В современном девелопменте и инвестиционно-строительной деятельности время — один из критических факторов стоимости и успеха. Любая задержка на старте цепной реакцией откладывает момент ввода объекта в эксплуатацию и, как следствие, получение прибыли. Роль технического заказчика (или управляющего строительством) традиционно ассоциируется с этапом непосредственного строительства. Однако именно его активное участие на самой ранней стадии — предпроектной — закладывает фундамент для беспрепятственного и быстрого прохождения всех последующих процессов. Эта статья посвящена функциям технического заказчика в предпроектный период и тому, как он может стать катализатором получения исходно-разрешительной документации (ИРД).
Предпроектные работы: Суть и вызовы
Предпроектный этап — это комплекс изысканий, анализа и согласований, предшествующий началу проектирования и строительства. Его цель — обосновать инвестиции, определить градостроительные, технические и экологические ограничения и получить право на возведение объекта. Ключевые задачи этапа:
- Формирование и утверждение Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
- Получение технических условий на подключение к инженерным сетям.
- Проведение инженерных изысканий (геологических, геодезических, экологических).
- Подготовка и согласование архитектурно-градостроительного решения (АГР/ЭП).
- Получение разрешения на строительство.
Основные вызовы — длительные сроки согласований в государственных органах, постоянно меняющееся законодательство, риски получения отказа и необходимость координации множества подрядных организаций (изыскатели, проектировщики, эксперты).
Функции технического заказчика в предпроектный период
Здесь технический заказчик выступает не просто наблюдателем, а активным менеджером и интегратором процессов. Его функции многогранны:
- Анализ и верификация исходных данных. Технический заказчик проводит всесторонний аудит предоставленной инвестором информации: проверяет юридическую чистоту прав на земельный участок, анализирует ограничения, наложенные зонами с особыми условиями использования территорий (ОЗУИТ), изучает регламенты градостроительного зонирования. Это позволяет выявить "подводные камни" до начала финансирования работ.
- Формирование эффективной команды. На основе технического задания инвестора технический заказчик проводит конкурсные процедуры, выбирает и заключает договоры с лучшими подрядчиками на выполнение изысканий, проектных работ и юридического сопровождения. Критерием выбора является не только цена, но и компетенция, опыт и наработанные связи в конкретном регионе.
- Разработка и управление реестром исходно-разрешительной документации (ИРД). Это ключевой инструмент управления. Техзаказчик создает детальный план-график получения каждого документа, определяет ответственных, точки контроля и взаимозависимости. Такой реестр становится "дорожной картой" для всех участников процесса и позволяет наглядно отслеживать прогресс.
- Проактивное взаимодействие с государственными органами. Технический заказчик выступает единым окном для всех согласующих инстанций: органы архитектуры, Росреестр, МЧС, Санэпидемнадзор, ресурсоснабжающие организации и т.д. Он готовит и подает пакеты документов, сопровождает их прохождение, организует совещания и оперативно реагирует на замечания. Его экспертиза позволяет готовить документы с первого раза, минимизируя количество отказов.
- Управление бюджетом и сроками (Controlling). Техзаказчик контролирует расходование средств на предпроектные работы, сверяет сметы, оптимизирует затраты. Но главное — он жестко управляет сроками, предупреждая и нивелируя риски срыва графика, что напрямую влияет на общую продолжительность жизненного цикла проекта.
Как технический заказчик ускоряет процесс?
- Параллельное, а не последовательное ведение процессов. Опытный техзаказчик выстраивает работу так, чтобы процессы шли параллельно. Например, пока проводятся геологические изыскания, уже готовятся запросы на технические условия, а юристы анализируют правовую базу. Это значительно сокращает общее время.
- Предварительные неформальные консультации. Прежде чем подавать официальные документы, специалисты технического заказчика проводят предварительные встречи с представителями органов власти, получая устные рекомендации и предварительную оценку будущего проекта. Это снижает вероятность формального отказа.
- Экспертиза документов "на входе". Внутренняя проверка всех подготовленных подрядчиками документов перед подачей в инстанции гарантирует их соответствие требованиям законодательства и полноту, что исключает возвраты на доработку по формальным причинам.
- Использование цифровых технологий. Ведение электронного документооборота, использование систем электронного согласования (например, через портал госуслуг), применение BIM-технологий уже на этапе предпроекта для создания цифрового двойника будущего объекта — все это инструменты ускорения.
Заключение
Вложение в услуги профессионального технического заказчика на этапе предпроектных работ — это не дополнительная статья расходов, а стратегическая инвестиция в успех всего проекта. Его системный подход, экспертные знания и налаженные коммуникации позволяют перевести этап получения исходно-разрешительной документации из хаотичной и длительной процедуры в управляемый, предсказуемый и, что самое важное, быстрый процесс. Именно техзаказчик, выступая представителем интересов инвестора, обеспечивает тот самый "быстрый старт", который является критическим условием для своевременного завершения строительства и успешной реализации инвестиционной стратегии.
