Многие инвесторы начинают с квартир — это привычно. Но со временем приходит ощущение: доход маленький, хлопот много, а капитал растёт медленно. Коммерция — другой опыт. Здесь вы сдаёте не людям, а бизнесу. В коммерции проще управлять: обычно один арендатор-бизнес, длинный договор с индексацией и понятный денежный поток.
Сравним на одном примере
Представим, что у вас есть 15 млн ₽. На эти деньги можно купить двушку около 55 м² в приличном районе. Понадобится ещё около полумиллиона на мебель и мелкие доработки, а раз в несколько лет — косметический ремонт. Средняя аренда — примерно 60 тысяч в месяц, индексация в договорах с жильцами редко встречается. В итоге окупаемость получается за горизонт в двадцать лет и дальше. Плюс текучка: то заехали, то выехали, то «поздно переведём», то «сломался кран».
А теперь посмотрите на коммерческий вариант. Те же 55 м², первый этаж со входом с улицы, спальный район, нормальная витрина. Отделку часто делает арендатор сам, под свой формат. Рыночная ставка — около ста тысяч в месяц, в договор обычно закладывают ежегодное повышение примерно на пять процентов со второго года. Окупаемость получается заметно короче — около 12–13 лет без индексации и примерно 11 лет с учётом роста ставки. И самое важное — договор длиннее, а сам арендатор чаще юрлицо или федеральная сеть. То есть меньше сюрпризов и разговоров «давайте позже».
Какой первый объект искать
Для старта лучше всего «малый формат»: 40–90 м². Чем проще — тем лучше: прямоугольная планировка, потолки от 3,5 м, отдельная дверь на улицу и витрина, занимающая большую часть фасада. Электричества должно хватать (ориентир — от 15 кВт), с вентиляцей не должно быть проблем. Такая база открывает двери для кофеен, пекарен, ПВЗ и магазинов «у дома» — именно они сегодня создают основной спрос.а
Сначала определите цель цифрами: какой ежемесячный «чистый» доход вы хотите видеть. Затем собирайте воронку: десять–пятнадцать подходящих вариантов — нормальный объём для старта. По каждому делайте экспресс-фильтр за 15 минут: цена, доходность, трафик, фасад, коммуналка. Подробный разбор — в этой статье на Дзене:
На три–пять объектов имеет смысл выехать: на месте сразу видно, как смотрится вход, где зона разгрузки, кто соседи.
Если цифры «не дотягивают», торгуйтесь. Коммерция любит аргументы — и они у вас есть: трафик, коммуналка, состояние фасада, запас по мощности. Когда всё сходится, идите в полноценную проверку: права собственности, обременения, нормативка, инженерия, реальная платёжная дисциплина арендатора. После этого — сделка и спокойная эксплуатация с понятной индексацией.
Какие страхи бывают у новичков
Первое, чего боятся — что помещение будет пустовать. Чтобы этого не случилось, ещё до сделки стоит проверить интерес у арендаторов. Достаточно отправить план и фото в пару сетевых кофеен, пекарен или ПВЗ и спросить: «Готовы рассмотреть?» Если хотя бы двое из трёх говорят «да», значит спрос есть. В договоре обязательно прописывают депозит и индексацию — это защищает от кассовых провалов и обесценивания денег.
Второй страх — «меня обманут» или «я потом не смогу продать». Здесь помогает простая логика: покупайте не дороже средней цены по району, проверяйте документы через госреестр и коммуналку последним счётом, а налоги оформляйте через простую форму ИП или ООО на упрощёнке. Малые лоты в хороших местах всегда в цене — поэтому на 40–90 м² спрос будет и со стороны арендаторов, и со стороны будущих покупателей.
Третий страх — «не хватит бюджета». На деле нормальные варианты начинаются от 15–20 млн ₽. Для первого шага подойдут небольшие помещения в спальных районах площадью 40–90 м². Брать кредит не обязательно — сначала считаем доходность «чистыми», а потом решаем, нужен ли заём.
Четвёртый страх — «а если захочу продать?». Малые площади ликвидны: их легко перепродать. Мы сразу проверяем «выход» — смотрим, сколько похожих объектов продаётся в радиусе километра и по какой цене.
Пятый страх — «нет времени во всё это вникать». Это можно делегировать: подбор, проверку, переговоры и запуск арендатора мы берём на себя. От инвестора требуется только определить бюджет, цель по доходу и дать финальное «да» или «нет».
Небольшой пример
Наш клиент сдавал двушку: 55 тыс. ₽ в месяц, периодические простои, мелкий ремонт и частичная замена мебели — «чистыми» выходило около 5% в год. На том же бюджете перешёл в коммерцию: купил 58 м² на первом этаже в спальном районе за 14,8 млн ₽. Зашла пекарня на 5 лет со ставкой 150 тыс. ₽/мес. и индексацией 5% со второго года. Итог: ≈135 тыс. ₽ «чистыми» в месяц и ~11% годовых.
Итог
Коммерция — это не «космос», а понятные шаги: смотреть лоты с правильными параметрами, проверять цифры, торговаться и фиксировать условия в нормальном договоре. Если делать это спокойно и последовательно, доход и капитал растут быстрее, чем в жилой аренде — и нервов тратится меньше.
Хотите пройти путь «от квартиры к коммерции» без ошибок?
Оставьте заявку на короткий созвон — обсудим рынок и подберём уже проверенные ликвидные лоты из нашей базы.