Каждый поворот – повод переосмыслить
Пандемия, санкции, обвал рубля – звучит как текст для сценария к постапокалиптической драме. Но это реальность, в которой жильё перестало быть просто купленным квадратным метром. Сегодня это стратегический актив, а отношение к нему - совершенно другое. Хотите понять, как и почему? Пойдём по порядку.
Пандемия перевернула картинку
Когда в марте 2020 года мир ушёл на карантин, все ожидали, что недвижимость - особенно в центре городов — рухнет. Но оказалось, что спрос отложился, а не исчез. Люди начали пересматривать приоритеты: жить стало важнее, чем инвестировать в биржевые активы. В регионы переезжали семьи, штурмовали загородные дома и "таунхаусы". Спрашивали всё: от вторички до таунхауса на краю города. И ипотека, несмотря на страхи многих, упала до 6–7 %, что стало мощным драйвером спроса. Так жилые квадратные метры вновь стали хитом - и не просто хитом, а защитой накоплений и жизненной стабильности.
Между последним кварталом 2019 и вторым кварталом 2022 года цены выросли на 56 %, несмотря на инфляцию в 27 % — прирост в 23 % сверх инфляции, показывает исследование по пузырю на рынке 2020–2022
Санкции – драйвер внутреннего спроса
Когда отключили SWIFT и закрылись границы, деньги перестали уезжать за рубеж. Российский инвестор понял, что стабильнее вкладывать дома. И не просто дома - а в дома, которые можно сдавать или использовать самому. Спрос на жильё в новых проектах вырос. Особенно активно инвесторы с улучшающимся доходом начали искать недвижимость в комфорт-классе и выше, особенно с первичным выходом. Эксперты говорят, что внутренняя недвижимость стала финансовым убежищем, нетипичным для мира инвестиционных портфелей. Включая городскую недвижимость, квартиру легче продать или сдать, чем миллионы вывозить за границу.
Ослабление рубля и высокий уровень неопределённости сделали вложения в недвижимость особенно привлекательными. Люди стремятся защитить сбережения, и квадратные метры - один из самых понятных и надёжных инструментов. В периоды падения рубля - проходившие в 2014 или 2022 годах — спрос на жильё подскочил, а цены отреагировали ростом в 10–15 %
Плюс санкции подстегнули девелоперов пересчитать затраты: импортные стройматериалы подорожали, особенно в премиуме. Это двинуло вверх стоимость новых проектов
Рубль — колеблется, а недвижимость стоит
После ослабления рубля многие иностранные активы подорожали для россиян. Рынок зарубежки стал менее доступным. Российская недвижимость, особенно в Москве и крупных городах, воспринималась как «новая валюта». Средняя цена за квадрат в столице перестала быть просто цифрой — это формула надёжности. В тех же 2022–2025 годах недвижимость в рублях выросла по цене в два раза, а аренда - на 30–40 %.
Когда курс рубля падает, покупательная способность уменьшается. Но недвижимость остаётся, её можно не просто сдавать, а использовать как залог или сохранять на будущее. Особенно если жильё в рублях, а не валюте. Заметный тренд — россияне вкладывают в жильё, а не в долларовые активы.
Эксперты отмечают, что укрепление рубля наоборот увеличивает активность продавцов вторичного жилья: появляются скидки, в сегменте фиксируются рублевые цены, что стимулирует сделки
Образ мышления инвестора изменился
Пример: раньше инвестор брал ипотеку под 8–9 %, а сдавал за 7–8 % - тогда это был нормально. Сейчас ипотека в районе 20% %, а аренда - те же 6–8 %. При бывшей логике это минус. Но с учётом инфляции, роста цен и нестабильности других рынков - это почти комфорт. Недвижимость перестала быть чистым источником дохода - она стала местом сбережения или инструментом сохранения капитала. За счёт этого подхода многие инвесторы стали активнее выходить на рынок первичной недвижимости, даже если кэш-флоу «по калькулятору» не настолько радужный.
Данные по рынку в цифрах
- Индекс цен на жильё по России в I квартале 2025 года составил 105,27 пункта, годовой рост - 5,3 %, что ниже инфляции
- Средние цены на жилую недвижимость выросли на 17,05 % в марте 2025 относительно марта 2024
- Стоимость новостроек продолжает опережать инфляцию: в 2024 выросла на 9,2 % при инфляции в 9,52 %
- Прогноз «Дом.РФ»: в 2025 рост цен в новостройках - на уровне инфляции (6–8 %), вторичка может показать чуть больше, особенно по наличным сделкам
Что говорят аналитики и эксперты
Максим Котенков, аналитик рынка недвижимости, уверен, что сейчас - момент «тишины перед штормом», когда рынок оживает. Стабильного роста пока нет, но спрос уже превышает 2021 год.
Ирина Рыжкова из ЦИАН отмечает, что внутренний рынок жилья воспринимается как безопасный актив - особенно в регионах, где рубль не закрывает риски, а недвижимость остаётся надёжной.
Екатерина Чиркова, руководитель аналитики, добавляет, что важно переключаться в настройке от «получить доход сразу» к «сохранить капитал - и пусть он растёт». Это изменение восприятия стало ключевым в 2025 году.
Екатерина Никитина (Pro Обмен) считает, что курс доллара влияет опосредованно: при росте валюты подорожают импортные материалы и строительные услуги, а при рублевой нестабильности инвесторы чаще выбирают недвижимость как надёжный актив. Но прямой зависимости - нет, всё зависит от общего экономического фона.
Алексей Попов (ЦИАН) предупреждает: рост в новостройках может быть ограничен инфляцией, и девелоперы начнут предлагать скидки и рассрочки, чтобы удержать спрос.
Инфраструктура + спрос = новая экономика жилья
Такая формула работает, когда в городе появляются новые ветки метро, МЦД, и загородные коттеджные поселки получают удобный доступ к центру. Раньше идеал - центр, теперь - доступность. Это меняет картинку. И спальные районы, окраины, новые районы получают шанс. Спрос следит за доступностью, а не за престижа - и вы уже понимаете, как использовать это, если вы инвестор.
Что важно для покупателя / инвестора сейчас
Если вы покупатель, сейчас особенно важно оценить не только платежеспособность, но и стратегию: жильё - это защита от инфляции, не просто расход.
Если вы инвестор, возможность получить доход ниже ставки - оправдана, если объект защищён от обесценивания валюты и имеет потенциал роста в долгосрочной перспективе.
Если вы арендодатель - сейчас спрос поддерживается не только платежеспособностью, но и общей инфляционной динамикой. Это возможность сохранить доходность, даже в условиях дорогой ипотеки.
Заключение
Стоит помнить, что недвижимость - актив, который требует терпения. Спрос падает - можно выждать нужную цену. Рост рубля - можно пересчитать доходность.
Пандемия, санкции и колебания рубля не убили рынок недвижимости. Они его переформатировали. Теперь недвижимость - бизнес, защищённый актив и долгосрочная ставка на стабильность. Квадратные метры стали не только «куда вложить», а «как остаться в игре». И если вы хотите быть в поле, а не на обочине - сейчас самое время пересмотреть свою стратегию.
