Инвестор в апарт-отель напоминает владельца автомобиля премиум-класса. Можно купить дорогую машину, но без грамотного водителя и обслуживания она быстро превратится в непосильную строку расходов. Так же и с апартаментами: можно вложить миллионы в покупку, но на реальную доходность влияет не только сам объект, а управляющая компания апарт-отеля.
Почему это важно? Управляющая компания отвечает за поиск арендаторов, сервис, маркетинг, поддержку высокого уровня загрузки и, в конечном итоге, за ваш пассивный доход. От качества её работы зависит, будет ли ваш актив приносить 2% или 20% годовых.
Как понять, что перед вами эффективная управляющая компания, а не случайный фирма? Есть пять признаков, которые говорят сами за себя.
Признак 1. Прозрачная финансовая отчётность
Если УК не даёт вам регулярных отчётов по доходам, расходам и заполняемости — это тревожный знак. Инвестору нужна полная картина: от динамики арендных ставок до затрат на клининг.
В сегменте апарт-отелей именно прозрачность финансовых потоков снижает риски и укрепляет доверие инвесторов.
Признак 2. Высокая загрузка номеров
Заполняемость — это главный показатель. Для апарт-отелей нормой считается 70–85% загрузки в год.
В июне 2024 года средняя загрузка московских отелей категорий «три звезды», «четыре звезды» и «пять звезд» составила 81%. А в Санкт-Петербурге востребованность достигла 88%.
Из этого можно сделать 2 главных вывода. Первое: хорошие УК умеют работать и с деловыми клиентами, и с туристами, обеспечивая поток гостей круглый год. Второе: поток клиентов достаточен, чтобы инвесторы получали запланированную прибыль.
Если же ваш объект простаивает месяцами, то к УК - вопросы. Потому что в этом случае «долгосрочная стратегия» не оправдает потери.
Признак 3. Отзывы гостей
В эпоху онлайн-бронирования репутация и живые отзывы важнее любого рекламного бюджета. Чем выше оценки гостей, тем выше доходность объекта.
Так, исследование компании TrustYou провела показало, что путешественники в 3,9 раза чаще бронируют отель с более высоким рейтингом, даже если цена выше.
Положительные оценки гостей могут позволить отелям устанавливать более высокие цены.
Отзывы гостей апарт-отеля — зеркало работы УК. Если в отзывах пишут про чистоту, оперативный ресепшен и внимание к деталям — управляющая компания работает правильно.
Признак 4. Минимум простоев и расходов
Каждый простой — это прямые убытки. В среднем квартиры на рынке пустуют 1–2 месяца в год. Но у профессиональных управляющих компаний этот показатель сокращается до 2–3 недель.
Хорошая УК работает на опережение: ремонт планируется заранее, клининг организован быстро, новые арендаторы заселяются без пауз. Для инвестора это означает, что ваши деньги продолжают работать, а не простаивать.
Статьи по теме: Апартаменты или квартира: что принесёт инвестору больше денег в 2025 году?
Признак 5. Гибкость и адаптивность к рынку
Рынок недвижимости не статичен. Меняются туристические потоки, экономическая ситуация, курс валют. Управляющая компания апарт-отеля должна быть гибкой и уметь адаптироваться. В чем это выражается?
Например, во время роста внутреннего туризма в 2022–2024 гг. успешные УК увеличивали доходность объектов на 15–20% благодаря динамическому ценообразованию. Они поднимали цены в пиковые месяцы и снижали в периоды низкого спроса, сохраняя высокую загрузку.
Какой из этих признаков определяющий? Даже эксперты не сходятся в приоритетах. Но инвестор может быть уверен: если компания сочетает все эти признаки, значит, её работа действительно эффективна. А если хотя бы одного признака не хватает — стоит задуматься, кому вы доверяете свой актив.