееспособных граждан (29, 171 ГК РФ), а также малолетних (28, 172 ГК РФ), проведенные без согласия органов опеки и попечительства.
👉 Оспоримыми являются сделки с несовершеннолетними, кроме эмансипированных лиц (26, 175, 27 ГК РФ), с ограниченно-дееспособными гражданами (30, 176 ГК РФ), с лицами, которые в момент заключения сделки не осознавали последствия своих действий (177 ГК РФ) и с лицами, находящими под патронажем (41 ГК РФ).
👉 Малолетними считаются лица не достигшие 14 лет, а несовершеннолетними в данном контексте те граждане, которым сейчас от 14 до 17 лет включительно.
❗Отдельного внимания заслуживают эмансипированные граждане. Это те люди, которым ещё нет 18 лет, но с разрешения родителей и органов опеки или по решению суда, они были признаны полностью дееспособными. Такие лица могут самостоятельно распоряжаться своим имуществом. По общему правилу эмансипацию могут получить стабильно работающие несовершеннолетние в возрасте с 16 лет, а также те, кто в 16 и 17 лет вступили в брак или ведут предпринимательскую деятельность, например зарегистрировав ИП. Бывают и уникальные случаи, когда из-за брака уже в 14 и 15 лет суды признают граждан полностью дееспособными, но брак до 16 лет сам по себе невероятно редкое явление, даже по решению суда, а чтобы таких лиц ещё и эмансипировали должно случиться что-то экстраординарное. В любом случае, основанием для непредоставления согласия органов опеки и попечительства на сделку будет служить или документ об эмансипации от них же, или решение суда.
❗Родители не имеют автоматического права на распоряжение имуществом своих детей (60 СК РФ). Это заблуждение возникло у некоторых граждан в связи с путаницей между правом собственности и правом проживания. Местом жительства детей до 14 лет считается место жительства их родителей. Также при съеме жилья необязательно указывать детей в договоре найма - их проживание с родителями установлено законом "по умолчанию" (20 ГК РФ). Но вот продать долю своего ребенка, без согласия органов опеки и попечительства, родители просто так не могут. Доля ребенка, к слову, есть и в материнском капитале, поэтому после полной выплаты ипотеки, ребенку нужно выделять долю. Продажа квартиры без выделения такой доли, даже если ребенок уже стал полностью совершеннолетним, является нарушением и влечет недействительность такой сделки.
❓Кто такие недееспособные, ограниченно дееспособные, лица, не понимающие своих действий в момент заключения сделки и лица, находящиеся под патронажем?
👉 Недееспособные (29 ГК РФ). Чаще всего это люди, страдающие каким-либо тяжелым психическим заболеванием или "душевной болезнью", неврологическим расстройством, имеющие травмы или врожденное слабоумие. Они всегда или почти всегда состоят на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД). Недееспособным человека может признать только суд. А вот подать иск об оспаривании сделки могут буквально все, кто может это делать по общему правилу ничтожных сделок. Об этом было сказано в самом начале статьи. Поэтому при проверке недвижимости важно проверять по сайтам судов каждого собственника жилья, включая скрытых, о которых шла речь в этой статье на предмет недееспособности, а также запрашивать справку из ПНД, получение которой в идеале нужно контролировать лично. Важно помнить, что даже если человек не состоит на учете и не признан недееспособным судом, суд может признать его таковым задним числом. Как защититься от этого, речь пойдет ниже.
👉 Ограниченно дееспособные (30 ГК РФ). На практике, это люди, злоупотребляющие спиртными напитками, токсическими или куда более "тяжелыми" веществами. Такие персонажи обычно состоят на учете в наркологическом диспансере. Опять же, признать гражданина ограниченным в дееспособности может только суд. А вот подать иск об оспаривании этой сделки могут не все, а лишь члены семьи этого лица, органы опеки и попечительства, прокуратура, профсоюзная организация по месту работы и наркологический диспансер. При проверке недвижимости также, как и в предыдущем случае проверяются сайты судов, но справка просится уже из наркологического диспансера (НД). К сожалению, как и в прошлом случае, это не защищает от признания его таковым судом уже задним числом.
