Громкое, конечно, заявление, но у меня есть логическое обоснование, почему я так думаю.
В предыдущих статьях я наглядно расписала, что на рынке недвижимости при нынешних ценах не возникнет никакого ажиотажа и не сработает никакой «отложенный спрос», даже при ипотеке в 10%. Кто пропустил статьи с расчетами и моими выводами по ним, может с ними ознакомиться:
Теперь давайте попробуем размышлять логически.
Когда ставка по ипотеке достигнет уровня в 10%? Как минимум тогда, когда ключевая будет 8% и ниже. Напомню сейчас она 18%. На уровне 21% она была 7 месяцев и снизилась всего на 3 пункта за последних 2 заседания ЦБ.
При этом, мое мнение, значимых изменений в экономике не произошло. Инфляция, как была высокая, так и остаётся (реальная, измеряемая «карманом потребителя», а не официальная). Сюда плюсом общее состояние нашей экономики. И можно смело сказать, что эти 3% - скорее компромисс ЦБ, чем тенденция на дальнейшее понижение.
До значения хотя бы в 13%, чтобы ипотека стала условные 15%, при которых эксперты пророчат нам оживление рынка, может пройти ещё год, а может и два. Строить позитивные предположения, как минимум глупо, продолжая жить на «пороховой бочке», фитиль от которой тушить никто не собирается и предпосылок даже не видно.
При этом рынок недвижимости находится в позиции ожидания уже 3-й год. За это время «ключ» вырос до 21%, «похоронив» массовую жилищную ипотеку. По сути, рынок живёт только альтернативными сделками. Кэша в нем фактически нет.
Второй год нет и массовой льготной ипотеки, а ту, что осталась «душат» на корню:
- С сентября банки повышают первоначальный взнос до 30%
- Сокращают максимально лимиты на выдачу
- А проверять заемщиков планируют еще «жестче».
Ждать и верить, что вот-вот наступят светлые времена - это, конечно, заложено в нас генетическим кодом. Но любую веру отрезвляет реальность - любой рынок не может вечно существовать только на товарном обмене. В частности, как сейчас рынок недвижимости только за счёт альтернатив.
Рынку нужны деньги. Рассчитывать, что в ближайшее время у нас среди обычных рабочих, каждый второй станет миллионером, готовым при этом покупать за наличку квартиры, явно не приходится. Расчет по-прежнему только на ипотеку, которая даже при ставке в 10%, явного оживления рынку не даст. Разобрались уже.
Значит рано или поздно цены на недвижимость будут просто вынуждены корректироваться. Уже сейчас номинальный рост цен на недвижимость в 4% за год, который «рисует» нам портал irn.ru – является в сравнении с реальной, да, даже с официальной инфляцией, отрицательным. При этом я не жду никаких резких изменений, но внимательно слежу за новостной повесткой:
- Как чувствуют и ведут себя застройщики, и строительный сектор в целом
- Как идут продажи и на рынке новостроек, и на вторичном рынке
- Количество предложений
- Обслуживание текущих кредитов
- И прочее, прочее, прочее.
Вот и все мои умозаключения на тему этой статьи. Интересно почитать ваше мнение на этот счёт. Как думаете, чего нам ждать от цен в будущем - роста или падения? И почему?
Кстати, отличный комментарий на тему «отложенного спроса»:
Ну, а на счет нашей с вами платежеспособности также отличное фото: