Доходность в 2 раза выше депозита! Раскрываю рабочий сценарий инвеста в Московскую новостройку через траншевую ипотеку. Необходимый бюджет — 5 987 156 ₽ на 43 месяца. Не требует гос. поддержки и доступен каждому желающему! 👉 Читайте, пока квартиры не разобрали более прозорливые инвесторы!
Ранее Мы анализировали схему с семейной ипотекой, когда покупатели приобретают готовое жильё от застройщика для сдачи в аренду. Результаты показали, что классический банковский вклад может оказаться на 37% выгоднее такого инвестирования. Детали → здесь
Но значит ли это, что недвижимость как инвестиционный инструмент утратила привлекательность? Давайте рассмотрим сценарий инвеста в стройку, который может принести доходность выше банковского вклада.
💹 Куда вкладываем?
Разбираем на редкость удачное предложение от «Страна. Девелопмент» с траншевой ипотекой. Оффер в ЖК «Страна. Заречная» доступен каждому желающему и не требует семейной ипотеки.
Разумеется застройщик не без греха: позиционирует жилой комплекс как бизнес-класс, но ЖК остаётся в сегменте комфорт плюс — до полноценного бизнеса немного не дотягивает.
Проект полностью соответствует ключевым параметрам своего класса, демонстрируя паритет с прямыми конкурентами по всем основным характеристикам.
Однако его истинная ценность раскрывается в уникальных особенностях: впечатляющая архитектура, обширная территория с шестью тематическими парками и шестью садами, парящий мост, объединяющий весь комплекс, тщательно спланированные внутренние дворы, открытый кинотеатр, роскошное гранд-лобби с зонами отдыха и детским пространством. Комфортная обеспеченность парковочными местами и полноценная инфраструктура семейного района — станут дополнительными преимуществами. О концепции есть что рассказать, но подробнее обсудим ее в другой раз.
📝 Что важно знать для инвеста?
Драйверы роста стоимости. Проект в зоне КРТ, комплексной реконструкции территории. Планируется открытие новой станции метро. Также сильное влияние оказывают строящиеся районные аттракторы. Такое сочетание создаёт устойчивый фундамент для роста стоимости квартиры. При этом уровень прямой конкуренции в районе остаётся невысоким, что дополнительно усиливает позиции. Инвестиционный потенциал уверенно оцениваем выше среднего
Сроки строительства. Сдача проекта запланирована на начало 2028 года, а крайний срок передачи ключей вообще к 2029 году. Для наших целей это оптимально. К тому же в 2028 году в Москве ожидается дефицит ввода новостроек – это не только мое мнение, а официальное заявление Марата Хуснуллина и Сергея Собянина. Прогнозируемое сокращение предложений создаст дополнительное преимущество при последующей перепродаже квартиры
Период инвестиций. Общий срок экспозиции 3 года и 7 месяцев или 43 месяца — за этот срок всё построится, Вы получите ключи, и выгодно продадите квартиру
🔍 Выбираем планировку
Выбираем семейный вариант — евро формат с двумя изолированными спальнями. Находим квартиру с максимально эргономичной планировкой, никакой Хуба Бубы. Подробнее о черном списке планировок и квартирах HUBBA BUBBA → здесь
Минимальная стоимость выбранной квартиры, сегодня составит 14.1 млн рублей. С учётом использования траншевой ипотеки цена по ДДУ будет несколько выше — этот фактор, безусловно, будет учтён в расчётах
Какой вид из окна лучше?
Будущий ЖК находится в зоне КРТ, а значит, строительная активность вокруг неизбежна. Несмотря на утверждённый план реконструкции, окончательная картина окружения остаётся неясной. Поэтому минимизируем риски: отказываемся от квартир по внешнему периметру и выбираем внутренний двор. Территория каждого дома составляет не менее гектара, с парящими мостами, открытыми кинотеатрами и богатым озеленением. Получается самый жир внутри ЖК, а не снаружи. Комбинация «внутренний двор + низкий этаж» — станет наиболее рациональным решением.
Стоит ли выбирать чистовую отделку от застройщика?
Можно задуматься об отделке от застройщика, но в данном случае не рекомендую рассматривать варианты выше white box. Почему лучше без ремонта?
- ЖК сильно отличается ценой и качеством от эконом сегмента, например, ПИК-а или Самолета — будущая аудитория Ваших покупателей будет весьма требовательной к качеству выполненного ремонта. Внушительная их доля даже предпочтет собственный дизайн проект
- У застройщика, Страна Д., есть существенные замечания по выполненному ремонту квартир в сданных проектах, к тому же новые поправки в законодательстве сильно ужали дольщикам возможные компенсации за некачественную отделку, ограничив сумму выплат тремя процентами от ДДУ
WhiteBox или Черновая — это золотая середина. В нашем сценарии выберем черновую.
💰Сколько Вы заработаете и на сколько это выгодно?