👉 Лица под патронажем (41 ГК РФ). Это люди, которые являются полностью дееспособными, но в силу возраста или болезни, добровольно потребовали установить над собой опеку. Проверять их по сайтам наркологического или психоневрологического диспансера бесполезно - они там не состоят, ровно как и решений суда об отнесении их к вышеуказанным категориям граждан, найти не удастся.
👉 Лица, не осознающие в текущий момент времени последствия своих действий (177 ГК РФ). Это, как и категория лиц, под патронажем, полностью дееспособные и не состоящие ни на каком учете, относительно порока воли, люди. Просто в момент проведения сделки они находились в таком состоянии, которое мешало им осознавать последствия того, что они делают. Предположим, регистратор из "Мои документы" принял документы на регистрацию от человека, который визуально казался вменяемым, а уже через 30 минут после завершения сделки этот персонаж был доставлен в вытрезвитель, поскольку он как немного выпил до сделки, так и выпил уже явно больше сразу же после - так сказать "Отметил потерю жилья за бесценок". Само собой при наличии доказательств того, что он был пьян на сделке, её удастся оспорить в будущем.
КАК ЗАЩИТИТЬ СВОИ ПРАВА?
👉 На самом деле способ есть и он довольно простой, но крайне редко используемый.
Этап 1. Утром за 1 день до сделки самый её "подозрительный участник" сдает анализы и проходит медицинское освидетельствование у психиатра. Утром в день сделки, врач, в идеале из той же клиники, где наш персонаж сдавал анализы, уже имеет заключение по ним. Допустим там все в порядке, и днем ранее наш герой также удачно прошел медицинское освидетельствование.
Этап 2. Теперь, в день сделки, кроме сторон сделки, на ней самой присутствует врач, который ещё до проведения сделки беседует с нашим "товарищем", проводя диагностику, и следит за поведением подопытного во время сделки. Для каждой из сторон врач составляет медицинское заключение о том, что участник сделки был вменяем.
👉 Как вы понимаете, данный способ мягко сказать не дешевый. Более того, он доступен далеко не в каждом городе. В Москве например, такое освидетельствование проводят специалисты института имени Сербского, хотя отзывы об оказании самой услуги весьма противоречивы. К сожалению, другого способа защитить свои права в случае, когда человек не состоит нигде не учете и нет данных в судах, нет. Даже нотариус, который удостоверяет сделку, не может этого гарантировать, хотя базовую проверку все же проводит. К сожалению, есть в судебной практике случаи, когда такие сделки все равно оспаривались. (Дело № 2-338/2018, Киржачский районный суд Владимирской области). Проще говоря, нотариус лучше, чем ничего, но лучше все же чтобы сделку удостоверил врач.
ОСНОВАНИЕ ШЕСТОЕ. Несоответствие волеизъявления подлинной воле
Как вы видите, здесь снова идет отсылка к общему правилу (153 ГК РФ). Однако если в прошлый раз в пример приводились притворные и мнимые сделки, то здесь идет речь о существенном заблуждении (178 ГК РФ), в которое обычно попадают не самые образованные слои населения. Хотел продать, немного не разобрался и подарил квартиру - примерно типичное содержание такого судебного иска.
👉 Хотя бывают и иные ситуации. Например отец подарил квартиру своему сыну, а потом по результатам генетической экспертизы, даже проведенной спустя много лет, он узнал, что этот сын ему не родной. Таким образом волей отца было подарить квартиру именно сыну, а по факту он подарил её чужому ребенку, то есть волеизъявление не совпадает с волей. Сделку удастся признать недействительной.
