Друзья, добрый день, давайте сегодня с Вами вместе порассуждаем над тем, что лучше: вторичка или новостройки?
Если позволите, я напишу своё видение ценообразования и основные факторы, которые нужно принимать в расчет, а потом подискутируем.
Итак.
Первое. С моей точки зрения, самым важным фактором ценообразования является локация. В случае с Москвой - пресловутая удалённость от Кремля. По моим наблюдениям, стоимость локации составляет обычно от 60 до 80% всей стоимости. Т.е. одни и те же квартиры в одних и тех же сериях домов могут стоить сильно по-разному. Из-за чего? Из-за района.
Вроде бы, это совершенно очевидные вещи, но, если, к примеру, кто-то строит в районе, который традиционно считается не самым престижным (допустим в промке между Гольяново или Метрогородком или в ином "знаковом" месте), то этот кто-то будет всячески стараться своих клиентов убедить, что не "место красит человека", а совсем наоборот.
Соответственно можно начать строить что-то где-то и сместить акцент с места строительства на качество строительства. Типа, оно ж новое. А новое по определению не может быть плохим. И даже хорошим не может. А может быть лишь превосходным или даже отличным.
Не уверен, что эти аргументы стоит принимать в расчет, потому что настоящая "справедливая рыночная цена в моменте" устанавливается исключительно после того, как новый замечательный комплекс сдан и заселён. А верить мантрам разных ангажированных людей - конечно, можно, но вряд ли правильно.
Второе. Конечно же, класс жилья. Опять же, если очень нужно, можно принять, что "нормальное" жильё в Москве стали строить исключительно с 2020, ну, с 2015. Всё, что было до этого - мрак и сплошной ужас. Не готов оспаривать эту точку зрения, безусловно, любое мнение имеет право на существование, но давайте задумаемся о другом. Помимо пиара, маркетинга и мнения уважаемых экспертов в СМИ есть же просто объективные характеристики. Ну там высота потолков, количество квартир на площадке, и, элементарно площадь. Любой, кто на голубом глазу вещает, что "евродвушка" 26 кв.м. в новостройке лучше обычной 1-комнатной площадью 39 кв.м. в какой-нибудь П-44Т вызывает у меня искреннее удивление. Чем лучше?
Мы же помним, что большую часть существующих жилых домов Москвы можно так или иначе вместить в одну из крупных групп: старый кирпич, старая панель, современная панель, современный монолит. Верно?
Ну, то есть, когда мне говорят, что студия, условно, в пиковском доме априори лучше 1-комнатной в современной панели (П-44Т, П-44ТМ, П-44М, П-44К, П-3М, П-46М, И-155 ММ, КОПЭ-М и т.д.) и поэтому в одинаковом районе у них одинаковая цена, я спрашиваю: а почему? Это ж тоже панель? Что именно обеспечивает невероятную ценность этих домов? Высота потолков? Прекрасная шумоизоляция? Сверхмалое количество квартир на лестничной площадке?
Ровно то же самое касается и домов по реновации. Насколько они лучше обычной современной панели? Почему?
И, друзья, помним, пункт 1-ый. Локация. Мы не сравниваем абстрактную новостройку с абстрактной "неновостройкой" - эти дома всегда расположены в одной локации, часто в 50 метрах друг от друга.
Третье. Ещё более странным выглядят попытки сравнения новостройки на котловане с готовыми квартирами на вторичке. Типа это одно и то же. Новый товар и старый товар. Ну... А где товар, ребята? Товар, возможно, появится через пару-тройку лет, а, возможно, нет. Потому что мораторий на штрафы, пени и прочие неустойки. Во-вторых, если товар появится, не факт, что он будет именно такой, как было указано в каталоге. Верно? Усушка-утруска там, за 3 года всякое может произойти.
