Перед тем, как покупать объект недвижимости на вторичном рынке, обязательно проверьте цепочку прежних переходов права собственности на этот объект.
Для этого запросите у продавца выписку из ЕГРН «о переходе прав на объект недвижимости» (ее предоставляют только собственнику). И если вы видите, что ранее эта недвижимость была предметом дарения, есть повод насторожиться и провести более подробную проверку. О каких рисках может сигнализировать договор дарения недвижимости?
1) Сокрытие имущества от кредиторов.
Очень часто к дарению прибегают, чтобы формально сменить собственника недвижимости, поскольку у действующего накопились долги. Он планирует подать заявление о банкротстве, но предварительно переписывает ценное имущество на членов семьи.
Классический пример: выставлена на продажу квартира. Продавец получил ее от своего отца в дар год назад. Проверка отца показывает, что в отношении него идет процедура банкротства.
Это значит, что конкурсный управляющий скоро заявит о недействительности дарения, и у покупателя такой квартиры будут проблемы (ст. 61.2 Закона о банкротстве). Поэтому обязательно проверьте дарителя квартиры на предмет наличия долгов и банкротства.
2) Сокрытие имущества от других наследников.
Если недвижимость ранее переходила по наследству, а вскоре после этого произошло ее дарение, это тоже сигнал опасности. Нельзя исключать, что раздел наследства прошел не гладко, в связи с чем наследник решил подстраховаться и перевести право собственности на подконтрольное лицо путем дарения.
Здесь есть вероятность истребования этого объекта у покупателя: внимательно проверьте дарителя на предмет его участия в судебных спорах.
3) Недействительность сделки.
Очень желательно получить от вашего потенциального продавца договор дарения недвижимости и изучить его текст. Если вы видите, что объект был подарен сравнительно недавно пожилым человеком, здесь высок риск оспаривания такой сделки и всех последующих сделок с этим объектом (ст.ст. 177 — 179 ГК РФ).
Также обратите внимание на условия дарения: если одаряемый брал на себя обязательство предоставить кому-то подаренное жилье в пользование, можно столкнуться с незваными гостями, которых не удастся потом выселить даже через суд.
P.S. Теперь для премиум-подписчиков моего дзен-канала доступны подробные инструкции по решению проблем в сфере недвижимости и ЖКХ, пенсионного обеспечения, финансов и пр., образцы исковых заявлений, шаблоны жалоб, претензий, договоров и т.д.
Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юридические Тонкости». Буду рада видеть вас среди его подписчиков!