ОСНОВАНИЕ СЕДЬМОЕ. Сделка совершенная под влиянием насилия, обмана или угроз
👉 Ранее шла речь о сделках противных основам правопорядка и нравственности (169 ГК РФ). Там фигурировали такие явления как подделка документов и мошенничество (159, 327 УК РФ). Здесь же речь идет о куда более жестком, если так можно выразиться, криминале. Кроме случаев откровенного бандитизма сюда также относятся кабальные сделки и злонамеренное соглашение участников сделки (179 ГК РФ) направленное против одного участника или группы участников с целью сокрытия важной информации.
Вариант 1. Откровенный криминал. Сюда относятся ситуации силового давления на собственника жилья, такие как нанесение вреда здоровью разной степени тяжести, угроза убийством, угроза разрушением имущества, систематические побои или истязание. Истязанием называется регулярно психологическое давление на человека, часто сопровождаемое угрозами (112, 115, 116, 117, 119, 167 УК РФ). В общем, все эти действия можно подвести под общую их цель - вымогательство (163 УК РФ). Примеры здесь намеренно приводиться не будут.
Вариант 2. Кабальная сделка. Здесь речь не идет об уголовных правонарушениях. Просто одна сторона сделки пользуется заведомо очень тяжелым положением второй, что вынуждает последнюю пойти на такую сделку. Допустим из-за боевых действий на Донбассе семья продала свою трехкомнатную квартиру со свежим евроремонтом и уехала снимать однокомнатную квартиру в состоянии "требует ремонта" в Краснодаре, потому что на большее им не хватило денег. Покупатель их квартиры - инвестор, который надеется на окончание боевых действий и перепродажу их жилья в будущем.
👉 Исходя из судебной практики, кабальной сделка будет признана, если цена недвижимости при нормальных условиях была бы втрое больше.
Вариант 3. Злонамеренное соглашение участников сделки. Допустим у квартиры есть 3 собственника, а покупают квартиру муж и жена, но на деньги, которые хоть и являются совместно нажитыми, были заработаны исключительно мужем. Мы также предположим, что жена мужа не сильно то и любит и живет у него на правах содержанки, потому что считает, что сейчас так модно. Данную квартиру нашла и смотрела именно жена. Она также узнала, что у одного из собственников квартиры есть психическое расстройство и что он ещё не состоит на учете, но встанет туда через пару месяцев, а пока он ещё неофициально болен, квартиру надо продать. Жене не очень то есть дело до юридических тонкостей, но квартира ей внешне понравилась. Она договаривается с собственниками, что мужу об этой проблеме не скажет, чтобы он согласился купить. И она на самом деле не говорит, а её муж покупает этот "Ящик Пандоры".
👉 Даже если проблема с дееспособностью не станет причиной оспаривания сделки, сам факт обнаружения мужем проблемы в будущем может послужит основанием для оспаривания сделки в рамках данной статьи.
ОСНОВАНИЕ ВОСЬМОЕ. Сделка, совершенная неуполномоченным лицом
Этот пункт мог бы быть самым длинным, но я ограничусь только основной информацией. Дело в том, что он поднимает вопросы о правах юридических лиц, разнице между доверенностью и договором доверительного управления, правопреемстве по всем вышеуказанным документам и так далее.
Ситуация первая. Юридическое лицо действует вне пределов своей деятельности (173 ГК РФ). У большинства юридических лиц, будь то ООО, или ПАО, ЗАО и другие есть устав. В этом уставе изложены цели организации. Этот документ не имеет коммерческой тайны и может быть предоставлен по запросу. Кроме того, уже у любого юридического лица есть так называемые коды деятельности - ОКВЭД. Основной код только один, а вот дополнительных может быть несколько. Основной должен отражать суть деятельности организации, а дополнительные конкретизировать. Проверить эти коды можно в ЕГРЮЛ по ИНН юридического лица.
👉 Пример с уставом. Допустим, некое ООО имеет основную цель устава в виде благотворительной деятельности, а на деле занимается коммерческой деятельностью. Например вместо сборов пожертвований и распределении их между нуждающимися, оно на эти самые деньги купило квартиру, в которой по факту проживает генеральный директор. А теперь это ООО продает это жилье. Если о сделке узнают - её почти точно оспорят.
