Друзья, добрый день, хотел с Вами немного подискутировать на нашу излюбленную тему :-)
Начну с нескольких тезисов.
1. Всем всё понятно и тема активно обсуждается
За исключением предельно ангажированных "экспертов", преданных идее "золотых котлованов", все остальные участники рынка прекрасно понимают, что готовая квартира с ремонтом и мебелью в построенном доме представляет из себя нечто иное, чем новостройка на уровне котлована.
Это давно понимают наши финансовые власти в лице Центробанка, это мнение озвучивал недавно на ВЭФ держатель самого большого портфеля ипотечных займов председатель Сбербанка Герман Греф, это, конечно, понимает большинство потенциальных покупателей.
Котлован не может стоить дороже готовой квартиры, ну не может. А он стоит.
Интересные данные приводит тг канал "Треугольный Метр":
И объяснение : "Крокодилия пасть рынка недвижимости растет. Наш прогноз — ситуация не нормализуется, а жилищный пузырь не сдуется, пока стоимость вторички и первички не станет сопоставимо близкой. Не «одинаковой», а близкой. Сейчас же мы видим разрыв в 2 раза.
Мамкин инвестор не понимает, что сразу после покупки его квартира становится «вторичкой» и продается с дисконтом. Он измеряет свою виртуальную прибыль по ценам застройщика.
За счет чего? В новостройку зашиты все механики продажи. Ипотеки, рассрочки, субсидии. А у физика их нет."
Всё именно так. Лучше не сформулируешь.
2. Зато 2 туалета
Давайте подумаем об определении слова "вторичка".
Вторичка - это не более, чем введённый в эксплуатацию жилфонд. Строили-строили новостройку и построили в 2024 году. И благополучно сдали.
Что это такое теперь? Правильно, вторичка. В чём сакральный смысл покупать на котловане у застройщика? Конечно, субсидированная ипотека и лишь она одна родная.
Если у Вас такая ситуация - рассматривайте новостройки. Но, если Вы не зависите от субсидированной ипотеки, может быть, стоит посмотреть также и уже сданную квартиру в этом же жк, просто во второй очереди, а не в четвёртой. Либо даже уступки от физиков в той же четвёртой очереди.
Следующий "неубиваемый" аргумент: Новостройки - дороже, да. Но они намного, на порядок, лучше. Там в квартирах по 2 туалета."
И в этот момент риэлтор по вторичке тихо уходит в угол и начинает там безутешно плакать :-)
Что же это такое удивительное на планировке? Неужели трёшка с 2-мя санузлами? Поди ПИК-2 или какой-нибудь современный бизнес-класс. Да нет, серия ИП-46С, благополучно строится с 2001 года.
Ну, это, наверное, единичный такой случай.
Опять нет. Смотрим в правый верхний угол - квартира с 2-мя санузлами и двумя балконами. Копэ-Башня - строится с 2007 года. Если немного память напрячь, найду ещё, пожалуй 5-6, а то и 8 серий.
Нет, не убедили, это всё не то, это ж эта, как её, современная панель. Которой всего лишь 20-25 лет.
Ну, ок.
Внезапно, типовая панель, строившаяся с 1982 года :-)
2 полноценных санузла, две огромные лоджии и возраст дома, приближающийся к пятидесятилетию :-)
Ну, наверное, там потолки низкие? Нет, 2,64 - "золотой стандарт" пиковского комфорт-класса :-)
Конечно, понятно, что это сильно-сильно хуже, это ж "старая вторичка", это ужасный ужос исключительно для нищебродов :-) Правильные пацаны смотрят токо котлован :-) Или нет?
Кто знает, напишите название серию дома последней планировки в комментах.
И это я Вам ещё не рассказывал про двухуровневые квартиры, дома с собственными парками и огороженной территорией в самом центре Москвы и другие интересные варианты "презренной старой вторички", но, поверьте, они есть.
3. Зато в хорошем, новом районе
Ну, тут аргумент для совсем наивных. Даже не буду тратить время. Мы с Вами долго и упорно разбирались с районами Москвы и нас на мякине не проведёшь.
Некрасовка, которая "Старая Москва", конечно, прекрасна, но не факт, что стоит, сломя голову, туда бежать, согласны?
4. И что в итоге выбрать?
В общем, о чём я?
Я прекрасно отношусь к новостройкам, любым, даже на стадии котлована, но, к сожалению, я циничен. Реальная рыночная цена квартиры в новостройке формируется лишь после сдачи дома. И дорастает до аналогов в этом районе. Соответственно, если Вы переплатили, покупая на котловане, очень вероятно, что это навсегда.
Условно, Вы купили квартиру в прекрасном жк бизнес-класса за 600 000 за кв.м. А аналогичная вторичка в этом районе стоит, например 450 000 рублей за кв.м (с ремонтом, мебелью и готовая к сдаче завтра, а не через 3 года). Соответственно, Ваша квартира когда-то потом, при перепродаже будет стоить тоже 450 000 за кв.м.
Что значит будет стоить? Ну, у Вас будут готовы её купить за эту стоимость.
А как же обещания менеджера отдела продаж застройщика о том, что через 3 года цена дорастёт до 1 миллиона за кв.м.? Этого я не скажу, вероятно, стоит задать этот вопрос непосредственно менеджеру или позвонить по номеру, указанному на сайте застройщика.
Значит ли это, что новостройки не стоит покупать? Конечно, нет. Единственное, что я утверждаю - они переоценены. Возвращаемся к пункту 1 - "крокодилия пасть" (сохранена аутентичная орфография). А вот, если они будут недооценены, я с таким же жаром буду убеждать Вас бежать в новостройки. Обещаю.
Ну и, возможно, потенциальным покупателям нужно понимать, что их мнение зачастую искусственно формируется. А манипуляции это всегда плохо. И, чтобы не стать жертвой манипуляции, нужно постараться во всём разобраться самостоятельно. Естественно, исходя из того, что Арбат остаётся Арбатом и в случае старого дореволюционного доходника и в случае современного премиум-класса, а также из того, что высота потолка 2,64 м - не может быть в одном случае указанием на "старую панель эконом-класса", а в другом - на "отличный современный комфорт-класс с оптимальной высотой потолков" - это как-то отдаёт шизофренией.
Не верьте никому, друзья. Изучайте районы Москвы, характеристики жилых комплексов и типовых серий и, самое главное, привязывайтесь к измеряемым признакам: расстояние до Кремля, расстояние до метро, высота потолков, площадь кухни, количество квартир на площадке, соцсостав района и т.д.
В этом случае, у Вас сложится объективная картинка и ни один самый искусный маркетолог не сможет Вас обмануть.
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Онлайн курс "Квартира в Москве"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov