Когда речь заходит о вложениях в недвижимость, большинство начинающих рантье в первую очередь думают о покупке квартиры. Это привычный, «надёжный» вариант: понятный формат собственности, жильё всегда можно продать или оставить детям. Но последние годы на российском рынке активно развивается сегмент апарт-отелей, который всё чаще называют более доходной альтернативой для инвесторов.
В этой статье разберёмся, что действительно выгоднее: классическая квартира или апартаменты, и на чём можно заработать больше в долгосрочной перспективе.
Доходность в цифрах
Квартиры — как на вторичном рынке, так и в новостройках — приносят в среднем 6–7% годовых. По данным аналитиков, к концу 2024 года средняя доходность по России составила около 6,4%, что соответствует сроку окупаемости примерно 15–16 лет. Новостройки показывают сопоставимые показатели — около 6%. При этом многие собственники сталкиваются с дополнительными расходами: простой между арендаторами, налоги, ремонт, комиссии агентств. Это снижает итоговую рентабельность.
Апартаменты традиционно обеспечивают чуть более высокую доходность. Причина проста: они стоят на 15–20% дешевле при той же арендной плате, что и квартиры. В Москве этот эффект особенно заметен: стоимость покупки ниже, а ставки аренды остаются сопоставимыми.
Однако у апартаментов есть и специфика. Например, они не подпадают под программы льготной ипотеки, что сужает круг покупателей. Но для инвестора это даже плюс: рынок инвест-отелей в меньшей степени зависит от колебаний спроса и предложения и практически не «перегревается».
Даже с учётом роста цен на жильё, доходность вторичного рынка колеблется в районе 10% в год, что всё равно ниже, чем у апарт-отелей.
В чём секрет инвест-отелей?
Главное отличие — формат управления. В апарт-отеле инвестор покупает отдельное помещение, но обслуживает его управляющая компания. Она берёт на себя поиск арендаторов, уборку, сервис и обеспечивает стабильный поток гостей. Для инвестора это означает минимум вовлечённости и по-настоящему пассивный доход.
В случае с квартирами владелец вынужден сам искать жильцов, решать вопросы ремонта и заключать договоры аренды — или же делиться прибылью с агентством. Всё это снижает рентабельность и делает доход менее предсказуемым.
Об этом подробно можно почитать тут Топ-5 ошибок новичков при сдаче квартиры в аренду
Мнения экспертов
Аналитики рынка недвижимости отмечают: всё больше инвесторов выбирают формат, где риск ниже, а предсказуемость выше. Эффект «пассивного дохода» снижает тревожность и повышает удовлетворённость вложением.
Практика подтверждает этот тренд: спрос клиентов на апарт-отели растёт быстрее, чем на традиционные квартиры и даже гостиницы. По данным профильных сервисов, туристы стали арендовать апартаменты вдвое чаще, а спрос на них рос почти в 10 раз активнее, чем на номера в отелях.
Только за 2024 год количество бронирований апартаментов и квартир для путешествий увеличилось на 92%, тогда как у отелей рост составил всего 10%.
Квартира или апартаменты: что выбрать?
Квартира подойдёт тем, кто ориентирован на долгосрочную аренду и хочет владеть жильём, пригодным для постоянного проживания. Это более «классический» инструмент, но и доходность здесь ограничена.
Апарт-отель выгоднее для тех, кто ставит во главу угла прибыль и готов доверить управление профессионалам. Если смотреть исключительно на цифры, апарт-отели выигрывают: в Москве доходность достигает 15–20% против 5–7% у квартир. Для инвестора, который ставит приоритетом прибыль, именно апарт-отели становятся более предпочтительным вариантом.