Нужный инструмент, который должен был работать, но превратился в мантру. Об этом эксклюзивно директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко рассказал эксперт по развитию ИЖС Петр Медников.
С 1 марта 2025 года вступил в силу закон № 186-ФЗ, расширивший применение эскроу-счетов на рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Замысел был верный: международный опыт показывает, что механизм нужный, в многоквартирном строительстве работает эффективно. Идея — защитить частного заказчика, обеспечить прозрачность финансирования и дать банку понятный контур для кредитования подрядчиков. Но на практике оказалось, что инструмент требует обкатки и доработки, рассказал специально для Всеостройке.рф Петр Медников, эксперт по развитию ИЖС .
Уже сегодня в связке ипотека — проектное финансирование — эскроу возник эффект удорожания, а риски для граждан не снизились. При этом масштаб внедрения пока ограничен: по всей стране строится около 16 тыс. домов по эскроу, а число подрядчиков, аккредитованных в банках по этой модели, составило порядка 15 тыс. организаций. На фоне того, что ИЖС превысил в первом полугодии 71,2 % от общего ввода жилья, видно: новый механизм охватывает лишь доли процента рынка.
Чек-лист «проблем» 186-ФЗ:
— Единая информсистема. Полезный инструмент, но в условиях отсутствия стройконтроля превращается в шлагбаум. Система собирает данные, но не снижает риски на площадке, где и формируется качество объекта, а также не позволяет контролировать бухгалтерскую отчетность.
— Домокомплекты. Решение работать только через них и создание «списков производителей» ограничили конкуренцию. Для большинства семей «домокомплект» — это не проект, а картинка из каталога. В итоге цена растёт, а гарантий качества нет.
— Отсутствие стройнадзора (п. 8 ст. 4). Закон допускает контроль, но не содержит механизма. В результате на этапе строительства формируется не реальная стоимость дома, а его формальный образ на бумаге отчетности.
— Нет требований к формированию смет и проектной документации. Без ПСД акты бессмысленны. Сегодня рынок заполнен эскизами и картинками вместо проектов, и в таких условиях понятие «домокомплект» не даёт понимания содержания работ.
— Замена акта правом собственности. Попытка закрыть вопрос с формированием актов породила новую: регистрация права собственности позволяет считать готовым даже недострой. Это превращает фиктивный объект в «актив» на бумаге.
— Банк не участвует в подписании акта. Контроль за формированием актива передан заказчику, который в отношениях с подрядчиком заведомо слабее. В итоге банк видит только «бумажную стоимость» дома, а не его реальное состояние.
После череды проблемных ситуаций обсуждаются варианты «усиления контроля». ДОМ.РФ предложил корректировку правил раскрытия эскроу: фотоподтверждения, участие оценщиков и кадастровых инженеров.
На первый взгляд, это шаг вперёд, но по сути, речь идёт об инструментах финансового оборота, не связанных со строительством. Кадастровый инженер фиксирует площадь и этажность, но не инженерные решения и их правильность. Оценщик работает по сравнительному подходу: он ориентируется на аналоги, а в «сером» рынке это приводит к парадоксам — самострой переоценён, а качественные дома занижены в стоимости. Фотофиксация при том, что до 80% работ и расходов скрытые, легко превращается в цифровые «потёмкинские деревни».
Реальная стоимость дома формируется только через строительные методы контроля — авторский и технический надзор, обследования, испытания, экспертизу. Это дороже разовой формальной оценки, но именно так формируется стоимость, понятный банку и безопасный для гражданина объект недвижимости.
Главная проблема 186-ФЗ — в логике. Инструмент оказался «сырым» потому, что:
— решения о строительстве принимались на «мета-уровне», без погружения в строительство;
— ключевые механизмы не разработаны, но пролоббированы второстепенные, которые создали шлагбаумы;
— превалирует финансовая логика.
Результат — хороший инструмент превратился в мантру ипотечного кредитования.
Сегодня на рынке есть участники, которые предлагают конструктивный подход: не косметические подстройки закона, а градостроительные методы для упорядочивания хаотичной застройки ИЖС, контроль качества через строительные механизмы, меры по повышению производительности труда для рабочих, выравнивание дисбаланса между инфраструктурой комплексных проектов и частной застройки. Такой подход способен обеспечить граждан равным высоким уровнем качества жизни.
Чтобы эскроу действительно заработал в ИЖС, нужны управленческие решения:
— Обязательная ПСД (стадия РД) — проект по региональному дизайн-коду.
— Подрядчики и объём работ — работа со всем спектром участников.
— Контроль этапов — акты при участии надзора.
— Кадры — привлечение сертифицированных рабочих.
— «Цифра» — интеграция с цифровым следом стройки (BIM, IoT, фотофиксация + проверки).
Такой подход не требует корректировки закона.
Эскроу — хороший инструмент, но сегодня работающий не в полную силу. Причины понятны: решения принимались без учёта строительной логики, а лоббизм сделал из хорошего замысла набор шлагбаумов, поэтому ключевые механизмы еще должны быть отработаны. Вернуть в закон строительную логику — единственный способ, чтобы эскроу работал по назначению: защищал граждан, формировал ликвидный актив и обеспечивал качество строительства.
Ранее Петр Медников рассказал порталу Всеостройке.рф, что падение выдач ипотеки на ИЖС — не кризис спроса, а сбой политики.
