Ниже — простой чек-лист без воды. Достаточно смартфона и трёх открытых вкладок, чтобы уже через четверть часа принять решение: продолжать проверку или закрыть объявление и искать следующее.
Почему 15 минут хватает
- Всем нужны маленькие помещения. Форматы 40–90 м² выбирают кофейни, пекарни, ПВЗ и «магазины у дома». На них приходится половина сделок за два года.
- Свободных помещений почти нет. На главных улицах Петербурга пустуют лишь 3–5 % площадей. Если тут что-то долго стоит без арендатора — дело в самом объекте.
- Маленький лот легко продать. Цена 15–20 млн ₽ доступна многим инвесторам, поэтому всегда есть быстрый «аварийный выход».
Короче: сигнал «неликвид» чаще всего виден невооружённым глазом — нужно лишь дисциплинированно пройти чек-лист. Приступим?
Пошаговый отбор
1. Размер и форма.
Берём помещение 40–90 м², прямоугольное, без леса колонн. Всё, что больше или кривое, требует больше денег и дольше продаётся.
2. Поток людей.
В Яндекс Геоаналитике включите слой «Пешеходный трафик» и смотрите суточное число прохожих.
- Спальный район — от 8 000 человек в день.
- Центр — от 15 000.
Если меньше, арендаторам будет тесно. Для ориентира делите суточную цифру на 10 — получите поток в час.
3. Витрина и вход.
Должна быть собственная дверь с улицы и витрина не меньше 60 % фасада. Потолки — от 3,5 м. Вход через подъезд или арку — сразу минус.
4. Соседний пул арендаторов.
В радиусе 50 м есть «Пятёрочка», FixPrice или аптека — хорошо, трафик уже есть. Если вокруг микрозаймы и ломбарды — аренда будет ниже рынка..
5. Цена и доходность.
Цена — не выше 90 % средней по району. Чистая доходность (ARY) — от 11 % в год. Ниже? Либо торгуем цену, либо ищем способ повысить аренду.
6. Вакансия на улице
Смотрим свежий отчёт. Если по всей улице свободно ≤ 7 %, а это помещение пустое — значит, внутри что-то не так: слабая вытяжка, мало киловатт, неудобный вход и т.д.
7. Год постройки и коммуникации
Новостройка — современные нормы и меньше вложений. Старый дом без капремонта = риск внезапных трат на вытяжку, электричество и пожарку.
8. Право собственности
Заказываем выписку ЕГРН. Один хозяин, нет арестов и обременений? Идём дальше. Есть проблемы — сразу «стоп», какая бы ни была цена.
9. Коммуналка
Берём последний счёт ТСЖ. Лимит — 350 ₽/м² в месяц. Выше — съедает доход и пугает арендаторов.
10. Парковка и логистика.
Нужны хотя бы 2-3 места для короткой остановки. Без них кофейня не примет зерно, а магазин — товар.
11. Долгие стройки
Проверяем планы города. Если впереди капремонт здания или метрополитен на три года — витрина будет скрыта за забором.
12. Выход из объекта
Открываем Авито/ЦИАН. Если в радиусе 1 км продаётся 8+ похожих лотов, рынок перегружен — объект может «висеть» месяцами.
Как быстро оценить итог
- 10+ галочек — переходим к глубокой проверке: техпаспорт, мощность, договоры.
- 7–9 галочек — пограничный вариант: требуем скидку 10–15 % или ищем, как поднять аренду.
- 6 и меньше — закрываем объявление и не тратим время.
Итог
15-минутный чек-лист спасает от спонтанных покупок. Рынок малых помещений живой, вакантных точек почти нет, поэтому слабые лоты быстро выдают «красные флаги». Фильтруйте их без поблажек и «дружеских» скидок: хороший объект уходит сам, плохой не спасёт даже низкая цена.
⚡️ Чек-лист — это база. Добавьте к нему насмотренность эксперта, который провёл сотни сделок. Оставьте заявку на короткий созвон: обсудим рынок и подберём уже проверенные ликвидные лоты из нашей базы.
Оставить заявку: qpestate.ru