В прошлый раз я наглядно для вас посчитала, что купить себе однокомнатную квартиру в Москве в ипотеку, даже под ставку 10%, при нынешних ценах может ограниченное число потенциальных жителей столицы. Для этого надо либо зарабатывать более 200 тысяч рублей в месяц и иметь приличные накопления (минимум 4-6 млн.р.), либо очень сильно умерить «пыл» своего запроса, но даже при этом быть с хорошей суммой «на кармане» (минимум 3 млн.р).
Все расчеты и мои промежуточные выводы можете прочитать в статье:
Сегодня продолжим «урок занимательной математики» и посмотрим, как будут обстоять дела у покупателей, имеющих «на руках» однокомнатную квартиру и желающих переехать в двух- или трехкомнатную при гипотетической ставке по ипотеке в 10%.
Здесь пойду по схеме из прошлого расчета, учитывая, что однокомнатная квартира пойдет в зачет первоначального взноса.
Классы жилья рассмотрим те же – комфорт, бизнес и «старый» эконом.
Для «чистоты» расчета возьму данные, которые уже есть – те же жилые комплексы, локации и с предположением, что однушку мы продаем там же.
Важно! Предложенная ситуация при расчетах гипотетическая и очень условная. Задача показать на примере, что будет с продажами недвижимости при ипотеке в 10%. Расчет мой на взрослую, думающую, рассуждающую публику, которой я считаю своих подписчиков. Каждый может произвести свой личный расчет, согласно личной ситуации, которую я знать не могу.
Итак, поехали!
Класс «комфорт».
Здесь мной был выбран ЖК «Второй Нагатинский».
Однокомнатную квартиру «на руках» учитываем из прошлой статьи за 14 400 000, 31,8 м.кв.
На вторичном рынке на Циан нет ни одного предложения по двушкам! Что говорит о том, двушки покупают в основном для жизни, а не на перепродажу. Запомним этот факт. Он нам позднее пригодится.
Двухкомнатные квартиры от самого ПИК на сегодня в этом ЖК стоят от 18 800 000 за 45,1 м.кв. до 26 200 000 за 63 м.кв.
Считаем нашу ипотеку под 10%.
Первоначальный взнос, который идет с продажи однушки – 14 400 000
В ипотеку покупатель берет – от 4 400 000 до 11 800 000 на 30 лет.
Ежемесячный платеж – от 38 600 до 104 000.
Здесь сама семья выбирает, что им комфортно и какую площадь они могут себе позволить купить.
Класс «бизнес».
Был выбран комплекс «Level Нагатинская.
Однокомнатную квартиру «на руках» учитываем из прошлой статьи за 15 300 000, 33,5 м.кв.
Здесь на вторичке двушки есть. Самая «дешевая» продается сегодня за 19 300 000, 45,3 м.кв. без отделки. Т.к. в пример однушки я также брала без отделки, то этот «нюанс» я упускаю, дабы «не заблудиться» в расчетах.
Считаем ипотеку под 10%.
Первоначальный взнос, который идет с продажи однушки – 15 300 000
В ипотеку покупатель берет – 4 000 000 на 30 лет.
Ежемесячный платеж – 35 100. «Халява» считай.
«Старый» эконом.
На Выхино имея однушку за 8 100 000 и выбрав самую «дешевую» двушку в 9-ти этажной панельке стоимостью на сегодня 10 300 000 в ипотеку под 10% надо будет взять и вовсе всего лишь 2 200 000.
Ежемесячный платеж составит – 19 300.
Считать размен из двушки в трешку не вижу смысла. В принципе вполне себе можно уже сделать вывод, что рынок альтернатив будет очень «живым» при ставке 10%. Или нет? Как считаете?
А «дьявол, как обычно, кроется в деталях», которые многие не учитывают. Вся загвоздка в том, что сначала надо продать однушку, чтобы «запустить» все эти цепочки. А на нее нужны «свободные» деньги, которых, как мы уже разобрались в предыдущей статье в наличии «на руках» нет, а заемные мало, кто сможет потянуть при нынешнем ценнике. Даже со ставкой в 10%!
Теперь если еще взять в расчет сколько построено за последние 5 лет однокомнатных квартир и студий и учесть, что на вторичном рынке их большинство и все эти квартиры изначально покупаются «на перепродажу» (навряд ли вы встречали в жизни человека, который купил себе однокомнатную квартиру и планирует прожить в ней «до гробовой доски», да?), как я уже подметила выше, то вывод становится уже очень неоднозначным, а как раз наоборот.
В связи с этим дальнейшие альтернативы с небольшими доплатами просто невозможны. Они, конечно, будут, но в таком же спокойном темпе, как сейчас. Что дает мне убеждение - почему даже ставка по ипотеке в 10%, не вызовет нового ажиотажа на рынке недвижимости. Только уже без знака вопроса, как в теме статьи.
Более того, в следующей статье я напишу свои мысли на тему снижения цен на недвижимость. Как думаете вероятен такой сценарий для нашего рынка недвижимости?
Все приведенные данные в статье взяты из открытых источников. Статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Выводы автора личные и носят лишь рекомендательный характер.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.