👉 Пример с кодами ОКВЭД. Предположим, есть ПАО, который своей основной деятельностью выбрал 85.41 "Образование дополнительное детей и взрослых", так как планировал открыть частную школу, но позже передумал и решил заняться недвижимостью. И вот этот уже ныне застройщик строит многоквартирный дом, заключая договора долевого участия. Эти договора можно оспорить, так как ОКВЭД не соответствует реальной деятельности. Правильным был бы код 41.20 "Строительство жилых и нежилых зданий".
Ситуация вторая. Юридическое лицо или его представитель действует хоть в рамках своих полномочий, но его действия явно вредят интересам юридического лица (174 ГК РФ). Допустим у ООО есть генеральный директор. Он имеет право действовать имени этого ООО без доверенности - он обладает так называемым правом первой подписи. Ещё им иногда обладают исполнительный директор и председатель правления. Проверить всех с правом первой подписи можно в справке из ЕГРЮЛ. Итак, кто-то из них дал доверенность сотруднику с правом передоверия на совершение сделок с неким земельным участком, на котором компания занимается сельскохозяйственной деятельностью. Этот сотрудник передоверил свои полномочия младшему сотруднику, который почувствовал свою власть и сразу же подарил этот участок себе, как физическому лицу, от имени юридического лица. Конечно, такая сделка явно вредит юридическому лицу и будет оспорена, а покупать такие участки явно не стоит.
Ситуация третья. Физическое или юридическое лицо действует от лица представителя, явно превышая свои полномочия (183 ГК РФ). Здесь могут быть самые разные варианты, при чем имеют место часто как доверенности, так и договора доверительного управления. Самый частый случай - отсутствие конкретизации полномочий. Допустим, в доверенности или договоре доверительного управления указано, что от имени представителя можно совершать любые юридически значимые действия с имуществом. И имущество по такой доверенности продается. Однако цена продажи имущества явно не устраивает того, кого представляет этот самый представитель. Он обращается в суд и оспаривает сделку, поскольку в ней не было конкретно указано, что он разрешает представителю продать свое имущество.
❗Отдельно стоит сказать про сделки, совершенные без согласия третьих лиц (173.1 ГК РФ). Такие сделки также могут быть признаны по иску этих самых третьих лиц недействительными, но обычно являются законными. Иначе говоря эти сделки оспоримы. Сюда относится например отсутствие согласия супруга на продажу совместно нажитого имущества.
Если же речь идет о юридических лицах, то если в активах компании более 25% активов находится в собственности государственных или муниципальных органов, требуется согласие территориального комитета по распоряжению имуществом (178-ФЗ). Данные о том, какая доля имущества юр. лица принадлежит государству, включая акции, если речь идет об акционерном обществе, можно из выписки из ЕГРЮЛ. А если речь идет об очень крупной сделке, то при продаже какого-либо имущества, стоимость которого по сделке превышает 100 тысяч МРОТ в регионе осуществления сделки, нужно ещё и согласие антимонопольного комитета (135-ФЗ). Последняя норма пригодится рядовым гражданам весьма вряд ли, а вот проверить условного застройщика на право заключения договоров долевого участия в случае, когда у него более 25% имущества принадлежит муниципальным или федеральным властям, весьма стоит. Отсутствие разрешения Росимущества или местных органов власти может стать и вероятно станет проблемой.
👉 Также чисто теоретически сюда можно отнести и все сделки, совершенные представителями по договору, которым был признан недействительным. Любые сделки, совершенные по внутренним документам юридических лиц, дающим право на распоряжение имуществом, доверенностям и договорам доверительного управления, могут быть оспорены.
❓Как убедиться, что доверенность не "липовая"?
Это тема отдельной статьи, но вот основные критерии, на которые стоит обратить пристальное внимание для любой доверенности:
- Она не отменена в день выдачи, QR код на ней "бьется" на сайте нотариальной палаты. ВАЖНЕЙШИЙ НЮАНС - нужно именно открыть сайт нотариата и нажать кнопку проверки кода там, а не просто сканировать код с телефона. Если пойти по второму пути вы можете попасть на поддельный - фишинговый сайт, созданный мошенниками специально для обмана.
