Рынок недвижимости Москвы в 2025 году показывает неоднозначные сигналы. Цены на квартиры в Москве 2025 выросли на 12-15% по сравнению с прошлым годом, а прогноз рынка от экспертов остается сдержанно оптимистичным. Как правильно рассчитать доходность квартиры для инвестиций и не потерять деньги? Разбираю пошагово.
Основные показатели доходности недвижимости
При расчете инвестиционной привлекательности квартиры учитывайте три ключевых показателя.
Валовая доходность
Самая простая формула: (годовая арендная плата / стоимость покупки) × 100%.
Например, студия в ЖК «МИЦ» (Новая Москва, метро «Прокшино») стоимостью 8,5 млн рублей сдается за 45 000 рублей в месяц. Валовая доходность: (540 000 / 8 500 000) × 100% = 6,35%.
Чистая доходность
Учитывает все расходы: налоги, коммунальные услуги, управляющую компанию, ремонты.
От валовой доходности отнимите 15-25% на расходы. В нашем примере чистая доходность составит 4,8-5,4%.
IRR (внутренняя норма доходности)
Сложный показатель, учитывающий изменение стоимости объекта во времени и денежные потоки.
Для быстрой оценки используйте онлайн-калкуляторы. Хорошим показателем считается IRR выше 10% годовых.
📊 Подборка ЖК по теме «Как рассчитать доходность квартиры для инвестиций: пошаговый гайд». Получите её с ценами и расчетом ипотеки. Доступно бесплатно только для читателей этой статьи — забрать подборку →
Пошаговый алгоритм расчета
Шаг 1: Определите рыночную стоимость аренды
Изучите 20-30 похожих объектов на Авито и Циан. Учитывайте район, метраж, состояние, транспортную доступность.
Однокомнатные квартиры в ЖК «Саларьево Парк» (метро «Саларьево», площадь 38-42 кв.м) сдаются за 50-55 тысяч рублей. Стоимость покупки от 10,2 млн рублей.
Шаг 2: Рассчитайте операционные расходы
Включите в расчет:
• Налог 13% с арендного дохода (или 6% при самозанятости)
• Коммунальные услуги: 3-5 тысяч рублей в месяц
• Управляющая компания: 150-200 рублей за кв.м в год
• Косметический ремонт: 50-100 тысяч каждые 3-5 лет
Шаг 3: Учтите периоды простоя
Квартира не всегда сдана. Заложите 1-2 месяца простоя в год на поиск арендаторов и ремонт.
Актуальные предложения на рынке
ЖК «Лесопарковый» (Новая Москва)
• Срок сдачи: IV квартал 2025 года
• Цена студий: от 7,8 млн рублей
• Ипотека: от 17,5% годовых
• Акция до 31 января 2025 включительно: скидка 5% при полной оплате
Прогнозируемая доходность: 5,8-6,2% валовой, 4,3-4,7% чистой.
ЖК «Headliner» (ЦАО, Красносельский район)
• Срок сдачи: II квартал 2026 года
• Цена 1-комнатных: от 18,5 млн рублей
• Ипотека: от 18% годовых
• Акция до 15 февраля 2025 включительно: беспроцентная рассрочка на 24 месяца
Высокий потенциал роста стоимости благодаря центральному расположению.
Анализ рынка и прогнозы
Эксперты сходятся во мнении: рынок недвижимости Москвы стабилизируется. Подробные прогнозы экспертов о рынке 2025 указывают на умеренный рост цен 5-8% в год.
Арендные ставки растут быстрее цен на покупку. За последний год средняя стоимость аренды выросла на 18-22%, что повышает инвестиционную привлекательность.
Ошибки покупателей
Переоценка доходности
Кейс: инвестор купил студию в Москва-Сити за 15 млн, рассчитывая на аренду 80 тысяч. Реальная ставка оказалась 65 тысяч из-за высокой конкуренции.
Игнорирование расходов
Покупатель не учел траты на управляющую компанию (8 тысяч в год), налоги и периодические ремонты. Доходность снизилась с 6% до 3,8%.
Неудачное расположение
Квартира в спальном районе без развитой инфраструктуры простаивала 4 месяца в год. Фактическая доходность составила 2,1% вместо планируемых 5,5%.
Покупка на пике рынка
Инвестор приобрел квартиру в 2021 году по завышенной цене. После коррекции рынка объект подешевел на 20%, нивелировав доходность от аренды.
Стоит ли покупать квартиру для инвестиций сейчас?
Текущий момент можно считать удачным для входа в рынок. Цены стабилизировались, а арендные ставки продолжают расти.
Оптимальные варианты: студии и однокомнатные квартиры в транспортной доступности от метро. Подробнее о критериях выбора читайте в материале как выбрать доходную квартиру в 2025.
Рекомендации эксперта
Для успешных инвестиций в недвижимость придерживайтесь правил:
• Покупайте объекты с валовой доходностью от 6%
• Выбирайте районы с развивающейся инфраструктурой
• Закладывайте 20-25% расходов от валового дохода
• Диверсифицируйте: не вкладывайте все средства в один объект
Помните: недвижимость — долгосрочная инвестиция. Горизонт планирования должен составлять минимум 5-7 лет.
💎 Персональная консультация и подборка ЖК по теме «Как рассчитать доходность квартиры для инвестиций: пошаговый гайд». Материалы доступны только по этой ссылке — получить материалы →
