Недавно один из моих подписчица задал вопрос: «А вот эти маленькие квартиры на мансардах Парижа — они вообще являются полноценными квартирами или это какая-то долевая собственность?» Вопрос оказался очень интересным, и в этой статье я хочу подробно на него ответить.
Тема малогабаритных квартир в Париже давно вызывает у вас интерес. Многие удивляются, как можно называть квартирой помещение площадью 9–12 м², где иногда нет даже душа или полноценного туалета. Однако юридически такие объекты существуют, имеют собственников и даже активно пользуются спросом на рынке недвижимости.
Но для того чтобы разобраться, являются ли они «долевой собственностью» и насколько легально их использование как жилых помещений, нужно посмотреть глубже — в особенности французского законодательства и жилищной практики. Но перед этим вам стоит подписаться на этот канал, ведь тут я каждый день рассказываю про недвижимость Парижа!
Правовой статус малогабаритных квартир во Франции
Во Франции, как и в большинстве европейских стран, собственность на жильё делится на два уровня:
- Собственность на квартиру (или нежилое помещение).
- Собственность на долю в общем имуществе дома.
То есть, покупая даже самую маленькую студию на мансарде, человек становится полноценным собственником конкретного помещения. Это не доля в квартире, а отдельный объект недвижимости.
Однако к этому праву автоматически добавляется участие в так называемой copropriété – это французский аналог ТСЖ или ЖСК, когда все владельцы помещений делят между собой расходы на содержание общих частей дома: лестниц, лифта, фасада, крыши. В квитанциях по оплате коммунальных услуг отдельной строкой указывается доля владельца в этих расходах — пропорционально площади квартиры.
Отсюда и возникает путаница: кажется, что владельцы живут «в долевой собственности». Но на самом деле их квартира — это индивидуальная собственность, а общие зоны действительно находятся в долевом владении.
Мини-квартиры без душа и туалета: квартира это или нет?
Французское законодательство устанавливает минимальные стандарты для жилья. Согласно нормам, жилое помещение должно иметь:
- площадь не менее 9 м² (иногда допускается 8 м² при определённой высоте потолков);
- высоту потолка не ниже 2,20 м хотя бы на части площади;
- доступ к воде, электричеству и естественному освещению.
Но в исторических районах Парижа эти нормы часто нарушаются. Многие мансардные квартиры, построенные ещё в XIX веке как комнаты для прислуги, до сих пор сдаются и продаются как «студии», хотя в них может отсутствовать душ или туалет. В таких случаях в объявлении указывают «studio avec cabinet de toilette sur le palier» — «студия с санузлом на этаже».
Юридически это всё равно полноценная квартира, зарегистрированная как отдельный объект недвижимости. Владелец имеет все права: может сдавать её в аренду, продать или завещать. Но с точки зрения комфорта и современного градостроительного законодательства такие квартиры часто считаются «несоответствующими минимальным стандартам жилья». Именно поэтому во Франции постоянно обсуждают реформы, направленные на ограничение использования таких мини-студий.
Почему не долевая собственность?
Чтобы окончательно прояснить: маленькие квартиры в Париже — не долевая собственность, а полноценные индивидуальные объекты.
Разница с российскими реалиями здесь принципиальная:
- В Петербурге комната в коммунальной квартире почти всегда является долей в праве собственности на всю квартиру. То есть юридически вы владеете не конкретной комнатой, а частью всего объекта. Именно поэтому при продаже требуется уведомление соседей о преимущественном праве покупки.
- В Париже ситуация иная: даже самая крошечная мансардная студия — это отдельный кадастровый объект. Соседи не имеют права выкупа, и её можно продавать без оглядки на них.
Единственная «долевая составляющая» касается только общих зон дома: коридоров, крыши, лестницы. Но это больше напоминает российскую систему доли в общем имуществе многоквартирного дома, чем коммуналку в нашем понимании.
Заключение
Итак, отвечая на вопрос подписчицы: маленькие квартиры на мансардах Парижа — это не долевая собственность, а полноценные индивидуальные квартиры.
Если проводить параллель с Россией, то парижская мини-студия — это скорее маленькая «квартира-студия в новостройке», чем «комната в коммуналке». В ней может быть неудобно жить, но статус у неё вполне официальный.
На этом канале обсуждаем недвижимость в Париже, Санкт-Петербурге и прочих великолепных городах. Подпишитесь на этот канал, чтобы наслаждаться:
