Когда-то инвесторы спокойно покупали квартиры в «экономе» и/или «комфорте», рассчитывая, что цены будут расти и арендаторы всегда найдутся. Но последние годы показали другое: недвижимость в середине рынка все чаще проседает. В то время как "премиальный" сегмент, казалось бы недоступный, уверенно тянетна себе всю динамику. Почему это происходит и что дальше ждет рынок?
Как меняется рынок: экономика и психология
За последние 5 лет рынок недвижимости в России изменился сильнее,
чем за предыдущие 20 лет.
Если раньше инвестор мог купить квартиру в «комфорте» и почти гарантированно продать дороже через пару лет, то теперь эта стратегия работает всё хуже.
Причина - насыщение рынка. В крупных городах построено слишком много домов среднего уровня, предложение перегнало спрос.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Сегодня в сегменте «эконом» или «комфорт» мы видим реальную конкуренцию: покупателю предлагается много однотипных квартир, без уникальности, без ценности. А инвестор ищет обратное - ограниченный продукт, который не потеряет ликвидность. Именно поэтому "премиальный" сегмент набирает силу».
Почему премиум выигрывает у среднего сегмента
Ограниченность продукта
Одним из главных факторов, определяющих превосходство "премиум" сегмента, является ограниченность предложения. Земли в престижных локациях, таких как центры городов или первая береговая линия на курортах, крайне мало. Это создает дефицит уникальных объектов, которые невозможно воспроизвести по заказу.
Построить новый клубный дом на первой линии моря или рядом с Кремлем невозможно «по заказу». А значит, каждый такой объект становится штучным товаром.
В отличие от массового строительства, где можно возводить типовые жилые комплексы в больших объемах, премиальные объекты, такие как клубные дома на первой линии моря или рядом с историческими достопримечательностями, являются штучным товаром. Их уникальность и эксклюзивность обусловлены местоположением, архитектурными решениями и высоким качеством строительства.
Ограниченность предложения создает высокий спрос на премиальную недвижимость, что обеспечивает стабильный рост цен и делает ее привлекательным активом для инвесторов.
Другая аудитория
"Премиум" сегмент ориентирован на другую аудиторию, и точно отличается от аудитории в сегменете "эконом" и "комфорт". Покупатели премиальной недвижимости не выбирают жилье, исходя только из цены за квадратный метр. Для них важны другие факторы, такие как образ жизни, статус и возможность сохранения капитала.
Эти люди ищут не просто квартиру, а место, которое будет отражать их успех и соответствовать их высоким требованиям к комфорту и качеству жизни. Они готовы платить за эксклюзивность, престиж и возможность пользоваться первоклассным сервисом.
Покупатели премиальной недвижимости мыслят стратегически и оценивают объект в долгосрочной перспективе. Они думают о том, как он будет выглядеть через 10 лет и более, и как он будет соответствовать их потребностям и ожиданиям.
Они не торгуются за каждый квадратный метр, а оценивают общую ценность объекта и его потенциал для роста.
Сервис как стандарт
Уровень сервиса является еще одним важным отличием премиум-сегмента от среднего. В комфорт-классе максимум, что можно ожидать, - это консьерж. В премиум-сегменте сервис является стандартом и включает в себя широкий спектр услуг, таких как:
- Управляющая компания, которая обеспечивает бесперебойную работу всех систем и коммуникаций в комплексе.
- Сервис уровня 5 звезд, который включает в себя услуги консьержа, горничной, прачечной и другие бытовые услуги.
- Фитнес-центры, бассейны, спа-салоны и другие объекты инфраструктуры, которые позволяют жителям поддерживать здоровый образ жизни и отдыхать, не выходя из дома.
- Рестораны, бары и кафе, которые предлагают широкий выбор блюд и напитков на любой вкус.
- Круглогодичное обслуживание, которое обеспечивает комфортное проживание в любое время года.
Высокий уровень сервиса является одним из ключевых преимуществ премиум-сегмента, который привлекает взыскательных покупателей, ценящих комфорт и удобство.