В итоге, это не новый и старый товар. Это, скорее, имеющийся в наличии товар и фьючерс на товар, который в данный момент производят и вероятно скоро произведут. Но товара-то ещё нет. И тогда получается, что мы сравниваем что-то реальное с чем-то сфероконическим. Вторичка, любая вторичка, всегда, с самого момента приобретения, актив. Вы её сразу можете сдавать в аренду или сразу решить свой квартирный вопрос и жить там. Заключение ДДУ никак приобретению вторички не равно. Они концептуально разные. Готовая материальная квартира и обещание, что квартиру скоро дадут. Всё ещё хуже, если здесь замешана ипотека. Тогда в одном случае актив, который часто может покрывать долг или хотя бы часть, а втором - чистый долг, как минимум, до сдачи дома, но зачастую - сильно дольше.
Четвёртое. Математика. Если мы принимаем, что ищем в одном месте и сопоставимое по потребительским свойствам жильё, стоит предположить, что вторичка, как готовый материальный актив, должна стоить дороже обещаний этот актив когда-нибудь в будущем предоставить. Верно же? Оно в прошлом всегда так и было. Стоит квартира с ремонтом в готовом доме за 15 млн. А рядом строится точно такой же дом, но квартира в нём стоит всего 9 млн. потому что сдадут только через 2 года плюс ещё делать ремонт. Обычно стартовали грубо с 60-65% стоимости готового аналога и за 2-2,5 года приходили к 85-90% стоимости. В этом была очевидная и понятная логика.
Сейчас читаем в Коммерсанте, РБК и т.д.: Разрыв цен между новостройками и вторичным жильем достиг 80%. А почему? Я допускаю, что туп и каких-то вещей не понимаю, поэтому прошу мне логику объяснить. Ну, если она там есть.
Пятое. Доходный метод. С точки зрения инвесторов и риэлторов - вся недвижимость - не более чем способ обслуживания арендаторов. Квартиры - для физлиц, коммерческая недвижимость - для компаний. Соответственно, главный человек на рынке - арендатор, а главная метрика - МАП - месячный арендный платёж.
Всё крутится вокруг этого. Какая рентабельность по жилой недвижимости считается адекватной в Москве для масс-маркета? 200 МАПов.
Что это значит? Это значит, что покупая квартиру стоимостью 10 млн, мы должны быть уверены, что сможем её сдать за 50 000 рублей. Если сможем сдать за 60 000 - мы большие молодцы и крутые инвесторы, если за 40 000 - сделали не самую лучшую покупку в своей жизни.
Теперь думаем. Рядом с нашим домом, квартиру в котором мы сдаём за 50 000 рублей, появляется котлован. Прекрасная новостройка. Квартира - аналог Вашей стоит не 10 млн, а 18. На котловане. Вопрос. Сможем ли мы эту квартиру сдавать за 90 000 рублей? Если да - ок, похоже на правду. Второй вопрос - потребуются ли дополнительные вложения, чтобы сдавать за 90 000? Да, нужно делать ремонт предполагаемой стоимостью 2,5 млн. Здорово.
- А я правильно понимаю, что дом уже сдаётся?
- Нет, неправильно, это котлован. Сдастся через 3 года.
- А, если нет?
- Ну, тогда сдастся через 4, наверное.
- Ну да, ну да. А штрафы за просрочку?
- Не фантазируйте. Мораторий.
Еще раз фиксирую Ваше внимание, что через 3 или 4 года Вы получите объект стоимостью 18+2,5 = 20,5 млн рублей. Сможете ли Вы этот объект сдавать за 90 000 при том, что в соседних домах аналогичная площадь сдаётся за 50 000 - вопрос. Самое неприятное, что протестировать это невозможно в принципе. Покупая вторичку, можно попробовать сделать фейковое объявление о сдаче квартиры в этом доме в аренду и посмотреть, много ли будет звонков. С котлованом такой фокус не провернёшь. Нужно подождать 3-4 года, а потом проверить свои предположения и честные обещания менеджера застройщика :-)
Моё субъективное мнение, возможно, совершенно ложное. Буду очень признателен за конструктивную критику и Ваши комментарии.
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Онлайн курс "Квартира в Москве"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitovv