Подготовка к сделке купли-продажи на вторичном рынке. Как я пытаюсь снизить риски.

Квартира на вторичном рынке коварна своей богатой историей для потенциальных покупателей.

Это вам не новострой в сданном доме от застройщика брать. Где бояться нужно только банкротства застройщика. Это условно. На самом деле риски есть всегда и везде, если вы хоть что-то делаете в этой жизни. Просто где-то они снижены, а где-то повышены.

Вот покупая старую квартиру, вы рискуете гораздо больше.

Здравствуйте 👋

Удача как результат усилий

Вы знаете, что мы сейчас находимся в стадии подготовки к сделке купли-продажи. Чтобы подойти к этому моменту, пришлось очень сильно постараться и поторопиться.

Сначала мы взяли комнату в ипотеку, потом муж в наследство вступал. Потом 2 поездки в Миасс и продажа тамошней квартиры. Потом долгий ремонт во второй квартире и последующая её, на удивление, легкая продажа. Выплата ипотеки и продажа комнаты, которая ещё знатно нервы потрепала напоследок 👇

Далее было одобрение новой ипотеки уже под свою квартиру. Да, нам не хватает. На это несколько причин:

1. Мы должны заплатить немалый налог. Ибо все объекты находились в нашей собственности менее трёх лет.
2. Мы оставили нашу коммунальную комнату. Хоть изначально планировали и её продать.
3. Выплатили остаток ипотечного долга.
4. Поделились с родственниками деньгами.

Банк одобрил нашу подобранную квартиру. Всё это было сделано в максимально короткий срок. И честно признаться, нам до сих пор везло. Иначе мне сложно объяснить, как так всё лихо получилось)

Сегодня дети увидели на дне канала вот это. Побежали домой за сачком, выловили, посмотрели и положили на место))

И вот предстоит последняя сделка... Хотела бы я рисковать на последнем и самом важном этапе? Конечно, нет👀 До этого все сделки проводили исключительно своими силами. Но при покупке обратилась к риэлтору нашей покупательницы. Полностью ему доверяю. Очень редко ошибаюсь в людях.

Кстати, если вам нужно будет купить недвижимость в Санкт-Петербурге, пишите на почту, дам контакт Евгения. Умный профессионал своего дела.

Собственник нашей квартиры пожилая женщина 70 лет. Евгений настоял на справке из психоневрологического и наркодиспансера. Вдруг не в себе человек🤷‍♀️

У кого-то радостный день.

Копилка добросовестного покупателя

Также порекомендовал нотариальную сделку. Чтобы ещё одно официальное лицо посмотрело, удостоверилось, что женщина в адеквате, отдаёт полный отчёт своим действиям и печать свою поставил. Цена этой конкретной услуги 35 тысяч🤷‍♀️

Да, это не панацея, но это ещё один пунктик в копилочку добросовестного покупателя на непредвиденные случаи с судами. Тьфу-тьфу.

Решили вспомнить детство)

Также наш риэлтор настаивал, чтобы женщина выписалась из продаваемой квартиры и сразу где-то прописалась. Ещё ДО сделки. Но риэлтор с той стороны и дочь продавца встали на дыбы.

Да, они не собираются оставлять маму без прописки, но бюрократически не успеют уложиться в сроки. Плюс у них несколько квартир и есть свои планы.

Тогда Женя выторговал для нас пункт в договоре, где будет прописано, что продавец обязуется зарегистрироваться по новому адресу в течении месяца.

Ленинградский зоопарк

Заставить мы не можем, только попросить. Потому что в законе черным по белому, что гражданин без каких либо последствий может быть нигде не зарегистрирован в течении 90 дней. Имеет право.

Может выписаться из квартиры, продать её и поехать в Ялту отдыхать бомжиком на 3 месяца. А вот по истечению будь добр где-то прописаться. Погулял и будет.

Независимая оценка недвижимости

Что ещё сделали... Также риэлтор посоветовал провести оценку квартиры. Для чего это нужно? Чтобы в самом неприятном случае суду было понятно, что квартира продана по рыночной цене и на рыночных условиях. Что сделка не является кабальной и подозрительной. Это ещё один пунктик в копилку "добросовестный покупатель" в том числе.

Типовой договор от банка наш риэлтор забраковал, подключил юриста своего и на свой манер переделал)

В общем, старается со всех сторон эти самые риски для нас снизить. Отчет об оценке обошелся в 4 тысячи рублей. Там целая книжка получилась на 65 листах👀

Так выглядит отчёт об оценке.

Читала я целый час! Из этой интересной книжицы узнала, что мы действительно приобретаем по рыночной цене. У оценщика 7 380 млн, а наша цена 7 300 млн. А то знаете, переживала... Открою, а там оценка в 6 700, а мы за 7 300 берём🫣 Но всё нормально, даже на 80 тысяч дешевле, чем оценили))

Также по результатам оценки мы узнали, что износ дома 53%. Это много или мало для хрущёвки 60-х годов постройки🤔

Страхование

Ну. Здесь ничего нового для нас. Страховка жизни и здоровья не светит моему мужу, это я давно знаю. Знаю вот отсюда👇так что, если что, всё сами, сами)

А сочинять идеальную анкету не вижу смысла. В этом случае при наступлении страхового случая всё равно ничего не выплатят. Смысл врать и деньги тратить🤷‍♀️ Это на минуточку 30 тысяч в нашем случае. Повышение ставки на один процент за отсутствие полиса в годовом выражении всё равно обойдется нам дешевле.

Сумма полисов страхования.

Поэтому оформили только 2 страховки: титула и имущества. Обошлось удовольствие в 7 тысяч рублей. Немного, потому что сумма долга небольшая. Один миллион нынче суммой небольшой считается🙄

Полная сумма подготовки к сделке пока неизвестна, половина платежей впереди ещё. Я только и успеваю деньги переводить, тут 7, там 4, сюда ещё 4. Тут уж ничего не поделаешь.

Так мы готовимся к сделке, а тут Миша ещё со своими кастрюлями👇

Хорошего дня, друзья, и спасибо за внимание❤️