На август 2025 года медианная цена за квадратный метр в новостройках городов-миллионников России держится примерно на уровне 190 тысяч рублей - это чуть выше показателей июля, но при этом в половине крупных городов цены уже снижаются. К примеру, новостройки в Омске подешевели на 2,5%, в Казани и Воронеже — почти на 1%. Это не значит, что цены падают повсеместно, просто рынок начинает корректироваться в ответ на высокие ипотечные ставки и осторожность покупателей.
В Москве и Сочи, напротив, цены на новостройки остаются на высоком уровне: в столице средний "квадрат" стоит более 420 тысяч рублей. Здесь до сих пор сильный спрос на малогабаритные квартиры - студии и "однушки", которые пользуются популярностью как инвестиция в аренду. Так что ситуация на рынке разная и зависит от региона и сегмента жилья.
Какова ситуация с ценами на новостройки в конце лета 2025?
По последним данным и моим наблюдениям, новостройки подорожали с начала года примерно на 6-8%. Это примерно соответствует уровню инфляции. Если год назад цена за квадратный метр в среднем составляла около 167 тысяч рублей, то сейчас это около 200 тысяч рублей. Такой рост умеренный, но он есть - девелоперы не идут на скидки, потому что себестоимость строительства растет из-за удорожания материалов и рабочей силы.
На вторичном рынке цены растут более сдержанно - там прибавка примерно 2-5% за полгода. Но это уже другая история.
До конца 2025 года новостройки ещё подорожают? Мой взгляд
Несмотря на текущие небольшие корректировки, ожидать резкого падения цен на новостройки не стоит. По прогнозам экспертов, рост цен в 2025 году будет умеренным - около 6-8% в год с учётом инфляции и роста себестоимости строительства. В меньших по размеру и менее развитых регионах темпы будут чуть скромнее - от 4 до 7%.
Основная причина - сложная ситуация с ипотечными ставками. Сегодня ключевая ставка Центробанка все еще высока, что делает ипотеку дорогой и ограничивает спрос. Однако, если Центробанк начнёт смягчать кредитную политику, например, снизит ставку ближе к 12-14% к концу года, это может дать новый импульс росту спроса и, соответственно, цен.
Почему цены на новостройки будут расти до конца года?
Есть несколько важных причин:
- Ожидаемое снижение ставки ЦБ до "адекватных" значений к концу года сделает ипотечные кредиты доступнее. При этом цены на новостройки плавно подскочат вместе с ростом спроса.
- Девелоперы вынуждены учитывать обязательства по эскроу-счетам, они не могут просто так снизить цену, иначе пострадает финансовая модель и качество проектов.
- Рынок страдает от нехватки новых проектов - застройщики стали выпускать объекты с осторожностью, чтобы не усугубить ситуацию и избежать затоваривания рынка.
- Рост себестоимости строительства не остановился: цены на материалы и зарплаты подрядчиков продолжают ползти вверх.
Перевожу на человеческий: несмотря на все сложности, цены не собираются снижаться, а небольшой рост сохраняется как естественная защита застройщиков. Можно объяснять это чем угодно, заговором застройщиков, необоснованной господдержкой застройщиков, но факт остается фактом - цены на новостройки не снижались, а продолжали расти и продолжат рост до конца года.
Всё зависит от Центробанка: главные драйверы рынка новостроек
Если есть один главный фактор, который сегодня формирует ситуацию на рынке новостроек, то это решение Центробанка по ключевой ставке. Высокие ставки не дают ипотеке стать доступной большинству покупателей, из-за чего спрос держится на уровне семейной ипотеки и льготных госпрограмм.
Поэтому основной участник рынка, от которого зависит, куда пойдут цены на новые квартиры - это не девелоперы, не чиновники, а Центробанк.
Возможно ли падение цен на новостройки? Реальные риски
Падение цен на новостройки в масштабах России маловероятно в ближайшие месяцы. Эксперты выделяют несколько рисков, которые могут привести к снижению:
- Усиление экономической нестабильности или новых санкций;
- Сохраняющаяся высокая ключевая ставка, которая сильно ограничит спрос;
- Рост предложения в отдельных регионах, где рынок перенасыщен.
Тем не менее, даже в этих условиях резкое снижение цен в масштабах страны не прогнозируется. Скорее всего, будут локальные скидки, особенно в сегментах с избыточным предложением.
Иное дело - если девелоперы решат сделать скидки и подарки (ну а вдруг?), но это скорее исключение, нежели правило, потому что финансовые условия стали жестче.
Заключение: что делать, если рассматриваете покупку новостройки в 2025 году?
Исходя из текущих данных и прогнозов, ситуация такова:
- Цены на новостройки в России к концу 2025 года будут расти умеренно, в пределах 6-8% с учётом инфляции;
- Главным фактором, сдерживающим рост, остаётся высокая ключевая ставка Центробанка;
- Падение цен возможно только в отдельных регионах и сегментах, но в целом рынок останется устойчивым;
- Если Центробанк снизит ключевую ставку, можно ждать позитивного роста спроса и цен.
Так что для инвесторов и покупателей сейчас самое время внимательно следить за политикой Центрального банка и региональными трендами. Если ставка по ипотеке снизится, покупка новостройки может стать выгодным вложением. В любом случае, мой совет: не спешить слепо и тщательно анализировать каждый регион и проект отдельно.
Если есть возможность, сейчас разумно фиксировать цены и покупать новостройки, потому что конкуренция и дефицит качественного жилья заставят средние цены идти вверх.
Но главное — не забывать про региональный фактор: в Москве, Санкт-Петербурге и крупных регионах спрос держится лучше, чем в провинции.
