Заметим, что в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ:
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
соглашение, которое изменяет, скажем, нотариально удостоверенный договор, также должно быть удостоверено нотариально. Если же изменяемый договор не обязателен к нотариальному удостоверению, то и соглашение о его изменении никак не подлежит обязательному удостоверению.
Аналогичное правило в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ действует и в отношении вообще любых сделок, которые подлежат государственной регистрации
Статья 164. Государственная регистрация сделок
1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после её регистрации.
2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Правила-то аналогичные… вроде… да? Да, но не совсем, заметим.
Обратите внимание на важный нюанс.
Если п. 1 ст. 452 ГК РФ является диспозитивным, ведь в нём прямо указано, что договором (причём вовсе не обязательно тем же самым!) может быть предусмотрено его изменение и без нотариального удостоверения такого соглашения об изменении:
... если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
то вот оба правила ст. 164 ГК РФ являются императивными.
С другой стороны, государственной регистрации вообще подлежат только и исключительно те сделки, для которых такая регистрация предусмотрена законом. Значит, если мы имеем договор, государственная регистрация которого по закону не требуется (по закону, а не по иному нормативно-правовому акту!), то и любое соглашение, которое изменяет такую сделку также не просто не требует государственной регистрации, а вообще не может быть зарегистрировано.
Обратим теперь внимание на ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 31.07.2025) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025).
Замечу сразу, что эту статью этого закона изменяли огромное количество раз, в чём несложно убедиться, просмотрев по ссылке её текст.
Так вот, в пп. 1.1. п. 1 ст. 42 этого закона, в частности, установлено, что
1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке…
При этом часть 1.1 введена Федеральным законом от 30.04.2021 № 120-ФЗ.
Ну, словом, напетляли, что называется, «мама-не-горюй». Впрочем, наши законодатели вообще никогда особой системностью и не отличались. Весьма часто изменения в законы принимаются чисто ситуативно, просто как реакция на нечто, то есть реакционно, без особой оглядки на системность законодательства. Не удивительно, что при таком поведении в законодательстве появляются «дырки», что в нём начинают появляться противоречащие друг другу в тех или иных ситуациях нормы, что появляется множественность толкования и множественность терминологии. Мало всего этого – начинаются ещё и коллизии во времени. Напомню, что законодательство при заключении договора, например, вовсе не требует указания времени заключения договора, а п. 2 ст. 425 ГК РФ вообще допускает изменения отношений, которые существовали в прошлом, то есть ретроактивность договора. Кстати, последнее как раз и говорит о том, что всякие обвинительные рассуждения, что, мол, они-де подписали договор «задним числом» – совершенно бессмысленны, поскольку то, каким таким числом подписан договор, вообще значения не имеет как раз для отношений, которые были в прошлом.
Кроме того, попробуйте мне влёт ответить на вопрос: а что значит «быть подписанным»? Ну что такое эта самая «подпись»? Не листайте ГК РФ, там об этом не написано ничего. Я лично нашёл только одно определение подписи и то, никак не в законе, а в ГОСТ Р:
ГОСТ Р 59508-2021:
...
Подпись: Вид рукописи, имеющий удостоверительное значение и обычно отражающий фамилию и (или) имя, иногда отчество лица в виде букв, условных письменных знаков и (или) безбуквенных штрихов.
...
Причём ГОСТ Р сейчас – не закон. Он вводится в действие вовсе не законодателем, а приказом ведомства, и в данном случае служит исключительно стандартом для деятельности экспертов, а вовсе не для всех остальных людей и никого из тех, кто не проводит экспертизу, вообще ни к чему не обязывает.
Это значит, например, что если я в качестве подписи под документом распишусь, начертав что-то вот такое: 博尔德列夫•马尔克 (в китайском, как, кстати, и в венгерском, сначала пишется фамилия, а затем имя, а у иностранцев они разделяются точкой посередине строки, ну, чтобы вообще китаец мог нормально прочесть получающуюся мешанину; при этом вот это 夫 [fū] как раз соответствует нашему –ов, у женщин там будет стоять 瓦 [wǎ]), то это и будет моя подпись, даже если при этом я прибегну к тому, что называется каллиграфией, чем превращу уже всё это в картинку.