Перейдём к расчётам, вычислим итоговую прибыль и расходы. Важно учесть, что вложения осуществляются не единовременно, а поэтапно. Для оценки их эффективности, сравним доходность инвестиции с банковским депозитом при аналогичном графике пополнения. Фактически определим ставку дисконтирования для Вашего капитала. Также рассмотрим хотя бы два сценария: пессимистичный и умеренный.
Общий бюджет: сколько всего потребуется денег?
Давайте посчитаем сколько Вам потребуется денег на всем периоде инвестирования. Для удобства разобьем на 4 годовых этапа. Это позволит чётко отследить динамику финансовых потоков и спланировать бюджет
- В первый год Вы оплачиваете первоначальный взнос — ₽ 3.6 млн., и годовую сумму платежей по ипотеке — всего ₽ 25 тыс.
- Второй год — только годовую сумму платежей по ипотеке ₽ 25 тыс.
- Третий год вносите сумму платежей по ипотеке ₽ 1.3 млн. Существенно больше, потому что уже задействуете второй транш
- За последние семь месяцев Вы внесете еще ₽ 1.1 млн
Всего Вам потребуется вложить ₽ 5 987 156 за 43 месяца.
Сколько может принести аналогичный вклад?
С учетом налога и необлагаемого лимита, депозит с таким же алгоритмом пополнения принес бы ₽ 3.3 млн чистой прибыли.
Сколько принесут вложения в монолит?
Net income — Ваша чистая прибыль поверх вложений с учётом расходов и налогов могла бы составить:
- В пессимистичном прогнозе ₽ 4.2 млн, что больше вклада на ₽ 900 тыс.
- В умеренном прогнозе: ₽ 6.3 млн, что больше вклада на ₽ 3 млн.
ROI такой инвестиции будет в диапазоне: 70% — 105%, а аналогичный депозит составил бы всего 55%.
Выгодна ли такая покупка за наличные? При пессимистичном прогнозе, полная оплата лишь незначительно увеличила бы доходность, исключив расходы на обслуживание ипотеки и доплату застройщику за опцию траншей. Однако такой вариант потребовал бы существенно больших вложений. В таком сценарии банковский вклад оказался бы на 16% выгоднее. Прибыль ниже депозитной — это фактически убыток, Ваши деньги обесцениваются.
Зарабатываем на инфляции с помощью траншей?
Бэмс 💥 Важный вывод: при полной оплате доходность оказывается ниже, чем у банковского вклада. В рамках пессимистичного сценария, рост стоимости прогнозируется ниже уровня инфляции. Поэтому даже придерживаясь трендового мнения «удешевления недвижимости», наша инвестиция с использованием траншей всё равно останется положительной. Кредитное плечо не только обеспечивает прибыльность нашего сценария, но делает его гибким и надёжным.
🎯Вехи
Давайте подведём итоги инвестирования с траншами в «Страна.Заречная» и обобщим ключевые моменты:
- Сегодня Заречная — это перспективный инвестиционный проект на 4–7 лет с возможностью комбинирования стратегий ресейла и аренды.
- К сожалению, транши давно не сочетаются с гос. поддержкой. Если для Вас доступна семейная ипотека, скажу сразу, в этом бюджете есть и другие интересные предложения
- Учитывайте особенности КРТ, масштабы строительных работ и ценовой класс проекта. В аналогичном комфорт плюс, выбирайте лоты с закрытыми и безопасными видами. Здесь погоня за видовыми квартирами часто заканчивается проигрышем
- Ориентируйтесь на потребности будущих покупателей, а не свои желания. В «Страна.Заречная» компактная 3ек — наиболее ликвидный вариант. Оптимальные варианты отделки — White Box или Shell&Core. Конечно чистовая отделка ускорила бы продажу, но и велика вероятность, что она станет якорем, который принесет Вам убытки
- Оценивая доходность важно сопоставить её с эквивалентным депозитом, повторяющим график и периодичность Ваших вложений
- В монолитных инвестициях важно минимизировать замороженный капитал. Но подрезая косты, учитывайте выгоду финансовых опций застройщика, которые заставляют Вас потерять немного на старте. Например, транши могут снизить стартовую выгоду, но улучшить итоговый результат на общем временном отрезке
- Условия на проектах различаются даже у одного застройщика. Ваша задача поймать момент — carpe diem. Не все транши выгодны, не все рассрочки стоит брать и абсолютные все офферы стоит считать.
- Правильное кредитное плечо позволяет зарабатывать даже в периоды падения рынка. Стоит выгодно его использовать, а не бояться
- Собянин Сергей Семенович, он же #CCC, великий человек. В Москве он меняет не только бордюры. Его проекты КРТ — надёжный фундамент Вашего инвестиционного успеха
- Готовы детально разобрать данный инвестиционный сценарий и подобрать варианты в Вашем бюджете? Вам → сюда.
- P.S. Не стесняйтесь, никаких дополнительных платежей за консультацию — только информация полезная для Вас