- Доверенность не отозвана судом и не признана им фальшивой. Проверить нужно сайты гражданских судов. Сделать это можно через "ГАС" Правосудие.
- Доверитель сейчас точно жив. Вы можете быть в этом доподлинно уверены. Идеальный вариант - личная встреча. Если она невозможна, созвон по видео рассматривать как доказательство не стоит. Современные технологии нейросетей позволяют подделать лицо на созвоне и голос доверителя, если вы его знаете.
- Доверенность была выдана однократно. Не было такого, что у 5 разных нотариусов в один день один и тот же человек выдал 5 доверенностей или что-то вроде того. Проверить это юридически нельзя. Нотариус вам эту информацию разглашать права не имеет. Разве что доверитель сам придет к нотариусу и в вашем присутствии нотариус заверит документ, подтверждающий отсутствие других доверенностей. Но если доверитель готов прийти к нотариусу, то возникает закономерный вопрос, почему он не готов явиться и на сделку? Возможно имеет место то, о чем мы говорили ранее, когда обсуждали, как мошенники продали квартиру дедушки, который на полтора года уехал за границу.
ШАНСЫ В СУДЕ
❓У многих мог возникнуть вопрос. Вот вы уже владеете квартирой и тут кто-то пытается ваше право собственности отобрать по суду. Какие шансы у этого кого-то против вас в суде?
👉 На самом деле, если собственник не просрочил срок исковой давности или может его продлить, а пресекательный срок ещё не достигнут, и если он докажет, что на самом деле был собственником, он сможет отсудить жилье ВО ВСЕХ СЛУЧАЯХ.
У текущего собственника в таком случае есть 3 варианта действий
1. Регрессный иск к продавцу квартиры, у которого он когда-то, как оказалось с нарушениями, купил жилье. Если иск удовлетворят, продавца обяжут вернуть деньги. Однако денег у него уже может не оказаться, тогда и возвращать будет нечего.
2. Страхование недвижимости. Если недвижимость была застрахована по "утрате титута" - то есть как раз на такой случай, такое иногда бывает при покупке жилья в ипотеку, хотя и не является обязательным, то страховая выплатит вам компенсацию по рыночной стоимости договора купли-продажи на сумму всей квартиры - если покупалась за свои деньги или на сумму первоначального взноса, если покупалась в ипотеку.
3. Иск к государству о компенсации добросовестному приобретателю. Это тема отдельной статьи, но если коротко, то покупатель, который при покупке жилья проверил все что только можно и не имел оснований полагать, что жилье будет "проблемным", теперь вынужден отдать право собственности, заслуживает компенсации от государства (218-ФЗ, ст. 68.1). Компенсация выплачивается уже не по цене договора, по которой жилье было куплено, а по кадастровой стоимости квартиры. В таком случае после выплаты, уже государство подаст регрессный иск к вашему продавцу. Однако тут есть нюансы.
👉 Нюанс 1. Проверить надо реально все что только возможно. На практике люди проверяют лишь базовый пакет документов, нужный на сделку. Даже те же справки из НД и ПНД запрашиваются редко, что уж говорить о присутствии того же врача на сделке.
👉 Нюанс 2. Компенсация выплачивается лишь на сделки, которые касались жилых помещений (15-16 ЖК РФ). Это квартиры, комнаты, индивидуальные дома и части этих домов. То есть доля в квартире - не объект жилищных прав, апартаменты, земельные участки, садовые домики и другие объекты недвижимости, где нельзя "прописаться", никакой компенсации не подлежат.
❗ВЫВОД ❗
Безопасно купить недвижимость можно, но очень сложно. От 1 до 6 сделок из 100 признаются недействительными. Сделок, где люди отдали деньги без регистрации сделки и не получили жилье, ещё больше.
Желаю всем НЕОСПОРИМЫХ сделок.