Инвестиционная логика
Премиальная недвижимость обладает высокой инвестиционной привлекательностью. Квартиру в "комфорт" классе можно сдать в аренду за 30-40 тысяч рублей в месяц, и скорее всего только в летний сезон. Резиденцию в премиальном комплексе у моря можно сдать за 300 - 400 тысяч рублей в месяц, с круглогодичной заполняемостью.
Разница в арендной плате обусловлена высоким спросом на премиальную недвижимость, особенно в престижных локациях. Люди, которые могут себе позволить арендовать премиальное жилье, готовы платить за комфорт, сервис и престиж.
Кроме того, премиальная недвижимость имеет тенденцию к росту в цене, что делает ее привлекательным активом для сохранения и приумножения капитала.
Ограниченность предложения и высокий спрос обеспечивают стабильный рост цен на премиальные объекты, особенно в долгосрочной перспективе.
Пример Анапы: когда премиум локомотив рынка
Раньше о премиальной недвижимости на Черном море почти не говорили. Сочи долго был исключением. Но последние годы, именно Анапа меняет правила игры.Здесь появились проекты, которые соответствуют уровню premium и именно эти проекты , задали новые ценовые ориентиры:
- Граф Толстой (резиденции у парка Ореховая роща) - 2 корпуса, сдан в 2022 году. Цены от 11 млн до 73 млн. Формат «клубный дом» с дизайнерской отделкой и готовыми резиденциями.
- Николай I Hotel & Spa - отельный комплекс с федеральным отельным оператором Cosmos Selection пять звезд, новая набережная со спуском к приватному пляжу и парки Черноморский и Крещенский.
Цены уже доходят до 800.000 руб. за м².
- Золотая Бухта - квартиры,с собственным пляжем , у исторического центра, с видом на море и бухту.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Сегодня в Анапе , премиум реально обгоняет даже рынки Москвы , Сочи и Крыма, по динамике цен. В “Николай I Hotel & Spa” мы уже видим стоимость под 800 тысяч за метр. И это только начало: инвесторы понимают, что таких проектов больше не будет - земля кончилась».
Инвестиции до 2030 года: куда смотреть
Тренды очевидны:
Эконом и комфорт: Цены будут расти минимально, а доходность от аренды не перекроет инфляцию. Возможно ,часть проектов сохранит ликвидность, но только при удачной локации.
Премиум: Здесь заложен основной рост. Особенно в инвестиционных комплексах с управляющей компанией и отельными опрераторами
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«К 2030 году мы точно увидим 1 миллион за квадратный метр в Анапе ,а в отельном комплексе Николай I Hotel & Spa, я думаю ,что это может произойти и намного раньше 2027 - 2028 год . Что это значит ? Инвестор, купивший
недвижимость в премиум сегменте , по 450 – 500 тысяч, за метр квадратный, как минимум удвоит свой капитал. Никакой "комфорт" класс такой динамики не даст».
Кто покупает премиум сегодня
- Инвесторы. Для них это инструмент сохранения и роста капитала.
- Семьи. Те, кто хочет второе жилье у моря, но не готов мириться с компромиссами.
- Статусные покупатели. Люди, которые воспринимают резиденцию как часть своего образа жизни.
Мир недвижимости изменился. Сегодня выигрывает не «середина», а премиум с его ограниченностью продукта, высоким спросом, уникальными локациями и сервисом, делают его очевидным выбором для инвестора.
Именно поэтому Анапа - с её новыми клубными домами , отельными комплексами и резиденциями - стала точкой притяжения капитала.
Если вы думаете о вложениях, сейчас - самое время. Пока цены не пробили потолок,у вас есть возможность выбрать резиденцию в «Графе Толстом», квартиру в «Золотой Бухте» или отельный номер под управлением Cosmos Selection в «Николай I Hotel & Spa».
Запишитесь на онлайн-показ по ссылке и посмотрите, как выглядит премиум будущего своими глазами.