40 подписчиков

Обзор рынка недвижимости Москвы за июль 2025: динамика цен и спроса

14 августа14 авг

3 мин

Оглавление

Вторичное жилье
Новостройки: оживление на скидках
Ключевая ставка и ипотека

Июль в московской недвижимости прошёл тихо — без резких взлётов и падений.
Ипотека остаётся дорогой, вклады — привлекательными, а лето традиционно «съедает» часть спроса из-за отпусков.

В сухом остатке: цены в целом стоят на месте, но спрос слегка оживился.
На вторичке и в новостройках количество сделок подросло. Эксперты объясняют это тем, что продавцы стали реалистичнее даже уже на этапе публикации объявления. Застройщики тоже не отстают, предлагая ощутимые скидки и акции.

Вторичное жилье

По данным IRN.RU, в июле индекс стоимости готового жилья в Москве вырос лишь на 0,2% и составил 278,2 тыс. руб./м². При этом драйвером роста стал в основном более доступный сегмент, а дорогие квартиры, напротив, слегка подешевели.

Но есть нюанс: рост цен — только «на бумаге». В реальных деньгах динамика давно отрицательная:

✅ за 2024 год: –8,7%

✅ за первое полугодие 2025 года: –1,9%

Как изменились цены по округам в июле:

📍 ЦАО — (–0,1%)

📍 ЗАО — (+0,4%)

📍 САО, СЗАО, ЮАО, СВАО — +0,7%

📍 ВАО, ЮВАО — (–0,3%)

📍 За МКАД (старая Москва) — (+0,1%)

Количество сделок

В июле 2025 года в Москве зарегистрировано 11 438 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья.
Это на 17,1% больше, чем в июне (9 771), но на 13,1% меньше, чем год назад, и на 23,4% меньше, чем в июле 2023-го.

На вторичном рынке сейчас забирают только те квартиры, цена которых близка к реальной.

Новостройки: оживление на скидках

По данным РБК Недвижимость, в июле продажи новостроек в московском регионе выросли на 21%. Причины — активные акции и щедрые скидки от застройщиков.

Динамика по сегментам:

✅ Новая Москва — +28% продаж, цены −2%.

✅ Старая Москва — +17% продаж, цена 510,4 тыс. руб./м², цены −2%.

✅ Московская область — +21% продаж, цена 224 тыс. руб./м², цены −1%.

✅ Элитный сегмент просел сразу на 10%.

В высоком сегменте есть риск затоваривания. Всё больше проектов появляются на рынке с необоснованным повышением класса. То, что когда-то воспринималось как комфорт-класс, теперь смело предлагают под ярлыками «бизнес». Однако покупатели не спешат раскошеливаться на комфорт по ценам бизнеса, даже с учетом льготной ипотеки.

У застройщиков проблемы нарастают:

По словам Марата Хуснуллина, 19% девелоперов находятся в зоне риска банкротства, и если граждане перестанут активно покупать, эта доля может перевалить за 30%.

«Угроза или предложение?» — вопрос риторический.

Ключевая ставка и ипотека

В конце июля ЦБ снизил ключевую ставку с 20% до 18% годовых. Звучит обнадёживающе, но по факту это всё ещё «заградительный» уровень.
Большинство аналитиков сходятся во мнении: пока ипотека не подешевеет до 12–13%, массового возвращения покупателей ждать не стоит. Сам ЦБ прогнозирует, что этого уровня рынок достигнет не раньше середины 2026 года.

Просрочка по ипотеке

За год объём просроченной задолженности по ипотеке в России удвоился — до 145 млрд руб.
Доля просрочки пока на уровне 0,74% — это ниже исторических пиков, но тенденция явно тревожная.

Потекут ли деньги с депозитов на рынок недвижимости?

Сегодня на рынке недвижимости все словно ждут чуда — снижения ключевой ставки, в надежде, что деньги потекут с депозитов на рынок.

Но реальность другая. У 95% россиян на депозитах меньше миллиона рублей — этого даже на первый взнос по ипотеке в большинстве регионов не хватит. Так что тот самый «отложенный спрос», о котором любят говорить некоторые аналитики, в массовом масштабе просто отсутствует. А значит, резкого скачка сделок даже при дальнейшем снижении ставки ждать не стоит.

Резюме:

Рынок всё ещё живёт в ожидании и большой неопределенности.

Покупатели надеются на снижение цен и ставок.

Продавцы — снижение ставок и повышение цен.

Снижение ставки ЦБ и оживление на рынке дают слабый, но всё же позитивный сигнал. Если регулятор продолжит политику снижения, это поможет сблизить цены первичного и вторичного жилья и стабилизировать рынок.