Купить готовую квартиру за кэш и сдавать её — инвест разве что для отмывания денег... это убытки. А вот семейная ипотека с дешёвым кредитным плечом выглядит интереснее, замороченнее и, как следствие, убедительнее! На сколько такой тандем выгоднее банковского вклада сегодня? 👀🔮 «ROI от ренты в 68%» — звучит анбиливбл
Недавняя новость из Mansion Global, взорвала мою команду — Дэвид Духовны, актер из Блудливой Калифорнии, вложился в недвижимость с убытком в - $ 4.2 млн за 9 лет владения. Роковую сделку #ДД разобрали по центам ↓ здесь ↓
Главной причиной финансовых потерь Дэвида стала инфляция — об этом прямо говорится в Mansion Global. Но моя команда зацепилась за другие аспекты. Мы решили не зацикливаться на инфляции и сосредоточиться на более практических вопросах:
- Стоит ли сегодня вкладываться в арендную недвижимость, с помощью семейной ипотеки?
- На сколько такие инвестиции превосходят по доходности обычный банковский депозит?
В центре нашего кейса остается русифицированный Дэвид Духовны, который выступает собирательным образом типичного «рантье в семейниках». И так, друзья, как думаете: что принесёт больше выгоды Дэвиду — инвестиции в ренту или банковский депозит? Время делать Ваши ставки 🎲
⚠ Важно отметить
Для проведения расчетов и сравнений, Мы использовали собственный прогноз на ближайшие семь лет. Он может не являться полностью достоверным фактом. Это наше мнение, заключенное в финансовую модель — один из возможных сценариев развития событий. Точные предсказания невозможны, но мы можем проследить общую закономерность.
🏚️ Готовое жильё — готовые проблемы
Дэвид действует по проверенной схеме: купить подешевле, чтобы готовое и локация неплохая. Стоимость студии — ₽ 11.7 млн, почти как тот самый особняк Дэви в Малибу, только в деревянных.
#ДД выбирает готовую квартиру в каком нибудь... например, ЖК «Self» от «Энергостройинвест» на востоке Москвы. Покупка осуществляется через семейную ипотеку — и, конечно же, втридорога, а как иначе купить готовое от застройщика?
🎭 Кэшфлоу #ДД: 8.3 млн до вычета реальности
Считаем выручку: что зарабатывает #ДД за 7 лет владения студией. Прогнозируем ренту, индексацию и рост стоимости квартиры — с учётом текущей динамики рынка, инфляции и того, что арендаторы не окажутся легендами домового чата ЖК
- Стартует #ДД с получения ежемесячной ренты в ₽ 53 тыс
- Ежегодной индексацией ренты от 6% до 8%
- Заложим минимальные издержки и смену арендаторов, а значит в год получаем ренту только за 11 месяцев
- Ежегодный прирост рыночной стоимости этой студии составит от 3% до 6%
- Стоимость за весь период изменится примерно на двадцать восемь процентов: ₽ 11.7 млн → ₽ 15 млн
За семь лет студия принесет Дэвиду ≈ ₽ 8.3 млн:
- ₽ 5.1 млн — выручка от ренты
- ₽ 3.2 млн — выручка с продажи
🎒Семейная ипотека: платишь как взрослый, гасишь как школьник
Давайте разберём ключевые параметры семейной ипотеки, которую оформляет #ДД
- Первоначальный взнос ₽ 2.3 млн
- Сумма кредита ₽ 9.4 млн
- Ставка 6 %
- Срок 30 лет
- Ежемесячный платеж ₽ 56 тыс
🧾 Общие вложения: 7 лет = 7 миллионов
Подсчитаем, во сколько обойдётся Дэвиду его инвестиционный проект за все 7 лет владения студией
- Первоначальный взнос ₽ 2.3 млн
- Содержание ипотеки ₽ 4.7 млн., из которых ₽ 3.7 млн. сумма процентов
Всего: ₽ 7 млн
🏦 Депозит: а если просто занести в банк?
А теперь представим, что #ДД решает не становиться рантье в семейниках, а просто несёт деньги в банк — без арендаторов, ремонтов и домового чата. Берём максимально приближённый к рентному сценарию вклад
- Стартовая сумма та же — ₽ 2.3 млн
- Каждый год добавляем по ₽ 700 тыс. (вместо платежей по ипотеке), т.е. увеличение суммы вклада на ₽ 4.7 млн за 7 лет
- Общая сумма вложений за 7 лет — всё те же ₽ 7 млн
- Вклад с ежемесячной капитализацией
- Ставка по вкладу от 12% до 19% годовых
Всё честно: те же деньги, другой инструмент. Посмотрим, что выгоднее...
💥 Итоги: урон по монолитной прибыли -37.5%
Что даёт больше — квартира с арендаторами или депозит в банке? Считаем финальную чистую прибыль по обоим вложениям — без иллюзий и риелторской мантры о могучем бетоне
- Инвестиция в студию — ₽ 4.8 млн. С учетом многих нюансов: налога, вычетов, уплаченных процентов по ипотеке ... ₽ 4 808 748 чистой прибыли принесли бы #ДД вложенные в квартиру ₽ 7 млн.
- Банальный вклад — ₽ 6.6 млн. С учетом налога и необлагаемого лимита, #ДД получит ₽ 6 630 328 чистой прибыли на все те же и также, вложенные ₽ 7 млн во вклад
Депозит окажется выгоднее инвестиций в ренту на 37.5% за 7 лет.
Вложения в готовую недвижимость с помощью семейной ипотеки — это не про прибыль, а про мифическую самоокупаемость. Чтобы получить реальную выгоду, придётся: увеличить срок инвестирования, выбрать перспективный проект на раннем этапе строительства — минимум за 1–1.5 года до сдачи. Иначе это не инвестиция, а дорогой компромисс с самим собой.
🎯 Вехи
- Готовое ≠ выгодное. Недвижимость от застройщика продается в среднем на 15% выше рынка. И это не баг — это бизнес
- Одна рента — не потянет инвестицию вверх. Без роста стоимости недвижимость не становится выгодным вложением. Чтобы нарастить капитал, нужны драйверы роста: КРТ, развитие района, покупка на ранней стадии
- Семейная ипотека — это не бесплатно. Проценты — это деньги, которые теряешь навсегда. В капитал уходит только то, что закрывает тело кредита. В нашем случае: платишь 4.7 млн — выкупаешь на миллион. Это уже не «СберСпасибо», а «Спасибо, Сбер»... что оставил мне хоть что-то
- Депозит — твой фильтр. Если твоя инвестиция даёт меньше — это якорь ⚓ Ставку по вкладу можно принять за ту самую «ставку дисконтирования», о которой любят говорить финансисты.
- ROI — это не панацея. «Доходность 68.2%» звучит неплохо… пока не выясняется, что это за 7 лет. В пересчёте — среднегодовой ROI всего 9.7%... и это — в простом проценте. Учитывай не только доходность, но и срок инвеста. Хочешь точнее? IRR и CAGR обсудим в следующий раз
- Сегодня депозит — это не фон для дохода. Это конкурент. Не обгоняешь вклад — зачем вообще рисковать?
Как заработать [Вклад х2] на монолите ↓ здесь ↓