Вот это, например, первый слог моего имени:
Мне безумно интересно при этом – что с такой подписью будет делать эксперт, если даже ему предъявят и свободный образец моей рукописи на русском языке, исполненный кириллицей.
Однако вернёмся к договорам и к тому, с чего начали.
Вот тут:
я уже задавал вопрос о том, что надо признавать недействительным, если исходный договор был действительным, а вот в результате изменения его стал недействительным? Вопрос не так прост, как кажется, просто потому, что при признании договора недействительным надо сослаться именно на норму закона, которая его делает таковым, а не на общие рассуждения о том, что в результате двух действительных и законных действий не может-де получиться незаконный результат. Как видим, как раз может. Хотя бы уже потому, что закон-то регулирует не столько результаты сделок, сколько сами сделки, да, подчас ограничивая их, скажем, по кругу субъектов, которые в них вступают. Но можете ли вы указать мне на норму, которая ограничивала бы именно результат исполнения обязательств, вытекающих из регулярных сделок?
В связи с этим возникает вот какие нечто.
Предположим, что мы имеем некоторый договор, который не предполагает непременного нотариального удостоверения. Ну, скажем, это договор, согласно которому происходит продажа в одном документе всеми сособственниками своих долей в недвижимом имуществе. То есть на этот договор действует исключительное правило пп 1) пп. 1.1 п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 31.07.2025) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025):
... за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке…
Повторю: если в некоем договоре всеми сособственниками отчуждаются сразу все доли недвижимого имущества, то такая сделка вовсе не обязательна для нотариального удостоверения, как и вообще сделка по отчуждению всего объекта недвижимого имущества. Логично, правда?
Вроде бы да, однако… буквально на следующий день или же в следующий час после заключения такого договора, стороны его взяли и изменили его так, что отчуждению стала подлежать только одна доля только одного сособственника. Изменили они это некоторым соглашением.
Скажите, такое вот соглашение обязательно к нотариальному заверению?
Ну, если стороны решили, что надо заверять, то – да, а если не решили, то что? То тогда открываем всё ту же ст. 452 ГК РФ и видим, что речь идёт о соглашении, которое изменяет договор, сам по себе не подлежащий непременному нотариальному удостоверению. И вот что интересно, сам по себе договор отчуждения недвижимого имущества, строго говоря, государственной регистрации не подлежит вовсе, подлежит государственной регистрации только переход права по нему, то есть сам результат исполнения одного из обязательств этого договора, а это значит, что не подлежит государственной регистрации и соглашение, которое изменяет этот договор.
И я предвкушаю скандал в суде с регистратором, когда он откажется регистрировать перешедшее право на долю в недвижимом имуществе по вот такой изменённому договору отчуждения, именно исходя из результата такого изменения.
А, собственно, чего предвкушать-то, если вот точно такое дело уже есть в производстве. И кто бы что бы ни говорил мне, но тут уж придётся признать, что двумя совершенно точно не требующими ни нотариального удостоверения, ни государственной регистрации договорами достигнут результат, который мог быть достигнут в один шаг только и исключительно при затратах на нотариуса.
А что, скажите, параметром договора, который можно изменить соглашением, является исключительно доля в объекте? Как бы не так! Скажем, может быть подвергнут изменению срок действия, например, срок действия договора аренды или способ его исчисления. А это вообще может исключить договор аренды из государственной регистрации, так как в соответствии со ст. 621 простое даже молчание арендодателя означает его согласие на продление договора аренды:
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
1. ...
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610).
И любой разрешительный орган, который контролирует наличие такого договора аренды как юридически значимый факт, обязан это учитывать, хотя при этом вообще никакой государственной регистрации тут не будет.
Представьте себе богатство такого инструментария, как изменение уже заключённого договора при выделении чего угодно в качестве параметра, даже просто знаков в нём:
А что, собственно, не так?