Пока в законе есть перечень оснований, по которым сделка признается недействительной, любой договор находится под риском отмены (ст.ст. 166 — 179 ГК РФ). И договор купли-продажи квартиры — не исключение.
Другое дело — когда этот риск заранее оценен применительно к конкретной ситуации, и до заключения сделки предприняты необходимые меры для того, чтобы его максимально снизить и подстраховать покупателя на случай, если этот риск все-таки наступит.
Главная опасность для покупателя недвижимости заключается в том, что после признания сделки недействительной он может не взыскать с продавца свои деньги обратно — тогда как сам объект гарантированно возвращается в собственность продавца. Продавец может заявить, что денег у него уже нет, а от имущества заранее избавиться.
В таких случаях закон позволяет получить денежную компенсацию от государства (в сумме реального ущерба, который покупатель понес в результате признания договора купли-продажи недвижимости недействительным).
Но для этого должно выполняться главное условие: покупатель должен быть признан добросовестным (ст. 68.1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ) — т. е. доказано, что на момент заключения сделки он не знал и не мог знать о том, что такая сделка является недействительной.
Такими доказательствами служат документы, которые покупатель запрашивал у продавца перед подписанием договора, для проверки его полномочий и прочих обстоятельств, которые влияют на действительность сделки.
Конечно, у покупателя нет возможности проверить все эти обстоятельства, т. к. часто информация является закрытой. Поэтому в практике принято оформлять письменные заверения продавца о действительности сделки.
Их можно составить в виде отдельного документа или включить в текст договора купли-продажи. Отразите в этих заверениях, что продавец вам гарантирует, что:
- является полностью дееспособным и понимает значение своих действий,
- не находится под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых жизненных обстоятельств,
- приобрел предмет договора, не будучи в браке — либо в браке, но тогда прилагается нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу,
- приобрел жилье без использования средств материнского капитала — либо с использованием, но все доли выделены в соответствии с законом, а также прочие заверения, которые имеют значение для действительности сделки.
Такие письменные заверения продавца помогут покупателю в спорной ситуации доказать свою добросовестность.
P.S. Теперь для премиум-подписчиков моего дзен-канала доступны подробные инструкции по решению проблем в сфере недвижимости и ЖКХ, пенсионного обеспечения, финансов и пр., образцы исковых заявлений, шаблоны жалоб, претензий, договоров и т.д.
Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юридические Тонкости». Буду рада видеть вас среди его подписчиков!