Когда-то давно, не в самые лучшие для рынка аренды времена, мои знакомые подписали договор аренды с крупным федеральным арендатором. Переговоры были довольно тяжелыми и арендатор отстоял хорошие для себя условия по многим позициям. Но я бы хотел остановиться на условии по нормальному износу помещения.
Напомню, что по окончании договора арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором получил, но с учетом нормального износа. Также на арендатора (если об ином стороны не договорились) возложена обязанность осуществления текущего ремонта. Сами понятия износа и ремонта законом не развернуты, я писал об этом Как сделать так, чтобы арендатор вернул помещение в надлежащем состоянии
Соответственно, значение будут иметь те условия, которые стороны зафиксировали в договоре.
Как же был сформулирован договор аренды в рассматриваемом нами случае.
Износ - это ожидаемый физический износ (устаревание) в процессе добросовестного пользования помещением при его нормальной эксплуатации в рамках деятельности арендатора, приводящий к постепенной потере его свойств, включая ухудшение его внешнего вида, технического состояния, снижение экономичности и надежности.
Пока все неплохо, но довольно расплывчато. Такие формулировки не определяют четких правил игры, поэтому рекомендуется конкретизировать понятие, что стороны и сделали.
Договором были определены следующие критерии износа:
- любые мелкие дефекты отделки помещений и мебели;
- сколы, царапины, мелкие трещины мебели, дверей и дверных коробок;
- сколы, царапины, мелкие трещины стен, полов, потолочных плит и других конструкций потолка;
- мелкие дефекты кабельных каналов, розеток, выключателей, фурнитуры, стекла, профилей стеклянных перегородок и ограждающих конструкций и любых других типов перегородок;
- мелкие повреждения кафеля, сантехники и любых других элементов инженерного оборудования, которые не влияют в значительной степени на его работоспособность.
Пока вроде все нормально, но арендатор на этом не остановился. Что же испортило жизнь нашему арендодателю? Смотрим:
- дефекты стен, полов и потолков, связанные с осуществлением в помещениях отделимых улучшений, в том числе: крепеж складского, инженерного и торгового оборудования, жалюзей и пр.;
- отличие цветовой гаммы полов, стен и потолка, в том числе по причине выцветания всех поверхностей или их частей, следов от мебели, использования других (отличных) отделочных материалов;
- любые потертости поверхностей (пол, стены, потолок), в том числе от постоянного механического воздействия внешних предметов (мебели и пр.).
Арендодателю шах и мат! Арендатор последними формулировками устранил самые затратные работы по помещению. Конечно, у арендодателя есть право требовать от арендатора проведение текущего ремонта, но при таком подходе к износу, объемы ремонта существенно снижаются.
Между тем, при аренде даже небольших площадей, затраты на восстановление помещения могут достигать шестизначных цифр, поскольку при длительных сроках аренды помещение медленно, но верно превращается в «тыкву. Я уже писал, в каком состоянии арендаторы возвращают помещение Как арендаторы разносят в хлам арендованные помещения
Какой же вывод можно сделать из этой истории
В итоге арендодатель вынужден был помещение у арендатора принять практически без выдвижения каких-либо претензий. Конечно, имелись следы механических повреждений поверхностей, не связанных с креплениями и какое-то возмещение он получил. Но по сравнению с объемом восстановительных работ - это капля в море. Прибавьте сюда еще простой на время проведения восстановительных работ или арендные каникулы, которые необходимо будет предоставить новому арендатору, и станет еще печальнее.
О чем это говорит? Лучше уж не иметь никакой формулировки в договоре, чем ту, которая описана выше. А еще лучше, формулировку в договоре иметь подробную, но правильную. В моем договоре именно такая, а у вас?
Больше информации и обсуждений в Телеграм - https://t.me/proarenda
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Закажите профессионально подготовленные образцы договоров аренды и купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.), сопутствующих договоров (поручительство, залог и пр.) всего от 1000 рублей!
Обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды