В прошлых беседах мы уже успели погрузиться в мир советской недвижимости, обсудив типы построек и особенности распределения жилья. Теперь пришло время заглянуть в эпоху перемен, когда глобальные экономические реформы обрушились на рынок недвижимости.
Приватизация жилья
Программа приватизации жилья стала краеугольным камнем масштабных экономических и социальных преобразований. Точкой отсчета послужил закон «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» — детище правительства Б.Н. Ельцина.
Основные цели приватизации:
- Наделить граждан правом собственности на жилье, взрастив тем самым "средний класс".
- Запустить рыночные механизмы, чтобы люди могли покупать и продавать, инвестировать в недвижимость.
- Вдохновить собственников на благоустройство жилищ и создание комфортной инфраструктуры.
- И, конечно, укрепить доверие народа к новой власти и ее реформам.
Время показало, что многие из этих целей были достигнуты.
Основные этапы приватизации жилья:
1. Начало приватизационного движения (1991—1998 годы)
Впервые гражданам дали шанс бесплатно приватизировать свои квартиры. Нужно было лишь подать заявление и дождаться благословения местных властей, которые проверяли законность проживания и выдавали свидетельство о собственности.
Но на деле все оказалось куда запутаннее. Бюрократические лабиринты и юридическая безграмотность населения тормозили процесс. Не добавляло оптимизма и всеобщее недоверие: многие видели в бесплатной приватизации лишь попытку государства сбросить с себя бремя содержания жилья.
Там, где зарождается новая система, неизбежно возникают лазейки для мошенников:
- Подделка документов.
- Махинации с доверенностями, выманенными обманом.
- Фиктивные завещания и дарственные.
- Принуждение к отказу от приватизации.
- Выкуп долей у несовершеннолетних.
2. Период массовой приватизации (1998—2006 годы)
Повторная бесплатная приватизация была запрещена, а процедура оформления документов – упрощена. Теперь не нужно было проходить проверки законности проживания: достаточно было подтвердить регистрацию и фактическое проживание.
Именно в этот период большинство граждан стали собственниками своего жилья. Рынок недвижимости оживился, сделки купли-продажи множились, аренда жилья стала обыденностью. Государство могло констатировать выполнение большинства поставленных целей.
Но и здесь не обошлось без темных пятен:
- Фиктивные сделки.
- Подделка документов.
- Навязывание бесполезных услуг недобросовестными риэлторами.
- Незаконная продажа муниципального жилья коррумпированными чиновниками.
3.Завершение бесплатной приватизации (после 2006 года).
С учетом всех продлений приватизация завершилась в 2021 году. Спустя 30 лет после её начала! Успели приватизировать жилье 80% граждан.
Частная собственность на жилье стала нормой. Рынок недвижимости окреп и развился. Интерес покупателей и инвесторов к недвижимости возрос многократно.
Дух времени требовал усовершенствования хитрых схем от аферистов. Теперь они выглядели так:
- Незаконные приобретения акций.
- Фиктивные тендеры и конкурсы.
- Умышленное банкротство.
- Несоблюдение налогового законодательства.
Стало очевидно, что стремительно растущий рынок недвижимости нуждался в тотальном контроле.
Как регулировался рынок недвижимости?
1. Юридический контроль. Принятие законов, регламентирующих права владельцев и порядок совершения сделок.
2. Обязательная регистрация жилищных сделок в государственных органах. Изначально эту функцию выполняли органы БТИ. Затем была создана Федеральная регистрационная служба, ныне известная как Росреестр.
3. Налоговая политика. Теперь доход физических лиц, полученный от продажи жилья, стал облагаться налогами.
4. Кредитование и ипотека стали мощными стимулами для приобретения жилья.
5. Защита потребителей. Приняты меры защиты покупателей жилья путём введения обязательной оценки рыночной стоимости недвижимости перед совершением сделок.
Появление ипотечного кредитования
Коммерческие банки активно включились в формирование института ипотеки — процесс, который оказался долгим и тернистым. Лишь в 1998 году ипотека начала стабильно развиваться, став основным инструментом для покупки жилья.
Положительное влияние ипотеки можно оценить благодаря следующим факторам:
- Жилье стало доступнее для многих.
- Строительная отрасль получила мощный импульс для развития.
- Банковская система отточила технологии анализа рисков.
- Люди перестали бояться брать кредиты.
Подробнее о развитии строительства
Во время первой волны приватизации силами самих жителей начались индивидуализированные улучшения жилья. Собственники начали объединяться в кооперативы и товарищества и заниматься управлением и обслуживанием домов. Появилась потребность в новом жилье, соответствующем современным стандартам комфорта.
В период второй волны города стали активно расти и развиваться. Началось активное внедрение новых технологий и подходов к строительству: монолитные конструкции, энергосберегающие материалы, качественные отделочные работы. Увеличился объём индивидуального жилищного строительства. Развилась сеть строительных магазинов. Появились подрядчики, выполняющие полный цикл работ по строительству жилья.
На финальной стадии сформировался устойчивый рынок коммерческой недвижимости: торговые центры, офисные здания, гостиницы, бизнес-центры. Новые стандарты строительства стали учитывать экологичность и энергоэффективность. Появились автоматизированные системы контроля строительства и цифровое моделирование объектов.
Об итогах
Экономические реформы перевернули жизнь нашей страны. Сегодня мы имеем активный рынок недвижимости с четким регулированием. К сожалению, любые реформы влекут за собой неприятные последствия для части населения. Но такова цена прогресса.
Буду рад вашим предложениям для следующих статей! Мне важно узнать, что вас интересует. А пока приглашаю вас ознакомиться с моими статьями о типах жилья в СССР. А также о механизме выдачи квартир и советской рассрочке.